Przeterminowana kiełbasa wyborcza

"Rodzina na swoim" to było jedno z najważniejszych haseł wyborczych Prawa i Sprawiedliwości. Politycy tej partii przekonywali, że gdy tylko dojdą do władzy uruchomią program inwestycji mieszkaniowych wspierany przez państwo. Zapowiadała się rewolucja na rynku budowlanym. PiS zapewniało, że w ciągu ośmiu lat stanie 3 mln mieszkań. Tak śmiały program przestraszyłby nawet przodowników z ekipy Pstrowskiego. Znawcy rynku z powątpiewaniem kiwali głowami. Żeby zrealizować wyborcze obiecanki rocznie trzeba by budować 350 tys. mieszkań. Tymczasem, jak na razie, wszystko na co na teraz stać to 100 tys. mieszkań w ciągu roku. W 2005 r. - jednym z lepszych roczników dla budownictwa mieszkaniowego - oddano ich do użytku 114 tys.

Powstałoby ich więcej, ale ręce budowlańcom pęta przede wszystkim brak planów przestrzennego zagospodarowania terenu, a jeśli już taki grunt się znajdzie, zwykle jest on nieuzbrojony. Pierwsza rzecz, której od rządu domagali się deweloperzy to nie dopłaty do kredytów, ale znowelizowanie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Becikowe dla mieszkaniówki

Premier Kazimierz Marcinkiewicz dał się już poznać jako zwolennik raczej rozwiązań przynoszących szybką, chociaż mniejszą poprawę niż działań długofalowych, a w ogólnym rozrachunku korzystniejszych. Zamiast wprowadzić wspólne opodatkowanie rodziców i dzieci, co poważnie ulżyłoby rodzinnym finansom, rząd przeforsował ustawę o becikowym.

Podobnie jest z podejściem do problemów mieszkaniowych. Obecnie deweloperzy powszechnie narzekają na brak planów zagospodarowania przestrzennego. Mała liczba działek budowlanych hamuje inwestycje w mieszkaniówkę. Przy ogromnym popycie rynkowym, a ograniczonej podaży ceny stale idą w górę. Nowych mieszkań powstaje tyle co kot napłakał. W Krakowie na pniu sprzedają się mieszkania, zanim jeszcze deweloper zaleje fundamenty. Już dzisiaj wykupione są lokale, które zostaną oddane do użytku pod koniec przyszłego roku.

Premier Marcinkiewicz uznał, że problem leży gdzie indziej, że ludzie nie mają mieszkań, bo ich na nie nie stać. Diagnoza jest jednak tylko częściowo słuszna. To prawda - na kupno własnych czterech kątów nie każdy może sobie pozwolić, ale w dużej mierze odpowiada za to galopada cenowa. W ubiegłym roku ceny poszły w górę średnio o 18 proc. Wrocławska Giełda Nieruchomości szacuje, że w tym roku wzrost będzie nieco niższy i wyniesie 8-10 proc. W ciągu dwóch lat mieszkania podrożeją więc aż o jedną trzecią.

- Od czterech lat pracuję za granicą. Na saksy wyjechałem, żeby zarobić na własne mieszkanie. Kiedy już mi się wydaje, że mam dość pieniędzy, sprawdzam ceny na rynku w kraju i dowiaduję się, że wciąż sporo mi jeszcze brakuje i mieszkanie jest poza moim zasięgiem - irytuje się Mirek, który ostatnie lata spędził na budowach w Austrii.

Kto dwa lata temu zdecydował się kupić mieszkanie na kredyt gratuluje sobie teraz odwagi i dobrze podjętej decyzji. Oprocentowanie było wówczas znacznie wyższe niż dzisiaj, ale za to ceny o wiele niższe. Przykładowo na krakowskim osiedlu Ruczaj, mieszkanie o metrażu 53 m kw., ulokowane na poddaszu, kosztowało nabywców 129 tys. zł. Metr kwadratowy był więc wyceniany na 2,43 tys. zł. Dzisiaj cena 4,5 tys. zł za metr wcale nie wydaje się wygórowana. Pod koniec roku będzie ona z pewnością jeszcze wyższa.

Również za sprawą rządowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych. Sam premier przyznał, że kiedy on ruszy, ceny mogą pójść w górę. Zaznaczył jednak od razu, że chwilowo, a potem powinny spaść. O ile trudno nie zgodzić się z prognozą wzrostu cen to trudno wytłumaczyć sobie późniejszy ich spadek. W wyniku rządowego programu zwiększy się bowiem liczba kredytobiorców i wzrośnie popyt na mieszkania. Przy niewielkiej podaży ceny pójdą w górę. Potem mogą co najwyżej ustabilizować się na określonym poziomie, bo przeceny mieszkań nikt w najbliższych latach się nie spodziewa.

