Łowcy długów już czekają

Gdyby inne segmenty polskiej gospodarki rosły równie szybko jak rynek kredytów mieszkaniowych, niedługo zbudowalibyśmy drugą Japonię. W ub.r. banki na cele mieszkaniowe pożyczyły 22,4 mld zł. To aż o 59 proc. więcej niż przed dwoma laty. A to nie koniec hossy, bo do zaspokojenia popytu jeszcze daleko. Na własne lokum czeka w Polsce 1,5 mln osób. Rynek jest więc bardzo wyposzczony, a na dodatek klienci biorą kredyty szturmem, bo można je dostać o wiele łatwiej, niż jeszcze dwa lata temu. Niektórzy twierdzą, że za łatwo.

Za dwa lata rynek dostanie czkawki

Na rynku kredytów mieszkaniowych bodaj po raz pierwszy mamy możliwość obserwowania na czym polega konkurencja: banki wyrywają sobie klientów, oferując im coraz łagodniejsze warunki udzielania pożyczek. Jeszcze niedawno, jeśli ktoś nie miał stałej umowy o pracę, mógł zapomnieć o kredycie. Dzisiaj banki akceptują dochody czerpane z umów o dzieło, a nawet... z udokumentowanych napiwków.

- Nie później niż za dwa lata rynek dostanie czkawki - twierdzi Krzysztof Matela, prezes EGB Investments, firmy specjalizującej się w obrocie wierzytelnościami.

Jego prognozy wyglądają, jak najczarniejszy sen zadłużonego właściciela obciążonej hipoteki. Prezes Matela szacuje, że niedługo co dziesiąty kredyt zabezpieczony mieszkaniem pójdzie pod młotek, gdyż jego nabywca i lokator zaprzestanie spłacania należności wobec banku.

- Banki będą pozbywały się przeterminowanych kredytów, bo nie będą ich chciały trzymać w swoim portfelu - mówi Krzysztof Matela.

Bank na każdy niespłacany kredyt musi tworzyć rezerwy, które psują mu bilans. Może przymknąć oko na jedno, dwa spóźnienia w regularnym płaceniu rat, ale za trzecim razem zacznie się poważnie zastanawiać, co zrobić z takim klientem. Wiadomo, że większość banków nie będzie chciała zawracać sobie głowy windykacją długu, bo to proces czasochłonny i skomplikowany. Przeterminowane należności trafią w ręce specjalistów - funduszy sekurytyzacyjnych.

Rynek zaczyna dojrzewać

Firmy obracające wierzytelnościami tylko czekają na moment, kiedy rynek nieruchomości wreszcie się dla nich otworzy. Do tej pory handel długami zdążył się rozwinąć we wszystkich segmentach gospodarki - poza jednym - nieruchomościami. To dla branży bardzo perspektywiczna i rozwojowa działka. Na razie rynek raczkuje, ale powoli dojrzewa i wnet zaczną się na nim żniwa.

Iwona Słomska z firmy Kruk Incasso tłumaczy i uspokaja: taka jest natura rzeczy. Wiadomo, że przy tak dużej liczbie kredytobiorców część nie podoła spłatom, z różnych przyczyn: z powodu utraty pracy, ze względów zdrowotnych itp.

Dodaje od razu, że nie wszyscy ci, którzy mają problemy ze spłatą kredytu mają w perspektywie wizytę komornika i licytację.

- Gdy dług trafi do firmy windykacyjnej to jeszcze nie znaczy, że trzeba siąść i załamać ręce. Nabywcy wierzytelności zależy na tym by odzyskać pieniądze. Niekoniecznie musi się to odbywać poprzez sprzedaż mieszkania - mówi Słomkowska.

Jedna z naczelnych zasad windykatorów głosi, że "sytuacja dłużnika zmienia się w czasie". Wierzyciel zakłada, że prędzej czy później (chociaż raczej prędzej) odzyska pieniądze - jak najmniejszym kosztem. Zanim skieruje sprawę do sądy i naśle na dłużnika komornika będzie próbował załatwić z nim sprawę polubownie.

Bezpieczny ubezpieczony

Problemów z narastającym długiem można uniknąć zaciągając kredyt ubezpieczony od rozmaitych przeciwności losu: bezrobocia, czy utraty zdrowia, co w razie problemów pozwoli przetrwać kryzys. Maciej Kossowki z firmy Expander w ogóle uważa, że portfel kredytów hipotecznych jest bardzo bezpieczny i nie zgadza się z kasandrycznymi wizjami roztaczanymi przez windykatorów. Jego zdaniem, odsetek tzw. złych kredytów może wynieść co najwyżej kilka procent.

- Systemy weryfikacji kredytobiorców są naprawdę drobiazgowe i jeśli bank komuś daje kredyt, to po dokładnym prześwietleniu klienta - twierdzi.

Bankrut nie do ruszenia

Niezależnie od tego, kto ma rację, każdy kto zaciągnął kredyt na kupno mieszkania przez najbliższe lata będzie alergicznie reagował na słowa "wypowiedzenie", "zwolnienia" i "bezrobocie".

W sytuacji utraty źródeł dochodów pomocą może być, oparta na pomyśle PiS ustawa o upadłości konsumenckiej. Jej projekt trafił do sejmu. Mówiąc w skrócie chodzi o to, że gdy dłużnik - osoba fizyczna - nie może dłużej regulować zobowiązań, ogłasza bankructwo. Bank sprzedaje co się da z jego ruchomości. Nieruchomości, czyli np. mieszkanie będzie musiał zostawić w spokoju. Od lutego ubiegłego roku obowiązuje w Polsce ustawa zakazująca tzw. eksmisji na bruk. Zanim bank pogoni dłużnika z mieszkania będzie musiał znaleźć dla niego lokal zastępczy. A to wcale nie jest takie proste.

Eugeniusz Twaróg