Totalne zatory w księgach wieczystych

Wniosków o wpis lub odpis z ksiąg wieczystych jest obecnie o połowę więcej niż na początku roku. W konsekwencji dużo dłuższe stały się zatory w niektórych sądach, gdzie okres oczekiwania na wpis wydłużył się nawet do roku. Wpływ na lawinowy wzrost liczby wniosków mają zarówno niższe opłaty sądowe, jak i rewelacyjna koniunktura na rynku nieruchomości.

- Okazało się, że wiele osób czekało z wnioskiem do czasu nowelizacji ustawy o kosztach sądowych. Po tym terminie ich liczba szybko wzrosła. Doszła do tego olbrzymia koniunktura na rynku nieruchomości. Dla porównania w czerwcu 2005 r. mieliśmy ok. 10,5 tys. wniosków. W czerwcu tego roku było ich już ponad 14,5 tys. - mówi sędzia Jerzy Podgórski, wiceprezes Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa.


Jak uniknąć błędów

Na wydłużenie terminów wpisu wpływ mają czasami sami zainteresowani. Aby uzyskać wpis, powinni złożyć odpowiedni wniosek do sądu rejonowego. Należy przy tym pamiętać, ze sądem właściwym jest sąd miejsca położenia nieruchomości. Jeżeli wniosek trafi do innego sądu, będzie on musiał przekazać go do sądu właściwego.

Już na tym etapie procedura może się znacznie wydłużyć. Wniosków nie należy składać na własnych formularzach. Składa się je na formularzach urzędowych.
Osoby, które czekają na wpis do księgi swego prawa, powinny zadbać o jego ochronę. Mimo zawartej umowy kupna mieszkania nabywca nie jest bowiem jego właścicielem. Staje się nim dopiero po uzyskaniu wpisu własności w księdze.

- W takim wypadku konieczne jest, aby nabywca wystąpił z wnioskiem o wpisanie do księgi wieczystej danej nieruchomości wzmianki, że nastąpiła zmiana jej właściciela. Dowodem takiej zmiany może być akt notarialny umowy kupna-sprzedaży - wyjaśnia sędzia Podgórski.

Taka wzmianka ma niebagatelne znaczenie dla ochrony praw nabywcy.

- Mimo że w księdze to zbywca nadal figuruje jako właściciel, to złożenie wzmianki o wniosku powoduje wyłączenie domniemania, że stan prawny z księgi jest zgodny ze stanem rzeczywistym - mówi sędzia Podgórski.

W sytuacji dużej liczby wniosków znacznie lepiej poradziły sobie sądy, które po tzw. migracji ksiąg wieczystych prowadzą je w systemie informatycznym.

- Mimo znacznego wzrostu liczby wniosków obecnie na wpis czeka się u nas średnio nie dłużej niż około 4 miesięcy. Dłużej - do 5 miesięcy - czeka się w dzielnicach, gdzie obrót mieszkaniami jest duży, jak Mokotów, Bemowo, Bielany. Mniejszy obrót jest w Konstancinie czy w Piasecznie, a także w Śródmieściu, gdzie ceny mieszkań są bardzo wysokie. Tu wpis załatwi się w ciągu 3 miesięcy - mówi sędzia Podgórski.

Informatyzacja nie wszędzie

Niestety w sądach, które nie prowadzą w pełni ksiąg w systemie informatycznym, tworzą się zatory sięgające wielu miesięcy. Dotychczas na 350 wydziałów ksiąg wieczystych tylko 100 prowadzi księgi w strukturze informatycznej.

- W styczniu 2006 r. mieliśmy 1023 wnioski o wpis. Po nowelizacji liczba ta wzrosła o 300-400 miesięcznie. Proces migracji cały czas trwa. Migracja ksiąg papierowych do systemu informatycznego jest jednak żmudnym procesem. Dlatego uzyskanie wpisu zajmuje co najmniej 6 miesięcy - argumentuje sędzia Ada Sędrowska, wiceprezes Sądu Rejonowego w Pruszkowie.

Korzyści z elektronicznych ksiąg

Elektroniczne księgi wieczyste zawierają dane wszystkich ksiąg wieczystych w Polsce. Dostęp do nich jest możliwy przez komputery umieszczone w sądach rejonowych.

- Dzięki informatyzacji zwiększył się dostęp do ksiąg wieczystych. Z taką księgą o wiele łatwiej się zapoznać. Nie trzeba jej przynosić z archiwum. Znacznie szybciej można pobrać odpis z takiej księgi, wystarczy wydruk. W Warszawie prowadzimy około 600 tys. ksiąg wieczystych. Nie sposób byłoby do nich dotrzeć bez pomocy systemów informatycznych - mówi sędzia Małgorzata Kluziak, prezes Sądu Rejonowego Warszawa Mokotów.

W tym przedmiocie zgodni są także przedsiębiorcy.

- Pełna informatyzacja wydziałów ksiąg wieczystych umożliwi szybki wpis do tych ksiąg. Obsługa w zakresie wydawania odpisów byłaby natychmiastowa - mówi Jeremi Mordasewicz, ekspert gospodarczy PKPP Lewiatan.

Zdaniem przedsiębiorców - przestarzały i niesprawny system ksiąg wieczystych jest istotną barierą dla rozwoju gospodarki. Dotyczy to zwłaszcza sprzedaży nieruchomości i zabezpieczenia kredytów inwestycyjnych.

- Kluczową rolę odgrywa tu szybkość operacji. Możliwość zmiany właściciela czy uzyskania szybkiego kredytu pod hipotekę ma podstawowe znaczenie dla obrotu. Gdy terminy wpisów w księgach wydłużają się, staje się to trudne
- mówi Jeremi Mordasewicz.

To poważny problem. Znaczna część wniosków dotyczy właśnie wpisów hipoteki jako zabezpieczenia kredytu. Hipoteki nie można zaś ustanowić bez wpisu.

- 80 proc. wniosków o wpis własności do księgi wieczystej jest związane z wpisem hipoteki. Nabywanie nieruchomości w Polsce jest przeważnie finansowane kredytem - mówi sędzia Kluziak.

Ubiegający się o wpis nie musi składać wniosku osobiście. Może wysłać go pocztą albo za pośrednictwem innej osoby. Nie można obecnie wysłać wniosku mailem ani w innej postaci elektronicznej

Tytuł własności w księdze wieczystej ma podstawowe znaczenie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

- W tej chwili obserwuję tendencję, że nabywcy nie chcą kupować nieruchomości, które nie posiadają ksiąg wieczystych. Duża część zbywców najpierw zakłada księgę, aby sąd wieczysto-księgowy sprawdził i ustalił tytuł własności. Dopiero wtedy następuje zbycie nieruchomości - dodaje sędzia Kluziak.

Piotr Trocha