GTC: Tylko dla wielkich
Największa od lat oferta publiczna na GPW na pewno przyciągnie dużych inwestorów. Mniejszych, dla których zarezerowano tylko 571 tys. akcji, Globe Trade Center nie rozpieszcza. I to zarówno ceną emisyjną, jak i jakością nadzoru właścicielskiego.
GTC to czołowy polski deweloper, który blisko 90 proc. przychodów czerpie z wynajmu powierzchni. Z emisji akcji pozyskać może 350 mln zł, które przeznaczy na nieruchomości i przejęcia w Polsce oraz Europie Środkowo-Wschodniej. Spółka twierdzi, że gotówka nie jest jej pilnie potrzebna. Debiut wynika raczej z chęci wykorzystania koniunktury, lepszej niż w 2000 r., gdy GTC nie udało się sprzedać akcji po 81,6 zł za sztukę.
Polskie GTC jest najcenniejszym aktywem izraelskiego Kardana. Spółka Kardan kontroluje polskie GTC poprzez GTC International, w którym z kolei pośrednio ma prawie 70 proc. udziałów. Kapitalizacja Kardana wynosi zaledwie 120 mln EUR. Tymczasem właściciele polskiego GTC chcą dziś za dewelopera aż cztery razy więcej, choć jeszcze przed miesiącem izraelska prasa spekulowała o wycenie GTC na poziomie 250 mln USD.
Jeśli debiut na GPW się powiedzie, część "starych" udziałowców może nie oprzeć się pokusie zrealizowania zysków, tym bardziej, że płacili za akcję GTC średnio 9,7 USD (39 zł). Spółka zaakceptowała część zasad ładu korporacyjnego, ale nadzór właścicielski nie jest jej mocną stroną. Statutowe zapisy sprawiają, że polscy inwestorzy zapewne nie będą mieli przedstawiciela w radzie nadzorczej.
Kardana uwiarygadnia współpraca z EBOiR i Deutsche Bankiem. Mało kto jednak wie, że izrealska prokuratura postawiła w marcu trójce właścicieli tej spółki zarzuty przestępstw giełdowych.Jeszcze bardziej skomplikowana jest struktura samego dewelopera. Poszczególne inwestycje realizowane są przez tzw. spółki specjalnego przeznaczenia.
W skład holdingu wchodzi 18 spółek zależnych w Polsce, wkrótce przybędzie pięć w krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Są one objęte pełną konsolidacją, ale o ich sytuacji z prospektu dowiemy się niewiele. A szkoda, bo spraw podobnych do pozwu mieszkańców Apartamentu przy Królikarni o ponad 6 mln zł może być więcej. Ryzyko działalności w Rumunii i Serbii wydaje się jeszcze większe.
Czynniki ryzyka sugerują, że widełki cenowe (78-87 zł) mogłyby zostać ustawione niżej. Jedynie wskaźnik cena do wartości księgowej, który po emisji nieznacznie przekroczy 1, wygląda atrakcyjnie. Zysk netto w ostatnich dwóch latach upiększyły zdarzenia jednorazowe (m.in. sprzedaż udziałów w Galerii Mokotów), które zaowocowały już wypłatą 20 mln USD dywidendy. W relacji ceny do zysku operacyjnego czy sprzedaży nie widać dyskonta właściwego dla pierwszych ofert publicznych. Polscy analitycy znowu zawiedli. Brakuje wycen GTC sporządzanych przez biura nie zaangażowane w ofertę spółki.
We wrześniu firma CB Richard Ellis ustaliła wartość kapitału spółki na 291 mln USD. Jest ona zbliżona do minimalnej ceny emisyjnej, ale nie uwzględnia rozwodnienia kapitału. Ostatnią transakcją akcjami GTC była wrześniowa sprzedaż przez Bank Handlowy 8-proc. pakietu austriackiemu Immoeast. Cena nie została upubliczniona, ale z rezultatów banku wynika, że nie mogła przekroczyć 50 zł.
Polskie fundusze są wygłodniałe prawdziwych ofert publicznych (GTC ściągnie z rynku więcej niż łącznie wszyscy debiutanci w ostatnim półroczu). Akcje dewelopera kupi też zagranica, która zyska rzadki dostęp do atrakcyjnego portfela nieruchomości w naszym regionie. O ile nie wydarzy się kataklizm rynkowy, sukces emisji jest pewny. Drobni inwestorzy - po przesunięciu transzy w akcjach sprzedawanych przez FIC Globe - przejmą tylko 3 proc. kapitału spółki. Ta oferta nie została przygotowana dla nich, dlatego warto poczekać na jej efekty i pierwsze notowania GTC na GPW. Jeśli cena emisyjna znacząco przekroczy 80 zł, zakup bezpośrednio na giełdzie może okazać się tańszy.
