90 proc. ofert to domy niesprzedawalne

Ledwo po roku galopady cen uspokoiło się trochę na rynku mieszkań w dużych miastach, a już wszystko wskazuje, że lada moment wzrost popytu, podaży i cen przeorze segment nowoczesnych domów jednorodzinnych na przedmieściach. A w ślad za tym ruszą inwestycje prowadzone przez coraz bogatszych deweloperów. Dziś 200, 600, 1000, a nawet 3 tys. domów w powstających od podstaw peryferyjnych osiedlach - typowych suburbiach, dotychczas znanych głównie z amerykańskich filmów, to nie science fiction.

To się w Polsce zaczyna.

Projektów, które już ruszyły albo ruszą latem, a najpóźniej jesienią, jest naprawdę sporo. W Walendowie pod Warszawą jedno z osiedli ma mieć sto kilkadziesiąt domów, kolejne - 600. Pod Wrocławiem takich nowych osad w latach 2007 - 2009 stanie kilka (jedna z nich docelowo na 1000 domów). Ale polski rekord może już niebawem należeć do jednego z angielskich deweloperów, który właśnie kończy przygotowania do budowy całego nowego miasta - 3 tys. domków w jednolicie zaprojektowanym osiedlu na Górnym Śląsku. Ziemię niedaleko Katowic trzymał na tę okazję od dawna.

- Wyraźny wysyp nowych inwestycji i rosnący ruch na tym rynku prognozujemy już na jesień tego roku - mówi Łukasz Madej, dyrektor redNet Property Consulting, firmy prowadzącej serwis Tabelaofert.pl. - Pojawią się wtedy w ofercie deweloperów całe kompleksy domów na podmiejskich osiedlach. Oni już je szykują. Oceniamy, że ten segment stanie się najdynamiczniej rozwijającą się częścią polskiego pierwotnego rynku nieruchomości.

Wiara w taki rozwój sytuacji podparta jest faktami. Analitycy wiedzą, że duże podmiejskie działki, kupione w ubiegłych latach przez deweloperów, zaczynają być akurat teraz szybko przygotowywane pod budowy. A jak powiedziano nam w firmach doradczych i agencjach nieruchomości - ziemi na kolejne takie projekty spółki poszukują teraz w promieniu od 30 do nawet 50 km od centrów wielkich miast.

- Rzeczywiście, widać nowy trend na tym rynku - potwierdza Paweł Grząbka, członek zarządu CEE Property Group, firmy zajmującej się doradztwem na rynku nieruchomości. - Dotyczy to na razie w znacznym stopniu firm specjalnie powołanych do budowy osiedli pod miastami. Lecz i coraz pokaźniejsze grono większych deweloperów, na przykład Archicom we Wrocławiu, Fadesa Prokom w stolicy czy Urbanica w Łodzi, decyduje się na takie inwestycje, uzupełniając swoją ofertę mieszkaniową w centrach aglomeracji. - Widać, że do walki na tym podmiejskim rynku coraz częściej włączają się właśnie wielcy deweloperzy z dużymi projektami - dodaje Marcin Drogomirecki, dyrektor serwisu Oferty.net.

Powodów jest kilka.

Działki pod miastami są już nawet kilkadziesiąt razy tańsze niż w centrach. Koszt budowy 1 mkw. domu jednorodzinnego na peryferiach jest od strony technicznej niższy niż koszt budowy metra mieszkania w bloku - i to nawet licząc z infrastrukturą, co oznacza wyższą marżę i zysk. A poza tym krajowi deweloperzy są wypychani z dzielnic śródmiejskich oraz segmentu nowych mieszkań w blokach za rogatki przez zagraniczną, bogatszą konkurencję, gotową przebić ich ofertę finansową za grunt nawet pięciokrotnie.

Co najważniejsze - dzisiejsze ceny mieszkań tendencji tej sprzyjają. To dlatego w 2006 r. nowe jednorodzinne domy na osiedlach w suburbiach wyrosły na interesującą konkurencję dla bardzo drogich lokali w miejskich blokach. Owszem, indywidualni inwestorzy robili takie porównania i dawniej, ale dopiero teraz powszechnie dostrzegły to również duże firmy budowlane, a tanie oraz dostępne kredyty są w stanie napędzić im klientów na poważne projekty.

Analityk rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński wróży więc, że zainteresowanie podmiejskimi domami jednorodzinnymi wzrośnie już w tym roku, by w latach 2008 - 2009 osiągnąć apogeum. - Można zauważyć wyraźne tego oznaki w rosnącym popycie - zgadza się z nim Łukasz Madej. - Coraz większa liczba nabywców decyduje się na kupno domu pod miastem. Nic dziwnego. Na rynku mieszkań spada siła nabywcza Polaków. Eksperci twierdzą, że obecnie średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy na rynku wtórnym to 8,5 tys. złotych. Zatem potencjalny chętny na większe lokum zastanawia się, czy aby nie opłaca się mu bardziej za te same pieniądze kupić domek z ogródkiem pod Warszawą.

Dziś przecież oznacza to wydatek zaledwie od 3 do 5 tys. zł za 1 mkw., wliczając działkę. W tej chwili osoby majętne - i dotyczy to również innych polskich miast - mają więc coraz częściej wybór. I częściej niż jeszcze kilka miesięcy temu decydują się na domy. Pokazują to właśnie dane największych polskich internetowych serwisów. - A przy tym widać teraz w Polsce, na tym rozgrzanym rynku, duże dysproporcje cenowe, niespotykane w zasadzie na Zachodzie - dopowiada Łukasz Madej. - W Wielkiej Brytanii niemożliwa jest na przykład sytuacja taka jak w Warszawie, w której za 65-metrowe mieszkanie na osiedlu Marina można kupić 150 - 200-metrowy dom na niezbyt dalekich przedmieściach. Bo tam albo domy są wyraźnie droższe, albo takie mieszkania odpowiednio tańsze. Tymczasem u nas występują dzisiaj segmenty przeszacowane, ale i ewidentnie niedoszacowane. Do tych ostatnich na pewno zaliczają się domy.

