Państwo będzie płacić za sąsiedztwo

Właściciele nieruchomości położonych w bliskim sąsiedztwie autostrad i dróg szybkiego ruchu nie mogą liczyć ani na wykup nieruchomości ani na odszkodowanie, mimo że wartość ich nieruchomości obniża się. Ustawa o drogach przewiduje jedynie tryb nabywania nieruchomości pod budowę dróg. Nie zawiera natomiast przepisów, które nakazywałyby wykup nieruchomości, z których korzystanie jest utrudnione z powodu bliskiego sąsiedztwa z drogą.

Nasz czytelnik, Marek S., rozpoczął budowę domu. Po roku okazało się, że w bezpośrednim sąsiedztwie jego działki będą przebiegały dwie drogi szybkiego ruchu.

- Gdyby takie zapisy znajdowały się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to nigdy nie zdecydowałbym się na kupno takiej działki - mówi Marek S. Powstanie dróg w sąsiedztwie jego działki uniemożliwiło kontynuowanie budowy domu według planu oraz spowodowało obniżenie wartości działki.

- Zwróciłem się do Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad o wykup mojej działki po cenach rynkowych, jednak GDDKiA odpisała, że nie ma żadnych możliwości prawnych, które umożliwiałyby wykup działki lub wypłatę odszkodowania - wyjaśnia Marek S.

Kliknij, aby powiększyć

Bez szans na odszkodowanie

Prawo ochrony środowiska w art. 135 stanowi, że jeśli nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem drogi, należy utworzyć obszar ograniczonego użytkowania. Jest on tworzony poprzez rozporządzenie wojewody lub uchwałę rady powiatu. W akcie tym określa się m.in. ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu. Jeżeli ograniczenia te spowodują, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stanie się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać wykupienia jej w całości lub w części. Termin na wniesienie roszczenia wynosi dwa lata od powstania strefy.

Brak decyzji o utworzeniu strefy praktycznie uniemożliwia domaganie się wykupu gruntów.

- Decyzją wojewody jest ustalany obszar ograniczonego użytkowania i tylko wtedy określany jest zakres wykupu gruntów - mówi Artur Mrugasiewicz, rzecznik prasowy Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Jeżeli takiej decyzji nie ma, to my nie możemy przeprowadzić wykupu gruntów - dodaje Mrugasiewicz.

Wojewodowie nie wydają jednak decyzji o utworzeniu stref.

- W tym roku i w roku 2005 wojewoda mazowiecki nie wydał żadnej decyzji o ustanowieniu obszaru ograniczonego użytkowania - mówi Maksym Gołoś, rzecznik prasowy wojewody mazowieckiego.

Wojewodowie powinni jak najszybciej uchwalić plany zagospodarowania przestrzennego, które będą określały przebieg dróg. Zabezpieczy to interesy właścicieli nieruchomości

Protesty opóźniają inwestycje

Sytuacja taka przynosi straty przede wszystkim właścicielom nieruchomości, którzy mają utrudnione możliwości sprzedaży swoich nieruchomości i muszą na co dzień znosić ciężary sąsiedztwa z drogą szybkiego ruchu. Takie regulacje przynoszą straty także państwu, które przez wiele lat musi zmagać się z protestami mieszkańców, którzy nie chcą być sąsiadami dróg, w konsekwencji czego kolejne inwestycje przesuwane są w czasie. Za opóźnienia trzeba oczywiście płacić, co często znacznie zwiększa koszty budowy drogi.

Eksperci wskazują, że rozwiązaniem sytuacji może być uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego. Ich zdaniem, gdyby umiejscowienie dróg było dokładnie określane w planach, to mieszkańcy wiedzieliby na kupno jakiejś działki się decydują i nie mieliby żadnych podstaw do protestów. Niestety, w Polsce jedynie około 15 proc. gruntów objętych jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Sprzeciw mieszkańców

Zdaniem ekspertów działania zaniepokojopnych mieszkańców jeszcze przed rozpoczęciem prac są najlepszą formą walki o spokój i ciszę w sąsiedztwie nieruchomości.

- Walka z umiejscowieniem drogi powinna odbywać się na etapie zmiany lub przygotowywania planów zagospodarowania przestrzennego. Właśnie w trakcie ich tworzenia mogą być ustanawiane obszary ograniczonego użytkowania - mówi prof. Michał Kulesza z Uniwersytetu Warszawskiego. Dodaje on, że na tym etapie niezadowoleni z planów mieszkańcy mogą zgłaszać także swoje sprzeciwy.

Właściciele, którym nie uda się zapobiec powstaniu drogi, mogą dochodzić roszczeń o zwrot utraconej wartości nieruchomości przed sądem cywilnym. Droga ta nie jest jednak łatwa, gdyż z reguły ciągnie się wiele lat i jest kosztowna.

- Właściciele takich nieruchomości będą musieli udowodnić powstanie szkody i jej wysokość, a to sprawia, że skorzystnie z tej drogi dochodzenia swoich roszczeń będzie bardzo trudne - mówi sędzia Małgorzata Kluziak, prezes Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa.

Arkadiusz Jaraszek