Kiedy skończy się galopada cen
Czy gigantyczny skok cen to jeszcze efekt rynkowej gry podaży i popytu, czy już spekulacyjna bańka?
Ceny na rynku nieruchomości już nie rosną, ale galopują. W ciągu roku mieszkania zdrożały w Krakowie aż o 65 proc., we Wrocławiu o 61 proc., w Trójmieście o 35 proc., a w Warszawie - o 25 proc. W październiku 2004 r. średnia cena metra kwadratowego dwupokojowego, kupowanego na rynku wtórnym mieszkania w Krakowie wynosiła 3200 zł. Rok później już 3600 zł, a w październiku obecnego roku - jak podaje firma WGN real Estate - żądano już 5950 zł. W ciągu dwunastu miesięcy ceny skoczyły aż po 65 proc.
Kraków wcale nie jest wyjątkiem, chociaż tu wzrost cen był najbardziej spektakularny. We Wrocławiu skoki ruch w górę był jednak niewiele mniejszy. Rok 2004 r.: cena metra kwadratowego - 2800 zł. 2005 r. - 3450 zł. 2006 r. - 5600 zł. Wzrost w skali ostatnich dwunastu miesięcy wyniósł 61 proc.
W Trójmieście galopada cen jest ciut wolniejsza, ale i tak przekracza 35 proc. w ciągu roku. O ile w 2004 r. metr kwadratowy mieszkania nad morzem kosztował 2600 zł, to rok później już 3560 zł, a w październiku br. już 4800 zł.
Warszawa w tym zestawieniu ustępuje miejsca prowincji, zajmują dopiero czwarte miejsce. Mieszkania w stolicy są najdroższe w Polsce, ale ceny rosną wolniej niż w innych dużych miastach.
Być może dlatego, że od razu wystartowały z wysokiego pułapu. W 2004 r. sprzedawcy żądali 4050 zł za mkw., w 2005 r. - 4800 zł, a w 2006 r. - 6000 zł. 12-miesięczna dynamika za ostatni rok wyniosła więc 25 proc.
Jeszcze wolniej, bo w tempie 19 proc., rosną ceny w Poznaniu. Według WGN Real Estate, w październiku płacono tutaj 3950 zł za mkw., przed rokiem 3300 zł i 2600 zł w 2004 r.
Kogo jeszcze stać na kredyt?
Dynamiczne skoki cen spowodowały istotne zmiany w strukturze osób kupujących mieszkania. Do niedawna motorem napędzającym rynek były kredyty hipoteczne. Aż 90 proc. nabywców posiłkowało się pieniędzmi pożyczonymi z banku. Obecnie, jak podaje WGN Real Estate, odsetek klientów korzystających wyłącznie z kredytu bankowego zmniejszył się do 12 proc. 79 proc. nabywców kupiło mieszkanie częściowo za kredyt, a częściowo za własne pieniądze.
Wraz ze wzrostem cen maleje zdolność kredytowa potencjalnych kupców. Według obliczeń firmy doradztwa finansowego A-Z, mieszkaniec Warszawy, zarabiający 3 tys. zł brutto, na początku roku dostałby kredyt na 180 tys. zł, za który mógłby kupić 36-metrowe mieszkania. Dzisiaj za tę kwotę musi zadowolić się 24-metrową kawalerką.
Czy to już spekulacja?
Ludzie nie czekają więc i kupują, nakręcając tym samym koniunkturę. Podaż mieszkań jest niestety bardzo ograniczona, a popyt bardzo duży.
- Galopująca zwyżka cen mieszkań określana jest ostatnio mianem bańki spekulacyjnej, która musi pęknąć z chwilą zwiększenia podaży, narażając na straty zbyt pochopnych inwestorów. Jednak obserwacje rynku nie pozwalają na wykrycie źródła rychłego i znacznego zwiększenia tej podaży - uważa Małgorzata Battek z WGN Real Estate.
Zapowiadanych przez rząd nowych mieszkań jakoś nie widać i długo ich jeszcze nie zobaczymy. Żeby budownictwo mieszkaniowe mogło przyspieszyć, konieczna jest szybka nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, bo w obecnej wersji stanowi ona jedną z najważniejszych przeszkód krępujących ręce budowlańcom. Zapowiadanej nowelizacji wciąż nie ma. Z ostatnich informacji napływających z Ministerstwa Budownictwa wynika, że prace są dopiero na wstępnym etapie.
Do uchwalenia ustawy droga jeszcze daleka. A dodajmy, że nowelizacja przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym problemów natychmiast nie rozwiąże. Musi upłynąć co najmniej rok, nim na rynku pojawi się więcej gruntów budowlanych. Przez najbliższe dwa lata trudno liczba działek pod nowe inwestycje szybko nie wzrośnie. Przy tak dużym popycie ceny gruntów pójdą jeszcze bardziej w górę, a co za tym idzie wzrosną ceny mieszkań.
Eugeniusz Twaróg
