Jak zastrzec zadatek?

Z instytucji tej korzysta się zwłaszcza wtedy, gdy wykonanie umowy oddalone jest w czasie bądź przy okazji zawarcia umowy przedwstępnej. Warto jednak wiedzieć, jakie konsekwencje wywołuje takie zastrzeżenie, aby nie popełnić błędów. Czasem bowiem przez zadatek można osiągnąć wcale niezamierzony cel, a mianowicie osłabić trwałość umowy.

Przede wszystkim dyscyplina

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Tak stanowi art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Tego rodzaju skutki mają dyscyplinować obie strony umowy do wykonania swoich powinności, które na siebie przyjęły.

Dla odmiany, często mylona z zadatkiem, zaliczka przynosi raczej jednostronną korzyść - stronie, która ją przyjmuje. W przypadku niewykonania umowy przez przyjmującego wpłatę i odstąpienia od umowy przez wpłacającego, zaliczka na poczet przyszłego świadczenia nie jest zwracana w podwójnej wysokości, lecz w kwocie, w której została uiszczona. I odwrotnie, przyjmujący zaliczkę co do zasady nie może jej zatrzymać - powinien otrzymaną sumę zwrócić.

Możliwość szybkiego odstąpienia od umowy

Poza dyscyplinowaniem stron zastrzeżenie zadatku jest również korzystne z innych względów. Zwykle jeżeli kontrahent umowy wzajemnej (np. umowy sprzedaży) dopuszcza się zwłoki w spełnieniu swojego świadczenia, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania zobowiązania z informacją, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.

W przypadku jednak gdy wcześniej doszło do wręczenia zadatku, wyjście jest bardzo proste. Aby odstąpić od umowy z powodu jej niewykonania przez drugą stronę nie trzeba wyznaczać tej osobie dodatkowego terminu. Można od razu złożyć odpowiednie oświadczenie zachowując przedmiot zadatku bądź żądając podwójnej jego wartości - w zależności od tego, kto dawał zadatek. W pierwszym przypadku (tj. zachowania otrzymanego zadatku) uzyskuje się kolejne udogodnienie, gdyż w ten sposób roszczenia względem niesłownego kontrahenta są zaspokojone bez angażowania w to takich organów, jak sąd czy komornik.

Umów należy dotrzymywać

Niewykonanie umowy przez kontrahenta nie oznacza, że druga strona musi od niej odstępować i żądać zapłaty podwójnej wartości zadatku względnie zatrzymać pieniądze. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby tego zaniechać i w dalszym ciągu domagać się od drugiej strony wykonania zobowiązania. Nie jest jednak dopuszczalnym realizowanie obu tych uprawnień naraz, a więc zarówno odstąpienie od umowy z zachowaniem zadatku czy żądaniem zapłaty podwójnej jego wartości, jak i wymaganie od kontrahenta jej wykonania. W razie odstąpienia umowa uważana jest bowiem za niezawartą.

Szkoda nie ma znaczenia

Dodatkową korzyścią, jaką odnosi się z zastrzeżenia zadatku jest również to, że w razie niewykonania umowy przez kontrahenta nie trzeba wykazywać szkody, aby możliwe było skorzystanie z odpowiednich uprawnień. Szkoda, bez której właściwie niemożliwe byłoby dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, może nawet w ogóle nie zaistnieć.

Należy jednak pamiętać, iż nie każdy przypadek niewykonania umowy przez kontrahenta uprawnia do zachowania zadatku bądź żądania zwrotu jego podwójnej wartości. Jeżeli bowiem dłużnik wykaże, że nie wykonał zobowiązania (np. nie dostarczył w terminie towaru) z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (np. siła wyższa), wręczony przez niego zadatek należy zwrócić. Natomiast jeśli to my wręczyliśmy tego rodzaju zabezpieczenie, możemy wówczas żądać jedynie jego zwrotu w tej samej wysokości, a nie podwójnej.

Zadatek zamiast odszkodowania

Nie zawsze jest tak, że zadatek skutecznie dyscyplinuje strony do wykonania umowy. Niekiedy wręcz przeciwnie - osłabia zobowiązanie. Dzieje się tak dlatego, że pieniądze wręczone tytułem zadatku stanowią surogat odszkodowania za niewykonanie umowy.

W praktyce oznacza to, że nawet w sytuacji gdyby dana strona (uprawniona do tego w wyniku zastrzeżenia zadatku) nie chciała od umowy odstąpić to i tak jedyne czego może żądać od niesłownego kontrahenta tytułem odszkodowania, to zwrot podwójnej wysokości zadatku względnie jego zatrzymanie. Przepisy o zadatku zdają się być regulacją szczególną względem art. 471 K.c. przewidującego odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Stanowią także o innym unormowaniu przez strony umowy przedwstępnej kwestii odszkodowania w razie uchylenia się jednej z nich od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Niemożliwe jest także dochodzenie odszkodowania przewyższającego wartość zadatku (bądź sumy dwukrotnie wyższej). Jeżeli więc kontrahent umowy wzmocnionej zadatkiem nie wykona swojego zobowiązania, to szkoda, jaką w związku z tym poniesiemy może nie zostać w pełni pokryta np. wartością zachowanego zadatku. Nie istnieje również możliwość zrezygnowania z uprawnień wynikających z zadatku na rzecz roszczenia odszkodowawczego na zasadach ogólnych.

A zatem w niektórych sytuacjach zastrzeżenie zadatku, szczególnie o niskiej wartości, może okazać się niekorzystne. Jednym ze sposobów na uniknięcie wskazanego ryzyka może być własne, odmienne od kodeksowego uregulowanie w umowie znaczenia i konsekwencji zadatku. Nie ma bowiem przeszkód, aby strony w umowie przyjęły, iż w razie niewykonania umowy przez sprzedawcę, kupujący będzie mógł odstąpić od umowy i żądać sumy trzy- lub czterokrotnie wyższej w stosunku do wręczonej kwoty. Można też wyraźnie wskazać w umowie, iż skorzystanie z uprawnień zadatku nie wyłącza dochodzenia naprawienia szkody przewyższającej jego wartość.

autor: Tomasz Konieczny