Centra handlowe: Możliwe kroki prawne przeciwko Skarbowi Państwa

Dominika Pietrzyk, Interia: Ostatnie miesiące to dynamiczny wzrost sprzedaży w Internecie. Klienci coraz chętniej stawiają też na produkty lokalne i świadomą konsumpcję przyjazną planecie. Jak z nowymi trendami poradzą sobie centra handlowe, nazywane przez socjologów "świątyniami konsumpcji"?

Anna Malcharek, wiceprezes Polskiej Rady Centrów Handlowych, dyrektor zarządzająca Gemini Holding: - Poradzą sobie dobrze. Wszystko to, co definiuje obecnie zachowania konsumenckie i co jest trendem nadrzędnym, któremu się podporządkowujemy, to user experience, czyli konsument w centrum uwagi. Konsumentowi musi być wygodnie, musi być traktowany podmiotowo. Odchodzimy od ery masowej konsumpcji w stronę zindywidualizowanych potrzeb i zainteresowań. Pandemia przyspieszyła wzrost e-commerce, ale przyniosła również rozczarowanie zakupami w Internecie, bo okazało się, że nie są one w stanie w pełni zaspokoić naszych potrzeb. Bo paczka nie przyszła na czas, rozmiar okazał się zbyt duży, a ta sukienka, która była taka piękna na zdjęciu, w rzeczywistości wygląda inaczej.  

- W okresie pandemii i odizolowania społecznego, brakuje nam też tego, co nas definiuje jako ludzi, czyli doświadczenia  zmysłami: dotyku, smaku, zapachu. Przestrzenie handlowe są w stanie dać nam emocje, których teraz jesteśmy pozbawieni, a czego Internet nam nie da. Oprócz emocji związanych z zakupem pięknych perfum, dotknięciem mięciutkiego sweterka, przymierzeniem pięknej sukienki, potrzebujemy też kontaktu z drugim człowiekiem, doradztwa, opinii. To właśnie ten kontakt z innymi przyczyni się do powrotu klientów do galerii handlowych, bo tego nam bardzo brakuje.

A co z lokalnością i eko-trendami?

- Ten element, który docelowo będzie nabierał większego znaczenia, to kwestia świadomej i zrównoważonej konsumpcji i mojej - jako człowieka - odpowiedzialności za część przestrzeni, którą zajmuję oraz za moją lokalną społeczność. Idziemy w kierunku ekologii i odpowiedzialności za bycie w danej przestrzeni i jej kształtowanie. Tutaj online też nie jest taki niewinny. Kurierzy z dostawami i zwrotami, paczki, folia, w którą pakowana jest odzież, wypełniacze paczek, to wszystko pozostawia tony śmieci i ślad węglowy. A przy lokalności i odpowiedzialności, która się wyłania z trendów konsumenckich, to będzie wpływało na powrót do centrów handlowych, bo zakupy stacjonarne są jednak bardziej ekologiczne.

- Pójście w stronę lokalności i odejście od konsumpcji masowej, oznacza, że centra handlowe będą musiały się zmienić. Dotyczy to też przestrzeni, które stworzyły klientom i które dostosują do ich potrzeb i oczekiwań. To również będzie na nowo definiowało podejście najemców i ich potrzeb w stosunku do wynajmowanych przestrzeni. Zmianie będzie ulegać również oferta handlowa. W najbliższym czasie hasło "zmiana" będzie nas definiować.

- Trend lokalności w galeriach handlowych trwa już od dłuższego czasu. Zarządcy współpracują z fundacjami i społeczności lokalnymi, aby odpowiadać na potrzeby definiowane przez gminy czy np. lokalne instytucje kultury. Bardzo często przestrzenie handlowe są wykorzystywane jako centra wystawiennicze, bo nie każdy jest zdeterminowany do tego, żeby wybrać się do muzeum czy do galerii sztuki. Przykładem takiego działania są nasze centra handlowe w Tychach i w Tarnowie. Zarządcy, chcą żeby obiekt handlowy był ciekawym miejscem spędzania wolnego czasu. Oprócz sklepów, klubów fitness czy kin, jest też w centrach przestrzeń na działalność edukacyjną.

Pandemia zmieniła jednak sposób spędzania wolnego czasu. Obostrzenia i lockdown sprawiły, że ludzie - nie mając innego wyboru - zaczęli spędzać więcej czasu na świeżym powietrzu, spacerując czy jeżdżąc na rowerze w lesie lub parku. Mogło to sprawić, że bardziej docenili kontakt z naturą i nie będą już chcieli odwiedzać centrów handlowych "rekreacyjnie".

- Długofalowo należy promować wszystkie zachowania, które dzieją się w kontakcie z przyrodą. Dobrze, że taki trend się pojawił. Pamiętajmy jednak, że żyjemy w bardzo specyficznej strefie klimatycznej. Przy ładnej pogodzie chętniej wychodzimy na zewnątrz, przy gorszej to wyjście - mimo naszych chęci - nie jest już takie łatwe i przyjemne. Z tym wiąże się również to, że w Polsce nie ma ulic handlowych. Nie było u nas nigdy takiej tradycji ze względów historycznych (z uwagi na zabory), a po drugie dlatego, że nasza strefa klimatyczna sprzyja wyborowi przestrzeni zabudowanych w okresie jesienno-zimowym. Jeśli mówimy o kontakcie z naturą, to pamiętajmy, że to również definiuje potrzeby zakupowe. Luźniejszy strój, odpowiednie obuwie czy ubrania dla osób uprawiających sport. I tu wracamy do centrów handlowych, bo ktoś musi te potrzeby zakupowe zaspokoić. Zmiana sposobu spędzania wolnego czasu modyfikuje trend w konsumowaniu dóbr, ale nie zmienia faktu istnienia potrzeb konsumpcyjnych. One są po prostu inne.

W grudniowym szczycie zakupowym poziomy odwiedzalności galerii były jednak niższe niż rok temu, co może sugerować, że pewna era już się zakończyła.

- Rzeczywiście odwiedzalność w grudniu była mniejsza o ok. 20-30 proc. w stosunku do roku ubiegłego. Myślę, że te wyniki to też konsekwencja szeroko zakrojonej akcji edukacyjnej Polskiej Rady Centrów Handlowych. Chodziło o to, żeby przekonać klientów do przychodzenia do galerii po konkretne zakupy i w pojedynkę - takie zachowanie chroniło klientów i personel oraz pozwalało zachować dystans. W okresie epidemii ważna jest edukacja i rzetelna informacja. Karanie i nakładanie obostrzeń nie rozwiąże problemów, bo ludzie muszą rozumieć, dlaczego takie ograniczenia nałożono i jaki jest plan. A my nie funkcjonujemy teraz w oparciu o plan, ale na podstawie niezrozumiałych z perspektywy konsumenta zmian. Trudno oczekiwać odpowiedzialności i zrozumienia, kiedy konsument jest ciągle zaskakiwany informacjami przekazywanymi na konferencjach prasowych, bez wcześniejszych zapowiedzi i uzasadnień. To budzi naturalny sprzeciw i frustrację oraz paniczne zachowania.

- To co się wydarzyło  grudniu w jakimś stopniu odzwierciedla prowadzoną przez nas akcję edukacyjną. Było mniej odwiedzających, ale zwiększyła się konwersja, czyli klienci, którzy odwiedzali galerie handlowe częściej wychodzili z zakupami. Pamiętajmy, że zamknięte były też kina, kluby fitness i restauracje w obiektach handlowych, co finalnie wpłynęło na ich odwiedzalność. Po prostu zabrakło znacznej części oferty tych obiektów. Zakładamy jednak, że po pandemii, kiedy galerie otworzą się z pełną ofertą handlową i rozrywkową, to klient wróci.

Rząd przedłużył dotychczasowe obostrzenia, co oznacza, że większość sklepów w galeriach handlowych pozostanie zamknięta do 31 stycznia. Czas poświąteczny to dla handlu okres wyprzedaży. Szykujecie się na kolejny kiepski rok, skoro jego początek zaczniecie od strat?

- Chyba największy kłopot jaki mamy to całkowity brak komunikacji z rządem i nieustające zaskakiwanie nas decyzjami podejmowanymi z dnia na dzień, bez uprzedzenia lub - paradoksalnie - wbrew wcześniejszym zapowiedziom. Cały czas wysyłamy pisma i prosimy o rozmowy z władzami. Najbliższe spotkanie zaplanowano dopiero w przyszłym tygodniu, a wcześniej nikt nie poinformował nas o planowanym przedłużeniu obostrzeń. Po raz kolejny branża została zaskoczona stanowiskiem rządu. Brakuje też informacji o argumentach, które skłaniają do podejmowania takich decyzji.

