Zniżka zależy od ważności umowy

We wrześniu 2003 r. Sąd Rejonowy w Krakowie umorzył postępowanie, jakie Spółdzielnia Mieszkaniowa "Krakus" wytoczyła gminie Kraków. Sąd ustalił, że strony zawarły w 1967 r. notarialną umowę ustanawiającą na rzecz spółdzielni użytkowanie wieczyste nieruchomości. W umowie zastrzeżono, że spółdzielnia będzie wnosiła opłaty roczne obniżone o 50 proc. W grudniu 2001 r. gmina wypowiedziała spółdzielni wysokość opłaty rocznej, a za podstawę nowej przyjęła oszacowanie nieruchomości przez biegłych rzeczoznawców na dzień wypowiedzenia umowy, co wyniosło ok. 25 tys. zł. Spółdzielnia zakwestionowała to i sprawa trafiła do sądu (po wyczerpaniu drogi postępowania administracyjnego). W trakcie postępowania sąd powołał swoich biegłych i na tej podstawie ustalił opłatę na ok. 20 tys. zł.

Przepisy nieaktualne, ale zakazu nie ma

Sąd uznał, że co do zasady, aktualizacja opłaty rocznej znajduje uzasadnienie wtedy, gdy wzrasta wartość nieruchomości. Dzisiaj daje do tego podstawę art. 77 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.). Wypowiedzenie w tym wypadku jest także zgodne z tą ustawą, a więc opłata roczna - jak przewiduje art. 72 ust. 3 pkt 4 - powinna wynosić 1 proc. wartości nieruchomości, czyli ok. 20 tys. zł. Jednak sąd stwierdził, że opłata powinna być obniżona o 50 proc., ponieważ tak ustaliły strony w umowie. A zawarły ją, gdy obowiązywała ustawa z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. nr 32, poz. 159 ze zm.) i akty wykonawcze do niej. Była to uchwała Rady Ministrów z 22 marca 1962 r. w sprawie wytycznych dla ustalenia opłat z tytułu korzystania z terenów w miastach i osiedlach (M.P. nr 47, poz. 221) i zarządzenie ministra gospodarki komunalnej z 5 listopada 1962 r. w sprawie wytycznych co do wprowadzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste terenów w miastach i osiedlach (M.P. nr 83, poz. 389).

Wspomniane wyżej akty prawne już nie obowiązują, ale - zauważył sąd rejonowy w uzasadnieniu wyroku - żaden z obowiązujących obecnie przepisów nie zawiera bezwzględnego zakazu uznawania bonifikat przewidzianych na podstawie nieobowiązujących już aktów. Wobec tego sąd uznał, że należy stosować zasadę pacta sunt servanda (umowy zobowiązują), a także zasadę praw nabytych. Wobec tego 50-proc. zniżka ma zastosowanie do kolejnych aktualizacji opłat rocznych.

Cel umowy został zrealizowany

Od wyroku sądu rejonowego gmina Kraków wniosła apelację. Przy jej rozpatrywaniu sąd apelacyjny za bezsporną uznał okoliczność, że cel określony w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego został zrealizowany, bo spółdzielnia wybudowała budynki, a członkowie spółdzielni otrzymali w nich mieszkania. A więc sposób korzystania z gruntu jest cały czas taki sam i takie samo przeznaczenie gruntu. Kwestią sporną pozostała obniżka opłaty rocznej, przy rozpatrywaniu której zrodziło się pytanie prawne. Chodziło o wyjaśnienie, czy stwierdzenie w umowie o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste zawartej po rządami wspomnianej wyżej ustawy z 1961 r. i wydanych na jej podstawie aktów wykonawczych, że użytkownik wieczysty będzie uiszczał opłaty roczne obniżone o 50 proc., jest ważne pod rządami obecnej ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce gruntami (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.).

