Sporny VAT w nieruchomości

Pobieranie, ustalanie lub dochodzenie należności Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego w wysokości niższej niż wynikające z prawidłowego obliczenia stanowi naruszenie finansów publicznych. Gdyby traktować, że VAT jest w opłacie, wtedy będą niższe wpływy do budżetów samorządów i budżetu państwa (samorządy również w ramach zadań zleconych gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa), a poza tym nastąpi faktyczne zmniejszenie wartości nieruchomości, czego ustawa o gospodarce nieruchomościami nie dopuszcza - uważa Danuta Kamińska, skarbnik Miasta Katowice. Jak podkreśla, wartość nieruchomości ustala w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy i zgodnie z praktyką wartość ta nie uwzględnia podatków związanych z transakcją. Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej ustalonej na podstawie jej wartości. Cena z kolei, zgodnie z ustawą o cenach, uwzględnia VAT, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów podlega obciążeniu tym podatkiem.

Niezależnie od tego, zakładając, że VAT jest w opłacie i skutki tego podatku miałyby pokryć samorządy w ramach swoich budżetów, to interpretacja taka mogłaby naruszać prawa podatnika, jak i podstawową zasadę VAT, czyli jego neutralności. Z drugiej jednak strony zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty może być zaktualizowana, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.

- Zgodnie z przepisami art. 14a par. 1 Ordynacji podatkowej, od 1 stycznia br. naczelnicy urzędów skarbowych wydają wiążącą interpretacje, w tym dotyczące VAT. Na interpretację wydaną w tym trybie przysługuje podatnikowi prawo wniesienia odwołania do izby skarbowej i dalej do sądu administracyjnego. Z tego prawa samorządy będą zapewne korzystać. Ministerstwo Finansów deklaruje, że podejmie działania, które pozwolą na zrekompensowanie skutków opodatkowania VAT użytkowania wieczystego. Ani w ustawie o dochodach jednostek samorządu terytorialnego, ani w innych ustawach nie odnajduję takich możliwości prawnych - a tytułów uprawniających samorządy do rekompensaty jest znacznie więcej niż tylko opodatkowanie użytkowania wieczystego. Zresztą skutków społecznych nikt nie zrekompensuje - uważa Danuta Kamińska.

Krzysztof Tomaszewski

OPINIE

Jarosław Neneman, podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów

Trudno było znaleźć argumenty prawne do tego, żeby minister finansów mógł wydać rozporządzenie zwalniające z VAT opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości. W VI Dyrektywie nie występuje co prawda pojęcie użytkowania wieczystego, ale jest mowa o prawach rzeczowych, w stosunku do których państwa członkowskie mogą podjąć decyzję o uznaniu ich za dostawę, co wymaga określonych przepisów w prawie krajowym. W innych przypadkach jest to usługa i tak właśnie jest w Polsce. Na tej podstawie trzeba stwierdzić, że użytkowanie wieczyste i związane z nim opłaty roczne powinny być objęte VAT. Powstał jednak problem, czy w br. o 22-proc. podatek należy powiększyć ustaloną opłatę za użytkowanie, czy też "zawrzeć" VAT w tej opłacie. Ministerstwo Infrastruktury rozstrzygnęło, że gdy gminy określiły już wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości, to obecnie nie powinny doliczać VAT, tylko właśnie zawrzeć go w opłacie. Chcę podkreślić, że minister finansów stoi na stanowisku, że problem z opodatkowaniem VAT użytkowania wieczystego, w tym opłat, należy rozwiązać poprzez nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jerzy Martini, doradca podatkowy, Baker & McKenzie Doradztwo Podatkowe Sp. z o.o.

Przekazanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest dostawą towaru (jest to bowiem ewidentnie przekazanie do dysponowania gruntem jak właściciel). Nie jest natomiast usługą, jak to uznano w piśmie Ministerstwa Finansów. Chcę podkreślić, że taka interpretacja wynika również z orzeczeń Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Jeżeli więc ustanowienie prawa wieczystego użytkowania miało miejsce przed 1 maja 2004 r., a więc gdy jeszcze obowiązywały poprzednie przepisy o VAT, to taka dostawa nie podlega temu podatkowi. W konsekwencji nie są też objęte VAT roczne opłaty z tego tytułu. Opłaty te dotyczą bowiem czynności niepodlegającej opodatkowaniu - oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych, które miało miejsce w przeszłości. Inaczej natomiast należy traktować przekazanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste od 1 maja ub.r. W tym dniu weszły w życie nowe przepisy o VAT, na podstawie których takie przekazanie objęte zostało podatkiem. W takich przypadkach oddanie w użytkowanie wieczyste gruntów budowlanych, jak i późniejsze roczne opłaty z tego tytułu, powinny już podlegać 22-proc. VAT.