Jak zarabiać na usługach turystycznych - 10 przykazań właściciela pokoju hotelowego

Z początkiem lipca zaczynają się żniwa właścicieli hoteli i pensjonatów. Aż 30 proc. wszystkich udzielonych w kraju noclegów przypada właśnie na dwa wakacyjne miesiące - wynika z danych GUS za 2011 rok. Większemu popytowi na noclegi towarzyszy też większe zainteresowanie tym rynkiem ze strony inwestorów, którzy na turystycznym zrywie chcą zarobić. Zgodnie z szacunkami Home Broker w zeszłym roku pomimo kapryśnej pogody obłożenie hoteli w popularnych turystycznie miejscowościach było tak wysokie, że w takich miastach jak Jastarnia, Kołobrzeg czy Zakopane w tracie wakacji dwuosobowy pokój mógł dać przychód na poziomie od 25 do 31 tys. zł.

Osoby, które chcą zarobić na turystach nie muszą jednak być właścicielami od razu całego hotelu. Na rynku dostępne są rozwiązania, które pozwalają stać się właścicielem części obiektu. Chodzi tu o model zwany "condo-" lub "aparthotel". Polega on na zakupie prawa własności do pokoju w hotelu, i wynajmowaniu go później wyspecjalizowanej firmie zajmującej się zarządzaniem całym obiektem. Decyzja o takiej inwestycji powinna być przemyślana, dlatego Lion's House przygotował listę 10 zasad, którymi warto kierować się kupując pokój hotelowy.

Minimalny budżet potrzebny, żeby wejść na rynek usług hotelowych wynosi w przypadku condohoteli ok. 150 tys. zł, ale większy wybór pokoi zaczyna się od kwoty 200 tys. zł. Przy takiej inwestycji można korzystać z finansowania bankowego, choć nie każdy bank go udzieli. Do wyboru inwestorzy mają projekty zarówno w górach, nad jeziorami jak i nad morzem. Tych ostatnich jest relatywnie najwięcej. Ceny w konkretnych inwestycjach zależą głównie od lokalizacji i standardu. W Kołobrzegu za pokój w pięcio- lub czterogwiazdkowym hotelu trzeba zapłacić minimum 365 tys. zł. O połowę tańszy byłby niewielki pokój w trzygwiazdkowym obiekcie we Władysławowie.

Plusem tego typu inwestycji jest fakt, że inwestor może osiągać z góry określony poziom czynszu. W wielu hotelach typu "condo" jest on gwarantowany wieloletnią umową. W takim wypadku można liczyć na przychody na poziomie od 5 do 10 proc. wartości nieruchomości w skali roku. Na przykład we Władysławowie inwestor płacąc za nieruchomość 180 tys. zł powinien otrzymać od operatora 18 tys. zł rocznie w postaci czynszów. Czas trwania umowy może sięgnąć nawet 20 lat (jest tak np. w wybranych inwestycjach we Władysławowie i Mielnie). Jeśli jednak podpisuje się ją na krótszy okres, na przykład 5 lat, w umowie zawiera się klauzulę zobowiązującą strony do jej przedłużenia. Z odmienną sytuacją można się spotkać w badanych inwestycjach w Jastarni i Ostródzie. W pierwszej z nich inwestor ma gwarancję, że otrzyma przychód na poziomie 24 proc. wartości nieruchomości w ciągu 3 lat, a w drugiej, że otrzyma 40 proc. przez lat 5. Potem zyski właściciela pokoju będą zależne od tego ile hotel faktycznie zarobi.