Będziemy mieli trochę mniej

Trzeba jednak przyznać, że wielkiego ruchu na ryku mieszkaniowym po wprowadzeniu dopłat do kredytów nie będzie. "Będziemy mieli trochę mniej niż 3 mln mieszkań" - przyznał premier, prezentując założenia programu. "Trochę" to więcej niż eufemizm. Ministerstwo Budownictwa i Transportu wyliczyło, że w systemie z dopłatami powstanie 300 tys. mieszkań w ciągu sześciu lat. Rząd szacuje, że w drugiej połowie 2006 r. będzie to 10 tys., w 2007 - 45 tys., a później z roku na rok coraz więcej, aż do 80 tys. osób w roku 2011. W sumie byłoby ich więc ponad 300 tys.

Premier zapewnia, że program jest tylko jednym z elementów "większego pakietu działań, które mają wesprzeć budownictwo mieszkaniowe". Mają one doprowadzić do zwiększenia podaży gruntów, "aby wzrost popytu nie spowodował wyłącznie wzrostu cen". Na czym te działania mają polegać jeszcze nie wiadomo.

Pół na pół

Wiemy już natomiast prawie wszystko o dopłatach do kredytów. Programem zostaną objęte tylko rodziny (także niepełne, a więc np. matka samotnie wychowująca dziecko) - single o dopłatach mogą zapomnieć - o niskich dochodach. Mogą one z pomocą rządu kupić (tylko!) nowe mieszkanie lub wybudować dom. Przy czym - uwaga - powierzchnia mieszkania nie może przekraczać 75 m kw., a domu 100 m kw. To jeszcze nie wszystko. Państwo dopłaci tylko do 50 m kw mieszkania i domu. Za pozostałą część metrażu kredytobiorca będzie musiał zapłacić odsetki w pełnej wysokości.

Kolejna uwaga - mieszkanie z dopłatą nie może być za drogie. Rząd założył, że cena w stanie surowym zamkniętym nie może przekroczyć średnich kosztów budowy w województwie lub mieście wojewódzkim. Kto kupi mieszkanie droższe dopłaty nie dostanie.

Pozostali kredytobiorcy mogą liczyć na wsparcie rządu. Ile dostaną? Wysokość dopłaty liczna będzie w następujący sposób: do stawki WIBOR (określa wysokość oprocentowania, po którym banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze) trzeba dodać 2 pkt proc., a następnie podzielić sumę przez dwa. Zatem policzmy. Po styczniowej obniżce stóp procentowych w NBP WIBOR wynosi 4,3 proc. Dodając do niego 2 pkt proc. otrzymamy wynik - 6,3 proc. Teraz podzielmy sumę przez pół. Wynik - 3,15 proc. - to wysokość dopłaty jaką wniesie rząd.

Zobaczmy, jak to wygląda na przykładzie. Jeśli oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wynosi 6 proc., to przy obecnej stawce WIBOR kredytobiorca zapłaci tylko 2,85 proc. odsetek.

Na koniec jeszcze dwa ważne zastrzeżenie: kredyt z dopłatą może być zaciągany tylko w złotówkach. O walutowym kredycie trzeba więc zapomnieć. I druga uwaga: rząd będzie dopłacał do kredytu tylko przez osiem lat. Potem kredytobiorca musi radzić sobie już sam.

Premier Marcinkiewicz wyliczył, że rodzina, która zaciągnęłaby 100 tys. zł kredytu, musiałaby miesięcznie spłacać po blisko 500 zł.

Według rachunku firmy brokerskiej Expander, w przypadku 25-letniego kredytu pierwsza rata za mieszkanie o wartości 100 tys. zł wyniosłaby 533 zł. Bez dopłaty trzeba byłoby za taki lokal zapłacić 791 zł.

Czy ten pomysł wypali?

Pomysł z dopłatami do kredytów mieszkaniowych to czwarty w ostatnich kilku latach rządowy program wspierania budownictwa. Poprzednie spaliły na panewce.

Dziesięć lat temu na rynku pojawiły się kasy mieszkaniowe, z których skorzystało około sto tysięcy osób, zaciągając kredyty na kwotę przeszło 200 mln zł.

System opierał się na trzech podstawowych elementach: depozytach, preferencyjnych kredytach oraz dotacjach państwa w postaci ulgi. Ten ostatni element był najistotniejszym składnikiem programu i podporą kas. Kiedy więc Ministerstwo Finansów zlikwidowało odpisy podatkowe ich atrakcyjność spadła do zera.

Ostateczny cios systemowi zadały stopy procentowe. Według ustawy o kasach, minimalny poziom oprocentowania depozytów i pożyczek mógł wynieść 2 i 4 proc. Od ponad roku można już dostać wygodniejsze w obsłudze, a niewiele droższe komercyjne kredyty mieszkaniowe.