Jakie będą skutki przedłużenia obostrzeń do końca stycznia?

- Handel jest traktowany po macoszemu, a odpowiada on za 15,5 proc. polskiego PKB. Samo zamykanie handlu w sposób bezpośredni odbije się na wpływach do budżetu państwa. Bo to przecież niewygenerowany podatek VAT, PIT czy wreszcie CIT. Styczeń jest szalenie ważny dla handlu. W ubiegłym miesiącu mówiliśmy o znaczeniu grudnia, bo to miesiąc, który generuje dobrą marżę u najemców. Styczeń pozwala z kolei upłynnić pozostałości po kolekcjach jesienno-zimowych i odzyskać pieniądze z towaru, który traci na wartości, jako produkt mijającego już sezonu. Odzyskanie gotówki umożliwia najemcom realizację kolejnych transz przedpłat na kolekcję wiosenno-letnią. Wszystko działa jak system naczyń połączonych - zakłócenie jednego etapu, wpływa na kolejny. Dołożenie nam kolejnych dwóch tygodni zamknięcia, co po zsumowaniu wszystkich trzech lockdownów, daje łącznie 15 tygodni, oznacza 32 mld zł strat po stronie najemców. My jako zarządzający centrami handlowymi funkcjonujemy z kolei cały czas w rzeczywistości niekonstytucyjnego art. 15ze tzw. "ustawy covidowej". Na podstawie tego przepisu dochodzi do zawieszenia zobowiązań umownych, w tym czynszów z tytułu najmu powierzchni handlowej i opłat eksploatacyjnych na czas lockdownu. Nie tylko nie dostajemy opłat z czynszów od najemców, ale nikt również nie rekompensuje nam tych braków. Szacujemy, że luka w przychodach branży centrów handlowych z tego tytułu wyniesie około 5 mld zł. To ponad 45 proc. naszych rocznych przychodów.

- Nie mamy partnera w rządzie i podporządkowujemy się niekonstytucyjnemu i niezgodnemu z prawem cywilnym przepisowi. To może zmusić branżę centrów handlowych - w oparciu o otrzymane już jednoznaczne opinie kancelarii prawnych oraz interpretacje ekspertów prawa - do podjęcia kroków prawnych przeciwko Skarbowi Państwa, zarówno na arenie krajowej jak i na międzynarodowej. To nie jest złośliwość, ani odwet. To działanie konieczne ze względu na zabezpieczenie funkcjonowania podmiotów, które wynajmują powierzchnie handlowe. Bardzo istotną kwestią, która wzmocni  roszczenia właścicieli centrów handlowych jest całkowity brak pomocy ze strony państwa. Branża właścicieli i zarządców centrów nie została objęta żadną z "tarcz" dla przedsiębiorców. Do tego dochodzi arbitralność i nieprzewidywalność wprowadzanych ograniczeń. I to pomimo wysiłków podejmowanych przez branżę w celu zapewnienia najwyższego bezpieczeństwa sanitarnego klientom. A to też nie dzieje się za darmo. Dodatkowe sprzątanie, płyny do dezynfekcji, patrole sanitarne. Za to wszystko płacą zarządcy obiektów handlowych.

Część branż po wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu zapowiedziała już pozwy przeciwko Skarbowi Państwa.

- To są bardzo trudne decyzje. Nikt nie chce sporów sądowych, bo wiadomo, że są one długie, nieprzyjemne i kosztowne. Jeżeli jednak zarząd danej spółki jest zaskakiwany nieprzewidywalnymi decyzjami, a dodatkowo obowiązuje niekonstytucyjna regulacja, która zabiera mu przychody, to może to wymusić taką decyzję na zarządzie, który musi dbać o interes spółki przede wszystkim.

Jesteście bliscy podjęcia takiej decyzji w spółce Gemini Holding?

- W Gemini Holding zajmujemy się przede wszystkim bieżącym zabezpieczeniem naszych obiektów w tym trudnym czasie, co wypełnia praktycznie całe nasze zasoby czasowe. Kwestie prawne koordynuje stowarzyszenie branżowe PRCH, które przekazało odpowiednie opinie dotyczące niekonstytucyjności i niezgodności z prawem art. 15ze "ustawy covidowej"  do Prezydenta i Rady Ministrów.  Czekamy na kolejne kroki rządu.