- W efekcie, choć na razie ceny na rynku domów i działek podmiejskich są i tak nadal relatywnie niskie, pod koniec roku 2006 ruszyły - wtóruje mu Drogomirecki. - Zaczęło się od działek budowlanych. W tym roku na pewno także podrożeją. W naszym serwisie zainteresowanie działkami w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosło o 100 procent. Natomiast jeśli chodzi o oferty dotyczące gotowych domów - obserwujemy właśnie sam początek boomu.

- Wyniki naszych ankiet na targach mieszkaniowych wyraźnie to potwierdzają, odsetek osób zainteresowanych kupnem domu pod miastem szybko rośnie - kończy Łukasz Madej.

Ten trend nie wszędzie będzie tak samo widoczny. Chociaż analitycy oceniają, że szybko rosnący popyt na domy w nowych podmiejskich osiedlach stanie się w latach 2007 - 2009 najbardziej zauważalnym novum na polskim rynku pierwotnym nieruchomości, to zastrzegają jednocześnie, że nastąpi to głównie tam, gdzie najpierw znacząco poprawi się stan infrastruktury. Przede wszystkim - zbudowane zostaną nowe trasy dojazdowe do miast.

- Deweloperzy grunty te kupowali często ładnych kilka lat temu, a inwestycje uruchamiają teraz, bo zbliża się czas budowy w ich pobliżu, jak za zachodnimi granicami Warszawy, szybkiej drogi dojazdowej do centrum - zapowiada Łukasz Madej. - Początek sprzedaży tych domów zbiegnie się z rozbudową pobliskiej sieci drogowej. To ona napędzi popyt na takie nieruchomości.

Ukończenie tych inwestycji pod Warszawą, ale i Poznaniem czy Wrocławiem jest planowane przeważnie na lata 2007 - 2009. Pod Wrocławiem przebieg nowej autostrady pokrywa się niemal dokładnie z najatrakcyjniejszymi budowlanymi terenami podmiejskimi, na których powstanie za parę lat kilka tysięcy domów i domków.

- Przeszkodą w rozwoju tego segmentu może być jednak, poza niedostatkiem infrastruktury, również to, że w Polsce dopiero tworzy się nowoczesny rynek wynajmu takich nieruchomości - twierdzi Paweł Grząbka.

- To zaś nadal bardzo utrudnia lewarowanie się dochodami z najmu przy spłacie kredytu hipotecznego. Dlatego mimo wszystko uważamy, że choć na domy podmiejskie popyt wyraźnie wzrośnie - co pociągnie za sobą rosnącą podaż - to jednak staną się one jedynie ważnym uzupełnieniem mieszkaniowej propozycji deweloperów, a nie podstawową ich ofertą.

Kto to kupi?

Skąd zatem aż taka wiara specjalistów, że ktoś te domy na dalekich osiedlach w ogóle kupi? - Bezpieczeństwo, infrastruktura, usługi komunalne i ład przestrzenny, to poza ceną, a także zmieniającym się modelem konsumpcji główne powody - wymienia Paweł Grząbka. - Poza tym takim nowym lokalizacjom sprzyja struktura socjodemograficzna polskiego społeczeństwa. W dużych miastach są to często ludzie z zewnątrz, dla których dawne "dobre miejsca" nie mają znaczenia. Wystarczy więc, że na jakimś terenie deweloperzy wybudują dwa lub trzy nowe osiedla, aby automatycznie stały się one (i widać to także teraz) popularne wśród klientów.

- Dlatego zachodni kapitał inwestuje w tym segmencie bardzo spokojnie - ocenia Łukasz Madej. - Bo zarabia głównie na rosnącej cenie gruntu. Wystarczy, że deweloper odda do użytku pierwszych kilkanaście domów w nowym osiedlu, by potem mógł podnosić cenę kolejnych, dzięki drożejącej tam ziemi. Dlaczego zatem, skoro popyt na domy rośnie, według danych pośredników, na rynku wtórnym na pięć - sześć domów pod miastem wystawionych na sprzedaż (w woj. mazowieckim - 20 tys. domów), przypada dziś tylko jeden nabywca?

90 proc. oferty stanowią domy niesprzedawalne

Odpowiedź jest prosta: 80 - 90 proc. tej oferty stanowią domy niesprzedawalne - stare, za duże, w nieatrakcyjnych lokalizacjach, za drogie w eksploatacji. Natomiast ponad połowę nabywców interesuje dobrze skomunikowany z centrum miasta energooszczędny i nowoczesny dom jednorodzinny o powierzchni do 150 mkw., na działce do tysiąca metrów, w cenie do 850 tys. złotych. Nieco zaś ponad jedną czwartą - dom od 150 do 250 mkw., w cenie do 1,2 mln zł, na działce do dwóch tysięcy metrów.

I takie obiekty zaoferują już wkrótce deweloperzy. A że samodzielna budowa staje się coraz trudniejsza (niedostatek wykonawców) i droższa (zaledwie sześć lat temu przeciętny 150-metrowy dom pod Krakowem czy Wrocławiem można było zbudować, wliczając w to działkę, za 400 tys. zł, w 2006 r. już za ponad 500 tys., a w tym roku i 650 tys. nie jest kwotą zbyt wysoką), może więc polskie nowe suburbia mogą jednak liczyć na sukces?

Paweł Domarecki