Niewypał Pola

Kolejny projekt rządowy, tzw. kredyt Pola, nazwany tak od nazwiska ówczesnego ministra infrastruktury, zakończył się całkowitą porażką. Wprowadzony z wielkim rozgłosem kredyt mieszkaniowy z gwarantowanym przez państwowymi dopłatami do oprocentowania zaciągnęło kilkaset osób.

W kwietniu 2003 r. Sejm zdecydował, że państwo będzie dopłacać kredytów mieszkaniowych, tak by wysokość oprocentowania nie przekraczała 7 proc. Dodatkowo minister finansów dostał prawo do obniżenia tego progu maksymalnie o 1 proc. Skorzystał z niego ówczesny szef resortu Grzegorz Kołodko, który zredukował oprocentowania do 6,5 proc. Od tego momentu każdy, kto zdecydował się zaciągnąć komercyjny kredyt oprocentowany na 8 proc. płacił w rzeczywistości 6,5 proc. Resztę dopłacało państwo.

Autorzy programu zakładali, że tani kredyt pobudzi budownictwo mieszkaniowe w kraju. Być może cel ten udałoby się osiągnąć, gdyby pożyczki objęte gwarancjami państwa wprowadzono przynajmniej rok wcześniej, a jeszcze lepiej, gdyby pojawił się one w 2001 r., kiedy powstały pierwsze projekty dopłat. Proponowano wówczas wprowadzić stopę procentową dla kredytu rządowego na poziomie 9 proc., co przy oprocentowaniu pożyczek komercyjnych na poziomie 16 proc. wydawało się ofertą całkiem atrakcyjną.

Kredyt pojawił się jednak dopiero wiosną 2003 r., kiedy rządowa propozycja straciła na konkurencyjności. Na rynku stopa oprocentowania wynosiła wówczas ok. 8 proc.

Ulga odsetkowa

Z istniejących na rynku i w miarę sprawdzonych instrumentów wspierających rynek mieszkaniowy działa jeszcze ulga odsetkowa. Uprawnia ona do odliczenia od podstawy opodatkowania odsetek od zaciągniętej pożyczki. Ulga obejmuje kredyty udzielone po 1 stycznia 2002 r. Przysługuje ona tylko na zakup pierwszego mieszkanie i co ważne - kupowanego wyłącznie na rynku pierwotnym, jego budowa nie może trwać dłużej niż trzy lata, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostało wydane pozwolenie na budowę. Od dochodu przed opodatkowaniem można odliczyć odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza równowartości mieszkania o powierzchni 70 m kw.

Wracając jeszcze do dopłat Marcinkiewicza, warto zauważyć, że dzięki nim można zaoszczędzić niewiele mniej niż na uldze odsetkowej. Rodzina, która pożyczy od banku 100 tys. zł, przez osiem lat zyska ponad 15 tys. Ulga odsetkowa umożliwia odpisanie od dochodu ok. 11 tys. w ciągu 20 lat.

Branża o dopłatach

Ogłoszenie rządowego programu wspierania budownictwa rodzinnego spotkało się z różnym przyjęciem w środowisku związanym z mieszkaniówką. Pośrednicy kredytowi podkreślają zalety programu, który oferuje najatrakcyjniejsze oprocentowanie na rynku. Odsetki płacone od długu są porównywane z procentem naliczanym od kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich. Dodatkową korzyścią jest to, że kredytobiorca nie musi się martwić ryzykiem kursowym.

Inni też chwalą pomysł, ale patrzą na program "globalnie" z punktu widzenia całego rynku budowlanego.

"Problem polskiego budownictwa polega na braku lokali dla ludzi najuboższych, a zaproponowana przez rząd ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania sytuacji nie rozwiązuje" - stwierdza w oficjalnym stanowisku Konfederacja Pracodawców Polskich (KPP).

"Sytuacja budownictwa mieszkaniowego w Polsce wymaga interwencji. Należy się jednak zastanowić, czy dopłaty do kredytów mieszkaniowych są najlepszym sposobem na zwiększenie liczby dostępnych mieszkań".

KPP zwraca uwagę, że kredyty nie rozwiążą problemów branży budowlanej. Ważniejsze dla całego rynku byłoby uporządkowanie wydawania zezwoleń budowlanych i regulacja przestrzennego zagospodarowania terenów.

Być może po kredytach przyjedzie też czas na uporządkowanie i tej sprawy. Premier zapowiadał uchwalenie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym podczas sejmowego expose jesienią ub.r., obietnicę powtórzył w wystąpieniu podsumowującym 100 dni jego rządów. Kazimierz Marcinkiewicz zapewnił, że wkrótce zacznie się szeroka debata na ten temat. Na uchwalenie ustawy przyjdzie nam więc jeszcze poczekać. Ale jak już wspomnieliśmy, premier zdecydowanie bardziej woli doraźne działania od długofalowych strategii.

Eugeniusz Twaróg