Ile zapłacisz za mieszkanie?

Po pierwsze: notariusz

Każda umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest jednak wyjątek - jeśli kupisz nowe mieszkanie spółdzielcze, nie będziesz musiał odwiedzać notariusza. Od spółdzielni dostaniesz tzw. przydział mieszkania i to wystarczy.

Kupując mieszkanie spółdzielcze na rynku wtórnym, a także nowe lub używane mieszkanie hipoteczne nie unikniesz wizyty w kancelarii. Ile zapłacisz? To zależy od wartości nieruchomości i jej rodzaju. Wynagrodzeniem notariusza za sporządzenie aktu notarialnego jest tzw. taksa. Sposób jej wyliczania prezentuje poniższa tabelka:

Wartość nieruchomości (zł)                      Wysokość taksy
15.001 - 30.000                 500 zł od pierwszych 15.000 zł,
                          od nadwyżki ponad 15.000 zł - 2 proc.
30.001 - 60.000                   od pierwszych 30 tys. 800 zł,
                          od nadwyżki ponad 30.000 zł - 1 proc.
60.000 - 1.000.000           od pierwszych 60 tys. zł 1.100 zł,
                          od nadwyżki ponad 60.000 zł 0,5 proc.
Powyżej 1.000.000                                  5,8 tys. zł,
                        od nadwyżki ponad 1 mln zł - 0,25 proc.

Do tak wyliczonej taksy należy doliczyć 22 proc. podatku VAT. Ulgowo traktowani sa nabywcy używanych mieszkań spółdzielczych - płacą tylko połowę taksy.

Dodatkowo u notariusza zapłacisz za wypisy z aktu notarialnego - z reguły potrzeba pięć. Każdy liczy kilkanaście stron, przy czym jedna strona kosztuje 6 zł plus 22 proc. VAT. Łączny koszt wypisów może sięgnąć 300 - 400 zł.

Po drugie: skarb państwa

U notariusza uiszczasz podatek od czynności cywilnoprawnych (nie zapłacisz go więc kupując nowe mieszkanie spółdzielcze). Prawo nie określa, która strona transakcji ma go zapłacić. Przyjęło się jednak, że jest to kupujący. Jednyna pociecha: podatek łatwo obliczyć. Wynosi on 2 proc. wartości nieruchomości.

Nie warto zaniżać ceny, po jakiej kupujesz mieszkanie tylko po to, by zapłacić niższy podatek. Urząd skarbowy ma pięć lat, by zakwestionować wartość transakcji i ewentualnie - po dokonaniu wyceny na twój koszt - zażądać dopłaty.

Po trzecie: sąd

Kupując mieszkanie na kredyt musisz założyć dla niego księgę wieczystą (o ile już jej nie ma), wpisać do niej swoje dane i hipotekę na rzecz banku. Zajmuje się tym sąd pobierając stosowne opłaty. Formalności z tym związane z reguły załatwia samodzielnie nabywca mieszkania.

Założenie księgi kosztuje 40 zł. I tutaj kończą się proste kalkulacje. Podstawą do obliczania opłaty za wpisanie praw właściciela do księgi wieczystej i hipoteki jest bowiem tzw. wpis stosunkowy. Sposób jego wyliczania prezentuje tabelka:

Wartość mieszkania                Wysokość wpisu stosunkowego
/wysokość hipoteki
do 10.000 zł                     8 proc., nie mniej niż 30 zł
10.001 - 50.000 zł           od pierwszych 10.000 zł - 800 zł, a od nadwyżki ponad 10.000 zł - 7 proc.
50.001 - 100.000 zł        od pierwszych 50.000 zł - 3.600 zł, a od nadwyżki ponad 50.000 - 6 proc.
powyżej 100.000 zł        od pierwszego 100.000 zł - 6.600 zł, a od nadwyżki ponad 100.000 zł - 5 proc.,
                              nie więcej jednak niż 100.000 zł

Jeśli wpisujesz swoje dane do księgi wieczystej założonej dla mieszkania spółdzielczego kupionego na rynku pierwotnym opłata wyniesie 1/20 wpisu policzonego w powyższy sposób od wartości mieszkania. W przypadku mieszkań hipotecznych i używanych mieszkań spółdzielczych będzie to 1/5 wpisu.

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, w księdze wieczystej musi zostać wpisana hipoteka. Wniosek o jej wpisanie z reguły złożysz samodzielnie w banku. Czasem jednak konieczne będzie pośrednictwo notariusza. Będzie tak wówczas, gdy kredyt zaciągają wspólnie dwie osoby, a mieszkanie ma być własnością tylko jednej lub też wtedy, gdy pożycza jedna osoba, a właścicieli mieszkania będzie więcej. W takim przypadku notariusz pobierze 1/4 taksy liczoną od kwoty hipoteki, a także 150 zł plus VAT za wysłanie do sądu odpowiedniego wniosku.