Alternatywą do zakupu pokoju z gwarancją najmu jest podjęcie od razu ryzyka działalności hotelowej. W takim wypadku przychody inwestora mogą być skumulowane w okresach największego sezonu, ale za to inwestor może liczyć na wyższą stopę zwrotu - tak przynajmniej wynika z wyliczeń poszczególnych firm zarządzających. W przypadku inwestycji położonej w Kościelisku właściciel mógłby w formie przychodów otrzymać 12,5 proc. wartości nieruchomości w skali roku, gdy obłożenie wyniesie 65 proc. (rentowność ta uwzględnienia już koszt czynszu płaconego operatorowi budynku na poziomie 10 zł za m kw. miesięcznie).Przy niższym obłożeniu dochód inwestora też będzie niższy. Zgodnie z szacunkami przedstawicieli kościeliskiej inwestycji, przy obłożeniu na poziomie 55 proc. będzie można uzyskać 10,4 proc. rentowności, a przy 45 proc. obłożenia - 8,3 proc. rentowności. Który z tych poziomów obłożenia można uznać za realistyczny? Zgodnie z danymi GUS przeciętne wykorzystanie pokoi w hotelach, motelach, pensjonatach i innych obiektach hotelowych w I półroczu 2011 r. wyniosło 39,1 proc. W miejscach atrakcyjnych dla turystów obłożenie może być jednak znacznie większe od średniej. Ale uwaga! Inwestor nie musi brać na siebie takiego ryzyka. Alternatywą w omawianym projekcie jest gwarantowany zysk na poziomie 7 proc.

Przy ocenie atrakcyjności inwestycji dużą rolę odgrywa lokalizacja. Warto wybrać taką, do której ciągną letnicy nie tylko z kraju, ale też z zagranicy. Zgodnie z danymi GUS, w 2011 roku w przypadku lokalizacji wakacyjnych największym wzięciem cieszyły się:

1. powiat kołobrzeski, gdzie udzielono 3,45 mln noclegów (Kołobrzeg, Ustronie Morskie),

2. powiat cieszyński, gdzie udzielono 1,68 mln noclegów (Ustroń, Wisła, Istebna),

3. powiat tatrzański, gdzie udzielono 1,61 mln noclegów (Zakopane),

4. powiat nowosądecki, gdzie udzielono 1,47 mln noclegów (Krynica),

5. powiat jeleniogórski, gdzie udzielono 1,31 mln noclegów (Karpacz, Szklarska Poręba).

Warto też zadbać o to, żeby dana miejscowość nie przestawała tętnić życiem poza sezonem. Częściowo pomóc w tym może zaplecze uzdrowiskowe i atrakcje turystyczne (szlaki górskie, morze, lasy, jeziora, wyciągi, zabytki, jaskinie itp.). Ważniejsza może się jednak okazać infrastruktura samego obiektu. Sale konferencyjne i spa mogą generować nie tylko dodatkowe przychody z tytułu świadczenia usług oraz wyższe obłożenie poza sezonem.

Kolejnym tematem, jaki należy zgłębić przed inwestycją w pokój hotelowy są podatki. Zacznijmy od VAT. Inwestor przed zakupem lokalu użytkowego może złożyć w urzędzie skarbowym zgłoszenie rejestracyjne (VAT-R) płacąc za to 170 zł. Dzięki temu, po zakupie nieruchomości będzie mógł ubiegać się o zwrot VAT. W przypadku lokalu o wartości 1 mln złotych brutto, aż 187 tys. zł stanowi VAT. Urząd skarbowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu od 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej. Właściciel zarejestrowany jako podatnik VAT musi wystawiać najemcom (czyli swoim klientom) faktury za czynsz. W umowach czynsz jest zazwyczaj określany w wartościach netto plus VAT. Łączna kwota trafia na konto właściciela wynajmowanej nieruchomości. Podatek trzeba jednak odprowadzić do urzędu skarbowego. Jego wartość może zostać obniżona poprzez odliczanie VAT-u z faktur kosztowych w danym okresie rozliczeniowym.

Kolejną kwestią do rozważenia jest forma rozliczenia z fiskusem z podatku od osiąganych dochodów z najmu. Można tu korzystać z trzech form rozliczeń:

1. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 proc. od przychodu),

2. zasady ogólne (stawki progresywne 18 proc. i 32 proc. od dochodu),

3. podatek liniowy (stawka 19 proc. od dochodu).

Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej podatnik musi zdecydować się na opłacanie albo podatku liniowego, albo rozliczanie się według skali podatkowej. Z reguły jest tak, że osobom ponoszącym wysokie koszty uzyskania przychodu opłaca się wybór opodatkowania dochodu (czyli punkty 2 i 3). Kosztami uzyskania będą np. amortyzacja, koszty eksploatacyjne lokalu, podatki od nieruchomości czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

W ten sposób wywołany został ostatni podatek, który trzeba uwzględnić przy wyborze konkretnej inwestycji hotelowej - podatek od nieruchomości. Jego wysokość zależy od przyjętej przez gminę stawki i powierzchni posiadanej nieruchomości. Nie można jednak zapomnieć, że danina ta odprowadzana jest nie tylko od powierzchni posiadanego lokalu, ale też od przypadającego na niego udziału w gruncie pod budynkiem. Drugi z tych elementów przeważnie generuje obciążenia roczne nieprzekraczające kilkudziesięciu złotych. Znacznie większym obciążeniem może być podatek za sam lokal. Stawka za metr pokoju zajętego pod działalność gospodarczą wynosi bowiem od 16,7 zł rocznie we Władysławowie, do 18,8 zł w Ostródzie. Powody do zadowolenia mogą mieć osoby, które kupiły "condo" w Międzyzdrojach i Szklarskiej Porębie. Zgodnie z dostępnymi informacjami za kupione tam lokale można odprowadzać podatek od nieruchomości naliczany według stawki za budownictwo mieszkaniowe - nieznacznie przekraczające 0,5 zł za m kw. rocznie.

Inwestor może też stanąć przed koniecznością ponoszenia jeszcze innych kosztów. Wyróżnić należy tu czynsz, na który składają się opłaty administracyjne czy fundusz remontowy oraz ubezpieczenie nieruchomości. Ten drugi zależny jest od wartości nieruchomości. W większości przebadanych przypadków roczny koszt ubezpieczenia nie przekracza 300 zł. Należy jednak zauważyć tu, że w inwestycji w Międzyzdrojach, Władysławowie i Ostródzie operatorzy hotelu samodzielnie pokrywają koszt takiej polisy. Jest to korzystne dla właściciela - oszczędza czas, a do tego cały hotel jako duży podmiot ma szanse wynegocjować lepsze warunki ubezpieczenia.

W większości przebadanych inwestycji operatorzy hoteli nie będą też pobierać czynszu od właścicieli. Chodzi tu o opłatę analogiczną do tej spotykanej w spółdzielniach czy wspólnotach mieszkaniowych. Wśród badanych inwestycji, jedynie w Międzyzdrojach, Kościelisku i Władysławowie wystąpi tego typu koszt. Dodatkowo w dwóch pierwszych inwestycjach trzeba będzie liczyć się z kosztem przekraczającym 3,5 tys. zł rocznie. Pozytywnie na tym tle wyróżnia się projekt we Władysławowie. Operator hotelu wymaga tu ponoszenia przez właściciela kosztów rzędu 0,5 zł za m kw. miesięcznie jako fundusz remontowy. Tyle samo pobrane zostanie w ramach opłat administracyjnych. W pozostałych przebadanych inwestycjach tego typu koszty nie występują. W większości przypadków ewentualne opłaty są odliczane od czynszu, który ma zasilić konto właściciela hotelowego pokoju.

Na koniec warto zwrócić uwagę na to, że inwestując w pokój hotelowy uzyskuje się nie tylko przychody z jego wynajmowania, ale też można samodzielnie z niego korzystać. Właściciel musi być jednak świadomy tego, że nie zawsze będzie mógł korzystać ze swojej nieruchomości. Często pobyty właścicielskie są ograniczane w najwyższym sezonie do 1 - 2 tygodni. Mniejsze obostrzenia są poza sezonem. Niestety przeważnie im dłużej właściciel zajmuje własny lokal, tym mniejsze osiąga przychody. Bez wątpienia jest to jednak rozwiązanie znacznie tańsze niż odpłatne wynajmowanie pokoju w innym hotelu. Zgodnie z szacunkami Home Broker, za dwa tygodnie spędzone we dwoje we własnym pokoju hotelowym można zapłacić od 105 do 628 złotych. Dla porównania gdyby wynajmować pokój w podobnym hotelu w sezonie, to pobyt dwóch osób przez dwa tygodnie wiązałyby się z kosztem na poziomie 5,2 tys. zł.

Artur Wach

Biznes INTERIA.PL na Facebooku. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze