Co wtedy gdy działka bez planu?
Rozwój firmy wymusza często zakup gruntu i budowę nowego obiektu. Przed dokonaniem transakcji trzeba jednak dokładnie zbadać działkę przeznaczoną na sprzedaż, aby uzyskać pewność, że można ją zagospodarować w pożądany sposób.
Warto wiedzieć, jakie zasady panują w sytuacji, gdy dla danego obszaru nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jawne plany miejscowe
W sytuacji, gdy dla danej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy) potencjalny inwestor nie ma problemu żeby sprawdzić, czy na zakupionym gruncie będzie mógł wybudować obiekt, który będzie wykorzystywał w swojej działalności gospodarczej. Miejscowe plany są jawne i w każdej gminie można uzyskać informację o przeznaczeniu konkretnej działki oraz uzyskać w tym zakresie stosowne zaświadczenie. Takie dane są istotne, ponieważ od przeznaczenia działki zależy, czy inwestor uzyska następnie pozwolenie na budowę.
Gdy brak planu miejscowego
Zasadniczy problem powstaje jednak, gdy dla danego obszaru nie ma planu miejscowego. W takiej sytuacji inwestor nie ma całkowitej pewności, czy uda mu się zagospodarować teren zgodnie z własną koncepcją. W pierwszej kolejności należy zatem sprawdzić zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (dalej studium). Jest to uchwała rady gminy (rady miasta) obejmująca cały teren gminy (miasta), o charakterze bardziej ogólnym niż plan miejscowy, wyznaczająca generalne przeznaczanie zwartych obszarów. Studium, podobnie jak plan miejscowy, jest jawne i dostępne dla wszystkich. Można z niego uzyskać również wyciąg dotyczący konkretnej nieruchomości.
Znaczenie studium polega na tym, że jeżeli w przyszłości powstanie plan miejscowy, to jego zapisy muszą być zgodne ze studium i będą stanowić jedynie jego uszczegółowienie i rozwinięcie. Innymi słowy, sprawdzając studium, nabywca nieruchomości zyskuje wiedzę jaka będzie treść planu miejscowego w okolicy konkretnej działki, a zatem jak będzie wyglądać jej zabudowa. Taka wiedza może okazać się cenna dla planowania rozwoju firmy w konkretnej lokalizacji.
Decyzja o warunkach zabudowy
Skoro nie ma obowiązku uchwalenia planu miejscowego dla każdego obszaru na terenie gminy, pojawia się pytanie: jakie warunki musi spełnić inwestor, aby uzyskać pozwolenie na budowę i pomyślnie zakończyć inwestycję? W razie braku planu konieczne jest uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W obrocie gospodarczym nabywca nieruchomości, dla której nie ma planu miejscowego, często przed kupnem nieruchomości występuje o warunki zabudowy, aby sprawdzić, czy rzeczywiście będzie w stanie zagospodarować grunt zgodnie ze swymi oczekiwaniami. Taka procedura jest możliwa, ponieważ o warunki zabudowy może wystąpić każdy zainteresowany, niezależnie od tego, czy jest właścicielem konkretnej działki geodezyjnej. Nie ma również problemu, aby decyzję o warunkach zabudowy przenieść na inny podmiot. Wystarczy do tego zgoda obu stron i wniosek do organu, który wydał decyzję.
Procedura uzyskania warunków zabudowy
W celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy inwestor powinien wystąpić odpowiednio do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Opisując w uproszczeniu procedurę uzyskania warunków zabudowy, należy w pierwszej kolejności wskazać, że do wniosku inwestor powinien dołączyć kopię mapy zasadniczej z zaznaczonym obszarem planowanej zabudowy. Należy również opisać techniczne parametry wnioskowanej inwestycji.
Następnie, w toku postępowania, organ przeprowadza tzw. analizę urbanistyczną, w ramach której bada istniejącą zabudowę nieruchomości sąsiednich i wydaje opinię, czy przedłożony projekt spełnia tzw. warunek dobrego sąsiedztwa. Polega on na ustaleniu, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Innymi słowy warunki zabudowy można uzyskać wyłącznie dla przedsięwzięcia, które jest spójne z zabudową sąsiednią. Organ bada też m.in. czy teren ma dostęp do drogi publicznej oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W zależności od charakteru nieruchomości weryfikacji mogą podlegać też inne okoliczności, np. w zakresie ochrony konserwatorskiej, ochrony przyrody czy przekształcenia gruntów rolnych.
Po spełnieniu wszystkich warunków inwestor uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy, w której określone jest przeznaczenie terenu oraz wszystkie istotne parametry dotyczące planowanej zabudowy. Zawarta jest w niej m.in. informacja, w jakim procencie można zabudować działkę, wysokość i szerokość budynku, sposób dostępu do drogi publicznej, rodzaj dachu i wiele innych. Dopiero mając w ręku ten dokument można podjąć świadomą i rozsądną decyzję odnośnie zakupu gruntu, dla którego nie ma obowiązującego planu miejscowego. Bez sprawdzenia zapisów studium i bez wcześniejszego uzyskania warunków zabudowy nabywca gruntu nie może mieć pewności, że zrealizuje na nim swoje zamierzenia budowlane.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.).
autor: Tomasz Przybecki