Umowy zobowiązują

W uzasadnieniu pytania sąd podkreślił, że spraw takich jest coraz więcej, stąd odpowiedź na zadane pytania będzie miała istotne znaczenie dla zapewnienia jednolitości orzecznictwa. Sąd apelacyjny przychyla się raczej do poglądu spółdzielni, a zatem i sądu I instancji, że ustalenie odpłatności za użytkowanie wieczyste gruntu to istotne postanowienia umowy o oddanie terenu. Jest to świadczenie wzajemne, wynikające z art. 238 kodeksu cywilnego i art. 71 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce gruntami. Art. 238 k.c. mówi, że wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Dlatego - stwierdza sąd pytający - umowa o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste przewiduje aktualizację opłaty rocznej przez czas trwania użytkowania określony w umowie.

Tak więc postanowienie umowy, że opłaty roczne będą obniżone o 50 proc., wskazuje, że chodzi o cały czas trwania użytkowania. Do tego dochodzi okoliczność, że cel umowy jest cały czas taki sam. Wobec tego przyznanie bonifikaty, jako forma preferująca spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe dla zaspokajania mieszkaniowych potrzeb społeczeństwa, trzeba uznać za prawo nabyte. Mimo że obowiązujące przepisy już takiej bonifikaty nie przewidują, powinna mieć dalej zastosowanie w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego nabytego w okresie, gdy bonifikata była.

Obowiązujące przepisy mówią natomiast, że podstawą wypowiedzenia bonifikaty może być tylko zmiana celu po oddaniu w użytkowanie wieczyste gruntu. Nie zgadza się natomiast sąd apelacyjny z twierdzeniem spółdzielni, że zmiana postanowień umowy może nastąpić tylko w takiej formie, w jakiej zawarta została umowa, czyli tylko aktem notarialnym. Samo ustalenie wysokości opłaty, w przeciwieństwie do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie wymaga formy aktu notarialnego. Ewentualnie można by mówić o art. 77 k.c., który stanowi, że jeżeli umowa została zawarta na piśmie, jej uzupełnienie, zmiana albo rozwiązanie powinno nastąpić również na piśmie za zgodą stron. Jest to argumentacja pozwanej, która wypowiedzenie wysokości opłaty dała na piśmie (art. 78 k.c.), ale sąd apelacyjny uważa, że trudno przyjąć, iż doszło w ten sposób do zawarcia umowy. Stąd argumentacja pozwanej jest dla sądu mniej przekonująca.

Sąd Najwyższy w podjętej 24 czerwca 2004 r. uchwale przychylił się do stanowiska powódki, czyli Spółdzielni. Stwierdził, że obniżenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o 50 proc. ustalone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zawartej w czasie obowiązywania ustawy z 14 lipca 1961 r., zachowuje skuteczność także pod rządami obecnie obowiązującej ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dopóki umowa stron w tym zakresie nie zostanie skutecznie zmieniona.

Tak było
Uchwała nr 105 Rady Ministrów z 22 marca 1962 r. w sprawie wytycznych dla ustalenia opłat z tytułu korzystania z terenów w miastach i osiedlach par. 8 pkt 1: Wysokość opłaty rocznej wymienionej w par. 2-7 może ulec obniżce ze względu na interes społeczny w granicach określonych w pkt. 2.
Pkt 2: Obniżkę opłaty rocznej może wprowadzić prezydium wojewódzkiej rady narodowej w granicach do 50 proc. tej opłaty dla organizacji społecznych i spółdzielni mieszkaniowych.
Zarządzenie ministra gospodarki komunalnej z 5 listopada 1962 r. w sprawie wytycznych co do wprowadzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste terenów w miastach i osiedlach par. 4: Dla spółdzielni mieszkaniowych (lokatorskich) obniżkę opłat za wieczyste użytkowanie należy stosować w maksymalnych granicach.

Tak jest
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 72 ust 3 pkt 4: Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa zastała oddana, i wynosi za nieruchomości gruntowe pod budownictwo mieszkaniowe (...) 1 proc. ceny.