Zmowa pośredników?

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) powinien przyjrzeć się cenom usług pośredników na rynku nieruchomości - wynika z raportu ,,Pulsu Biznesu". Są przesłanki, które pozwalają podejrzewać, że mogło dojść do zmowy cenowej. To jedno z najcięższych wykroczeń przeciw prawu konkurencji, surowo ścigane w całej Unii Europejskiej.

Takie same ceny

Sprawdziliśmy prowizje oferowane klientom szukającym mieszkania w największych miastach. Skupiliśmy się na firmach należących do stowarzyszeń skupionych w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). Okazało się, że w Gdańsku, Poznaniu, Szczecinie, Rzeszowie i Krakowie klienci praktycznie nie mają wyboru. Pytane przez nas agencje stosowały te same stawki. Jeszcze ciekawsze były komentarze.

- Wszystkie agencje należące do Stowarzyszenia Pomorskiego Pośredników w Obrocie Nieruchomościami stosują 2,5 proc. Jest ona ustalana przez Kodeks Etyki PFRN i nie może być mniejsza (nie ma takiego zapisu - red.) - oświadczył przedstawiciel branży z Gdańska.

Sprawdziliśmy trzy firmy spoza organizacji: stawka 2,5 proc. - W Poznaniu jest 3 proc. Wszystkie licencjonowane agencje się do tego stosują - usłyszeliśmy w stolicy Wielkopolski. 3 proc. to także norma w Szczecinie. - Procent jest ustalony przez pośredników i wszystkie zrzeszone agencje się do tego stosują - przyznaje pośrednik. - Stawki prowizyjne są ustalane między firmami i najpowszechniejsza wynosi 3 proc., ale nie ma nakazu ich stosowania w regulaminie stowarzyszenia - mówi Dariusz Juszczyński, wiceprezes Zachodniopomorskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

W Krakowie na 19 spytanych agencji wszystkie proponowały 3 proc. - Taka stawka jest zwyczajowo przyjęta, ale nie obliguje członków stowarzyszenia do jej stosowania - tłumaczy Zofia Zieleniecka, prezes Małopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. W Rzeszowie podstawą jest 2 proc. - wynika z informacji Rzeszowskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Prowizję musi również płacić sprzedawca.

W stolicy są różnice

Interesująca jest sytuacja w Warszawie. Na 49 firm pytanych o prowizje przy zakupie mieszkania 32 podało 2,9 proc., ewentualnie do niewielkich negocjacji.

- Podstawą ustalania prowizji we wszystkich profesjonalnych agencjach zrzeszonych w Warszawskim Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON) jest 2,9 proc. Indywidualne ustalenia związane są z konkretną transakcją - oświadczył jeden z pośredników. Inny natomiast próbował nas wprowadzić w błąd informując, że prowizja wszystkich agencji zrzeszonych w WSPON wynosi 2,9 proc.

- Nikt się z nikim nie umawiał. 2,9 proc. jest zwyczajowe, jak na przykład to, że koszty związane z transakcją ponosi kupujący - komentuje Jerzy Sobański, wiceprezes WSPON.

W Katowicach na 10 zapytanych agencji, korzystających ze wspólnego Systemu Oferowania Nieruchomości, jedna zaproponowała nam 2,5 proc., pozostałe - 3 proc.

Za co te pieniądze

Warto zwrócić uwagę, że nawet tańsze agencje raczej nie wykorzystują tego atutu w reklamach. Podobna jest też konstrukcja opłat - generalnie prowizje płacą kupiec i sprzedawca. Jeśli do cen doliczymy VAT, to okaże się, że pośrednicy najchętniej inkasowaliby 7,32 proc. wartości transakcji. Przy mieszkaniu wartym 200 tys. zł jest to aż 14,6 tys. zł. W USA i Europie Zachodniej stawki wynoszą 6-7 proc. Jednak w USA bardzo wiele transakcji dotyczy domów.

Pytaliśmy o prowizje przy zakupie mieszkań z dwóch powodów. Po pierwsze, przy wynajmie, choć scenariusz jest podobny (klient bierze adresy i odwiedza lokale z pośrednikiem), opłaty są wielokrotnie niższe i wynoszą np. połowę miesięcznego czynszu. Po drugie, nieruchomości komercyjne wymagają specjalistycznej wiedzy, a klient - przedsiębiorca - sporego zaangażowania pośrednika.