Wielu Polaków jest zdania, że galerie handlowe są kontrolowane przez kapitał zagraniczny, w związku z czym nie powinny one domagać pomocy od rządu polskiego. Jak wygląda obecnie struktura własnościowa centrów handlowych?

- W Polsce jest też wiele galerii handlowych należących do polskich właścicieli, którzy realizują swoje zobowiązania podatkowe na terenie Polski. Wpływy do budżetu państwa i samorządów lokalnych np. podatek od nieruchomości, czy VAT są generowane w obiektach niezależnie od ich struktury właścicielskiej. Warto też zaznaczyć, że zarówno najemcy jak i wynajmujący, to system naczyń połączonych, przy czym ich sytuacja finansowa jest zupełnie inna. My jako deweloperzy obiektów handlowych decydujemy się na początku na ogromny kredyt bankowy, żeby zrealizować inwestycję. Ok. 70 proc. wpływów z czynszów najmu jest przeznaczone na spłatę zobowiązań kredytowych. Kapitał najemców to z kolei towar, który jest dobrem zbywalnym. Tym czego potrzebujemy, żeby branża handlowa przetrwała, jest rządowe wsparcie w formie dofinansowania czynszów dla najemców i pokrycia części zobowiązań, które galerie handlowe muszą zrealizować na rzecz banku. Jeżeli system naczyń połączonych handlu zachwieje się, to konsekwencją będzie zachwianie się całego sektora finansowego, bo kredyty zaciągnięte na wybudowanie centrów handlowych, mają istotną wagę w portfolio banków.

Na jakie kwoty opiewają te kredyty?

- Od kilkudziesięciu do kilkuset milionów euro. To są ogromne przepływy kapitałowe.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Jeżeli 70 proc. wpływów z czynszów najmu jest wykorzystywanych na pokrycie kredytów, a luka właścicieli galerii handlowych z tytułu abolicji czynszowej wynosi ok. 5 mld zł, to czy oznacza to, że do banków nie trafiło nawet 3,5 mld złotych? Czy może obiekty handlowe miały rezerwy, po które sięgnęły na spłacanie rat?

- Na pewno część zobowiązań została pokryta ze środków zgromadzonych przez galerie handlowe. To pieniądze, które miały być wydane na remonty, konserwację czy rozwój obiektów. Te wszystkie prace miały być przecież zlecone na rzecz lokalnych firm budowlanych, usługowych czy innych, a przez kłopoty branży nie doszły do skutku.

- Po pierwszym lockownie pojawiły się ulgi w spłacie zobowiązań ze strony banków i to chwilowo pomogło. Trzeba jednak podkreślić, że ulgi te nie polegały na umorzeniu rat kredytów lub odsetek, ale na ich odroczeniu. Standing finansowy nieruchomości de facto się pogorszył. Minęły miesiące, raty nie były spłacane, ale cały czas są wymagalne. Trzeba je będzie spłacić już, lub za chwilę, ale w wyższej kwocie.

Kiedy rezerwy finansowe obiektów handlowych wyparują?

- Ich już nie ma. Skoro nie dostaliśmy nic, a cały czas płacimy... Ponosimy przy tym koszty stałe związane z użytkowaniem nieruchomości. Koszt podatku od nieruchomości, ogrzania, oświetlenia obiektu, sprzątania, ochrony. Obecnie w galeriach handlowych otwarte jest ok 30-40 proc. sklepów, które znajdują się na terenie całego obiektu, musimy więc otworzyć cały obiekt, co też robimy dla naszych klientów. Musimy jednak ponieść koszty zabezpieczenia sanitarnego, dezynfekcji, ochrony, a nie mamy przychodów.  

Podatek handlowy dobije branżę?

- To dokuczy przede wszystkim najemcom. I dodatkowo pozbawi ich części marży, która i tak jest w opłakanym stanie przez lockdown. Dodatkowe obciążenie to duże ilości nieupłynnionego towaru zalegającego w magazynach... W kontekście braku dialogu i kłopotów branży, to nie jest dobry moment na wprowadzenie nowego podatku.

Znamy przykłady opuszczonych centrów handlowych w Stanach Zjednoczonych. Taki los może stać się udziałem rodzimych obiektów?

- W Polsce centrum handlowe nie upadnie. Ono zmieni właściciela, bo upadłość ogłosi spółka. I niewykluczone, że będą to spółki polskich właścicieli. Dlatego apelujemy do rządu - otwórzcie nas jak najszybciej.

Rozmawiała Dominika Pietrzyk