Własność nie dla wszystkich użytkowników wieczystych

W myśl art. 1 ustawy o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (patrz podstawa prawna), osoby fizyczne będące 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie tej ustawy użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne nabywają z mocy prawa własność tych nieruchomości z dniem, w którym decyzja o nabyciu prawa własności nieruchomości stała się ostateczna.

Decyzje takie w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa wydaje starosta, a w odniesieniu do nieruchomości będących własnością jednostki samorządu terytorialnego odpowiednio wójt (burmistrz, prezydent), starosta lub marszałek województwa.

Warto wiedzieć: Nie można oddać w użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego współwłasność osoby fizycznej i Skarbu Państwa (lub jednostki samorządu terytorialnego), wobec tego wszelkie czynności zmierzające do osiągnięcia takiego skutku należy uznać za niedopuszczalne.

Z przepisu wynikałoby, że z mocy prawa nieruchomość może nabyć każdy współużytkownik wieczysty spełniający kryteria określone w tej ustawie. Jednak taka wykładnia wywołuje wiele zastrzeżeń. Specyficzna jest bowiem sytuacja współużytkowników wieczystych gruntu, których prawo powstało w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali.

Z odrębną własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, na którą składają się części wspólne budynku (współwłasność części budynku i urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli wyodrębnionych lokali) oraz grunt, na którym posadowiony jest budynek - właściciel lokalu może być współwłaścicielem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu.

Stopniowe wyodrębnianie lokali

Artykuł 21 ust. 1 nieobowiązującej już ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości umożliwiał gminom i Skarbowi Państwa przy wyodrębnianiu lokali oddawanie części gruntu w użytkowanie wieczyste albo na współwłasność nabywców. Najczęściej oddawano część gruntu w użytkowanie wieczyste (jako prawo związane z odrębną własnością lokalu) - zapewniało to sprzedającemu periodyczne wpływy w postaci opłat rocznych i było korzystne dla kupującego - pierwsza opłata związana z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste jest niższa od ceny, jaką trzeba uiścić przy nabywaniu gruntu na własność.

Znaczenie tego faktu (z wyodrębnieniem i zbyciem lokalu łączyło się zazwyczaj ustanowienie na części gruntu użytkowania wieczystego) uwypukla się przy tzw. sukcesywnym wyodrębnianiu lokali. Właściciel może w drodze jednej czynności wyodrębnić wszystkie lokale w budynku lub dokonać tego stopniowo, np. w miarę pojawiania się chętnych. W przypadku stopniowego wyodrębniania lokali należy stosować takie same zasady ustalania udziału w nieruchomości wspólnej jak przyjęte przez właściciela przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu.

Jeżeli więc z pierwszym wyodrębnianym lokalem związane jest prawo użytkowania wieczystego, takie samo prawo będzie związane z kolejnymi wyodrębnianymi lokalami. Na niedopuszczalność innego rozporządzenia prawem związanym z odrębną własnością lokalu wyraźnie wskazał SN w wyroku z 26 lipca 2001 r. (sygn. akt IV CKN 421/00; OSNC z 2002 r. nr 3, poz. 43). SN stwierdził, że "umowa sprzedaży przez gminę lokalu wraz z udziałem we współwłasności gruntu jest nieważna, jeżeli inne lokale w tym samym budynku zostały sprzedane wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu w ułamkowej części. Za wynikłą szkodę gmina może odpowiadać na podstawie art. 4201 par. 1 k.c.".

W praktyce może być tak, że część lokali w budynku została wyodrębniona i sprzedana (wraz z oddaniem części gruntu w użytkowanie wieczyste) przed 26 maja 1990 r., a część później. W takim przypadku nie będzie mogło nastąpić nabycie własności nieruchomości przez jej współużytkowników wieczystych na mocy ustawy o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości.

Nabycie wyklucza konstrukcja prawa użytkowania wieczystego, które może istnieć wyłącznie na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 232 k.c.). Z chwilą zaś przekształcenia użytkowania wieczystego przysługującego niektórym właścicielom lokali (spełniającym kryteria ustawy) we własność stawaliby się oni współwłaścicielami gruntu. Jest to niedopuszczalne, bowiem naruszone zostałoby prawo użytkowania wieczystego tych właścicieli wyodrębnionych lokali, którzy nie spełniają kryteriów ustawy. Użytkowanie wieczyste istniałoby wówczas na udziale we współwłasności, który przysługiwałby Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego. Decyzja więc o nabyciu własności, jako rażąco naruszająca prawo, byłaby dotknięta nieważnością.

Warto wiedzieć: Nie wszyscy współużytkownicy wieczyści mogą stać się właścicielami na podstawie przepisów ustawy o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste nie może istnieć na udziale we współwłasności - jego przedmiotem może być fizycznie wydzielona, stanowiąca własność Skarbu Państwa część powierzchni ziemskiej, nie zaś udział we współwłasności nieruchomości (wyrok SN z 8 listopada 1977 r., sygn. akt IV CR 466/77, OSP z 1978 r. nr 7, poz. 144). Podobnie w decyzji z 19 maja 1999 r. (Kol. Odw. 935/99/G; OSS z 1999 r. nr 4, s. 108). SKO w Krakowie stwierdziło, iż "z istoty prawa użytkowania wieczystego wynika, iż nie może ono współistnieć na gruncie, który w części jest własnością jednostki samorządu terytorialnego bądź Skarbu Państwa, a w części osoby fizycznej".

Własność nie dla każdego

Problem właścicieli lokali, będących jednocześnie współużytkownikami wieczystymi gruntu, przy przekształcaniu tego prawa we własność pojawił się już na gruncie ustawy o przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (patrz podstawa prawna). Ustawa ta wymagała złożenia wniosku o przekształcenie przez wszystkich współużytkowników wieczystych i nabycia przez nich prawa do przekształcenia.

Znowelizowana ustawa o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości nie wymaga spełnienia przesłanek do nabycia własności przez wszystkich współużytkowników wieczystych. Jednak wymóg ten wynika z istoty prawa użytkowania wieczystego i będzie hamował nabycie z mocy prawa własności nieruchomości przez niektórych współużytkowników wieczystych.

W stosunku do właścicieli lokali spełniających wymogi ustawy o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, których odrębne nieruchomości lokalowe położone są w budynkach, w których współużytkownikami wieczystymi gruntu są właściciele lokali niespełniający tych przesłanek, odpowiednie organy będą musiały wydać decyzje odmawiające stwierdzenia, iż nabyli z mocy prawa własność. Inne rozwiązanie w sposób rażący naruszałoby prawo.

Z orzecznictwa SN

W uchwale z 28 września 1995 r. (sygn. akt III CZP 127/95, OSNC z 1996 r. nr 1, poz. 12) SN podkreślił, iż "niedopuszczalna jest sprzedaż przez gminę ułamkowej części gruntu zabudowanego domem wielomieszkaniowym - jako prawa związanego z własnością lokalu (art. 3 ust. 2 ustawy z o własności lokali) - jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali".

Andrzej Piotr Karpierz

PODSTAWA PRAWNA¦ Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2003 r. nr 64, poz. 592).
¦ Ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz.U. nr 113, poz. 1209 z późn. zm.).
¦ Ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 120, poz. 1299 z późn. zm.).
¦ Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. nr 30, poz. 127 z późn. zm.) - uchylona.
¦ Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).