W przypadku mieszkań jest inna sytuacja. Do obowiązków pośrednika należy przede wszystkim podanie kupcowi adresów lokali spełniających kryteria i wspólne wizyty. Oczywiście agencja ponosi koszty utrzymania biura, pracowników czy reklamy. Poza tym skojarzenie dwóch stron wymaga pracy. - Na 100 wizyt w mieszkaniach tylko w ośmiu przypadkach dochodzi do transakcji - podkreśla Jerzy Sobański.

Trzeba też sprawiedliwie powiedzieć, że pośrednicy mogą doradzić przy realizacji transakcji. Jeśli jednak nie mówi o tym umowa, to trudno stwierdzić, na co może liczyć klient i za co odpowiada agencja.

200 zł za oglądanie

Ostatni pośrednik inkasuje opłatę za kolegów, którzy wcześniej za darmo chodzili z klientem. Oznacza to, że kupiec, który obejrzał kilkadziesiąt mieszkań z wieloma pośrednikami, może zapłacić tyle samo, co decydujący się już po kilku wizytach.

Bardziej logiczne byłoby pokazywanie mieszkań za opłatą i dodatkową kwotą w przypadku transakcji. Jednak nie wiadomo, co na to klienci, poza tym, aby uniknąć reklamacji, pośrednicy musieliby pokazywać lokale ściśle spełniające kryteria.

A oto uproszczone wyliczenie: gdyby agencja inkasowała 1000 zł za doprowadzenie do transakcji i dodatkowo za każdą wizytę, klient, który przed zakupem mieszkania za 200 tys. zł obejrzałby 30 lokali, za każdy zapłaciłby 167 zł (aby pośrednik zarobił 3 proc. prowizji, czyli 6 tys. zł), a doliczając VAT aż 211 zł (7320 zł)! Identyczną kwotę uiści jeszcze sprzedawca za każdego z 30 chętnych, którzy obejrzą jego mieszkanie. Z pewnością ograniczyłoby to liczbę oglądających, którzy nie myślą poważnie o zakupie.

Na wyłączność

Wątpliwości budzi jeszcze jedna rzecz. Paragraf 24 standardów zawodowych PFRN nakazuje pośrednikowi ,,dążyć do zawierania umów z klauzulą wyłączności". Idzie o to, by sprzedawca wybrał tylko jednego pośrednika, który dostanie prowizję niezależnie od tego, kto i w jakich okolicznościach kupi lokal.

- W takim przypadku dokonamy cudów, by transakcja doszła do skutku w wyznaczonym terminie - zapewnił nas jeden z warszawskich pośredników. Po pierwsze, to spore ograniczenie dla sprzedawcy. Po drugie, należy rozumieć, że bez umowy na wyłączność pośrednik pracuje mniej starannie, choć za słoną opłatą.

Nic więc dziwnego, że znana agencja AD Drągowski... generalnie tego nie poleca.

- Radzimy, aby umowy z klauzulą wyłączności podpisywać w wyjątkowych i bardzo uzasadnionych sytuacjach na nie dłużej niż cztery tygodnie z możliwością pisemnego przedłużenia - informuje AD Drągowski na stronie internetowej.

Do zbadania

Poprosiliśmy o komentarz prawników specjalizujących się w prawie ochrony konkurencji i konsumentów.

- Sprawę powinien zbadać UOKiK. To, że ewentualne porozumienie cenowe ma charakter nieformalny, nie ma znaczenia - wyjaśnia prawnik z warszawskiej kancelarii.

Podkreśla, że samo stosowanie identycznych cen niczego jeszcze nie przesądza i nie świadczy o winie przedsiębiorców. Zmowa musi być faktem udowodnionym. Niemniej wypowiedzi niektórych pośredników potwierdzających ustalenie cen są istotnym dowodem.

- UOKiK powinien przyjrzeć się tej sprawie. Niemniej sam fakt istnienia takich samych cen niczego nie przesądza - uważa również Małgorzata Szwaj z kancelarii Linklaters.