Ile życzy sobie sąd za wpisanie hipoteki? To zależy. Jeśli kredyt udzielony jest na budowę mieszkania lub domu, nie zapłacisz nic. We wniosku, jaki dostaniesz od banku powinna być informacja, że kredyt zostanie przeznaczony na "budownictwo mieszkaniowe". To magiczne sformułowanie gwarantuje brak opłaty sądowej.

Zaciągając kredyt na zakup mieszkanina na rynku wtórnym zapłacisz 1/20 wpisu stosunkowego liczonego od kwoty hipoteki.

Wysokość hipoteki może być nawet dwukrotnie wyższa niż kwota kredytu. Banki najczęściej życzą sobie wpisania dwóch hipotek: zwykłej i kaucyjnej. Pierwsza zabezpiecza spłatę kapitału, czyli wierzytelności w znanej kwocie, a druga spłatę odsetek.

Część banków decyduje się tylko na hipotekę kaucyjną np. w wysokości 150 lub 200 proc. kwoty kredytu. Hipoteka kaucyjna stosowana jest także w przypadku kredytów walutowych. Kursy walut zmieniają się i trudno określić, jaka będzie wysokość kredytu za kilka lat.

Od hipoteki trzeba uiścić podatek. Jego kwota jest jednak symboliczna - w przypadku hipoteki kaucyjnej jest 19 zł, a w przypadku hipoteki zwykłej - 0,1 proc.

Po czwarte: bank

Głównym kosztem kredytu (oczywiście oprócz oprocentowania) jest prowizja. Zależnie od banku może się ona wahać od 0,5 do 2,5 proc. To nie koniec opłat. Konieczne będzie także opłacenie ubezpieczenia mieszkania od ognia i zdarzeń losowych. Cena takiej polisy to ok. 1 proc. wartości mieszkania rocznie.

Banki coraz rzadziej wymagają ubezpieczenia na życie kredytobiorcy - będzie konieczne tylko wówczas, gdy kredytobiorca jest w wieku powyżej 65 lat lub jest jedynym żywicielem rodziny. Niektóre banki dołączają polisę na życie gratis do każdego kredytu.

Niezbędne będzie natomiast ubezpieczenie pomostowe opłacane do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Jego koszt to ok. 1,2 proc. kwoty kredytu rocznie. Składkę opłaca się co miesiąc lub co kwartał. Część banków zamiast pobierać składkę podnosi oprocentowanie do czasu uprawomocnienia się wpisu.

Nie obejdzie się też raczej bez wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę. Jej koszt to ok. 400-500 zł w przypadku mieszkania i nawet ok. 1.000 zł w przypadku domu.

Ewentualny dodatkowy koszt to ubezpieczenie niskiego wkładu. Część banków oferuje je klientom, którzy nie dysponują wysokim wkładem własnym. Standardowy udział własny to 20 proc. wartości nieruchomości.

Składka ubezpieczeniowa naliczana jest od różnicy między wkładem wymaganym a faktycznie wniesionym. Opłata pobierana jest z góry za 5 lub 10 lat. W pierwszym przypadku wynosi ok. 4 proc., a w drugim ok. 8 proc. wspomnianej kwoty.

Po piąte: pośrednik

Mieszkania można szukać samodzielnie lub skorzystać z pomocy pośrednika. W tym drugim przypadku należy się liczyć z prowizją rzędu 2-3 proc. ceny mieszkania.

Przykład:
Kupujesz mieszkanie warte 150 tys. zł. Zaciągasz na ten cel kredyt: 100 tys. zł, reszta to twoje oszczędności. Bank wpisuje hipotekę kaucyjną w wysokości 200 tys. zł. Prowizja banku to 1,5 proc. Ubezpieczasz mieszkanie od ognia i zdarzeń losowych płacąc 1 proc. jego wartości. Przez 3 miesiące opłacasz ubezpieczenie pomostowe (1 proc. rocznie). Za wycenę płacisz 500 zł. Mieszkanie znalazłeś przez agencję, której płacisz 2,5 proc. prowizji.

Sumę opłat dla różnych typów mieszkań przedstawia poniższa tabelka:

Mieszkanie hipoteczne - rynek wtórny           15.440 zł
Mieszkanie spółdzielcze - rynek wtórny         14.493 zł
Mieszkanie hipoteczne - rynek pierwotny        14.809 zł
Mieszkanie spółdzielcze - rynek pierwotny       8.039 zł

Banki coraz częściej umożliwiają skredytowanie dodatkowych opłat. Zakres kosztów, o które można powiększyć kwotę kredytu jest różny. Nie wszystkie banki kredytują np. opłaty notarialne i sądowe. Bardziej chętne są do skredytowania swoich własnych opłat i prowizji, a także składek ubezpieczeniowych. Pamiętajmy jednak, że łączna kwota kredytu powiększonego o opłaty nie może być wyższa niż wartość nieruchomości, a często także nie może przekroczyć 80 proc. tej wartości. Rozkładając dodatkowe koszty na raty zaciągamy wyższy kredyt zapłacimy więc wyższe odsetki. Z drugiej strony nie musimy drenować portfela przy zakupie mieszkania, dzięki czemu zostanie nam trochę środków np. na jego urządzenie.

Maciej Kossowski