Lokatorzy pójdą z torbami

Spółdzielnie mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) i wspólnoty mieszkańców od 2007 roku stracą ulgę podatkową, dzięki której mają więcej pieniędzy na utrzymanie lokali. Aby utrzymać obecny standard, konieczne może okazać się podniesienie czynszów.

Zgodnie z nowym art. 17 ust. 1 pkt 43 ustawy o CIT, wolne od podatku będą dochody spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych oraz TBS uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Przepis wyklucza zwolnienie dla dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Dziś podatek nie obejmuje wszystkich dochodów zarządzających nieruchomościami, jeżeli przeznaczone są na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Gospodarka deficytowa

Problem w tym, że prawie wszystkie dochody spółdzielni, wspólnot, czy TBS-ów pochodzą z innych niż czynsze źródeł. W spółdzielniach gospodarka mieszkaniowa bywa deficytowa. Niedobory uzupełniane są właśnie dochodami z innych źródeł.

- Przychody z pożytków, czyli wynajmu powierzchni reklamowej, udostępnienia miejsc pod anteny telefonii komórkowej czy wynajmu lokali użytkowych to w praktyce jedyne dochody spółdzielni - mówi Jan Sułowski, prezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych. Są zwolnione z podatku, jeżeli zostają przeznaczone na działalność statutową, czyli utrzymanie mieszkań. Dzięki temu można dofinansować utrzymanie mieszkań. Sama gospodarka mieszkaniowa nie jest dochodowa. Zdaniem Jana Sułowskiego, wprowadzenie zwolnienia tylko dla dochodów, których w praktyce nie ma, mija się z celem. W efekcie spółdzielnie zapłacą podatek od wszystkich uzyskiwanych dochodów.

- Nie robiliśmy symulacji, ale jest jasne, że ten ubytek trzeba będzie jakoś pokryć. Oczywiście z kieszeni członków spółdzielni - prorokuje Jan Sułowski.

Zdaniem Macieja Kulawika, radcy prawnego z kancelarii Allen & Overy, zwolnienie w nowym brzmieniu będzie mniej korzystne od dotychczasowego. W spółdzielniach czy wspólnotach, w których przychody - głównie czynsz - uzyskiwane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi są niższe niż wydatki na utrzymanie tych zasobów, zwolnienie to będzie działać wręcz na niekorzyść podatników.

- Można twierdzić, że skoro spółdzielnia jest powołana do prowadzenia gospodarki mieszkaniowej, to zwolnione z podatku powinny być tylko dochody pochodzące z tej działalności. Jestem jednak bliższy poglądowi, zgodnie z którym cel, na jaki przeznaczono dochód - utrzymanie zasobów mieszkaniowych - jest kryterium ważniejszym od źródła dochodu przeznaczonego na realizację tego celu. Wspieranie gospodarki mieszkaniowej znajduje społeczne uzasadnienie, dlatego pozbawianie spółdzielni ulgi w dotychczasowym kształcie nie jest do końca słuszne - uważa Paweł Sylwestrzak, prawnik w zespole doradztwa podatkowego kancelarii Salans.

Dochód do opodatkowania

Maciej Kulawik ostrzega, że strata poniesiona w ramach gospodarki zasobami mieszkaniowymi nie będzie pomniejszać dochodu z pozostałych, opodatkowanych źródeł. W konsekwencji może się okazać, że spółdzielnia czy wspólnota będzie musiała zapłacić podatek od dochodu z wynajmu lokalu użytkowego lub części wspólnych budynku nawet wtedy, gdy jest on w całości przeznaczony na pokrycie kosztów utrzymania budynku.

- Także w przypadku, gdy z całości ksiąg spółdzielni wynikałoby, że poniosła ona w danym roku stratę - dodaje radca prawny.

Większym optymistą jest jednak Paweł Sylwestrzak. Uważa, że dochód z innych źródeł spółdzielnie będą mogły pomniejszyć o ewentualną stratę powstałą w gospodarce zasobami mieszkaniowymi w danym roku podatkowym. Zawarte w ustawie o CIT zwolnienie dotyczy bowiem jedynie dochodu uzyskanego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Strata jest pojęciem odrębnym od dochodu i nie podlega zwolnieniu czy wyłączeniu.

Ryszard Jajszczyk, dyrektor biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, mówi, że w spółdzielniach nie może być mowy o stracie. Niedobór, który występuje w jednym roku, musi zostać pokryty przychodami w następnym.

- Tak czy inaczej od nowego roku część dochodu, który wzmacniał ekonomicznie spółdzielnie mieszkaniowe, trafi do skarbu państwa w postaci podatku - mówi.

Niejasne zasoby mieszkaniowe

Zmiany oznaczają, że spółdzielnie mieszkaniowe będą musiały prowadzić odrębne ewidencje dla przychodów i kosztów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz dla pozostałej działalności. Będą także musiały rozróżnić dochody przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych i inne cele. Dodatkowym utrudnieniem będzie brak definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi czy samych zasobów mieszkaniowych w ustawie o CIT.

- Może pojawić się mnóstwo wątpliwości, np. czy miejsca postojowe pod budynkiem kupione razem z mieszkaniami należy uznać za zasoby mieszkaniowe czy też nie - mówi Paweł Sylwestrzak.

Podobnego zdania jest Maciej Kulawik. Podkreśla, że nawet w uzasadnieniu do projektu ustawy zabrakło opisu intencji ustawodawcy. Według niego przychody z wynajmu lokali użytkowych znajdują się poza tą definicją.

- Mam natomiast poważne wątpliwości jak władze podatkowe będą traktować czynsz uzyskany przez wspólnotę od właściciela lokalu użytkowego.

POSTULUJEMY

Sejm powinien przywrócić zwolnienie podatkowe dla spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów i wspólnot mieszkaniowych.

Marcin Musiał