Złotówka: za i przeciw
Kredyt mieszkaniowych w złotówkach? Wiadomo: wyższe oprocentowanie, ale brak ryzyka. Kredyt we frankach? Tani, ale obarczony ryzykiem kursowym. Czy coś jeszcze? Przedstawiamy kilka, mniej lub bardziej nowych, argumentów "za" i "przeciw" kredytom w krajowej walucie.
ZA
Polskie banki bardzo silnie konkurują o klientów. W efekcie marże kredytowe spadły do 1 pkt proc. i powszechne są promocje typu "pierwszy rok taniej". Marże nie zmienią się nawet, gdy Polska wejdzie do strefy euro (przejście na euro nie może skutkować zmianami warunków umowy dla klienta). Dlatego polskie kredyty hipoteczne będą jednymi z najtańszych w stefie euro. W tej chwili w UE bardzo trudno znaleźć kredyt z marżą 1 pkt proc. przy zerowym wkładzie własnym. W Polsce jest to możliwe.
W USA kredyt hipoteczny "żyje" średnio 8 lat. To znaczy, że przeciętnie po tym czasie Amerykanin sprzedaje nieruchomość, spłaca kredyt i bierze następny na zakup większego domu czy mieszkania. W Polsce może być podobnie, chociaż rynek ma za krótką historię, by takie badanie przeprowadzić. Dlaczego to takie ważne? Argumentem za kredytem walutowym są przede wszystkim ogromne oszczędności odsetkowe kalkulowane przy założeniu, że spłata trwa 20 czy 30 lat. Jeśli spłata miałaby trwać 8 czy 10 lat, wówczas spada znacznie odsetek (w relacji do pożyczonego kapitału są one niewielkie), a rośnie znacznie ryzyka kursowego.
W Szwajcarii stopy procentowe są na bardzo niskim poziomie. Jednak prognozy banku centralnego Szwajcarii mówią o możliwym wzroście inflacji od połowy 2006 roku do poziomu 2,5 proc. dwa lat później (obecnie szwajcarska inflacja to ok. 1 proc.). To oznaczałoby ryzyko wzrostu stóp procentowych. Oczywiście nie do poziomu 4-5 proc., ale można oczekiwać, że za kilka lat szwajcarskie stopy zbliżą się do 2 proc. Wtedy przy marży kredytu na poziomie 2 pkt proc. mamy oprocentowanie 4 proc. To za dużo, by ponosić ryzyko kursowe, jeśli złotówki w tym czasie będą kosztować 4,5 - 5 proc.
Z analiz przeprowadzonych przez ING Bank Śląski wynika, że 90 proc. kredytobiorców dokonuje przewalutowania kredytu w najgorszym możliwym momencie - zaraz po znacznym wzroście kursu waluty kredytu. W ten sposób realizują wysoką stratę. Zaciągając kredyt w walucie obcej trzeba mieć silne nerwy, lecz przede wszystkim trzeba umieć liczyć. Opłacalność takiego kredytu należy zawsze kalkulować w relacji do kredytu w złotówkach, a nie w ujęciu bezwzględnym.
Oprocentowanie kredytu walutowego jest faktycznie nieco wyższe niż podają banki. Wynika to stąd, że kredyt wypłacany jest po kursie kupna waluty, a spłata następuje po kursie sprzedaży. Banki różnią się szerokością widełek kursowych. Zależnie od banku oprocentowanie kredytu we frankach szwajcarskich jest faktycznie wyższe o 0,3-0,6 pkt proc. od tego, które podaje bank. Należy to uwzględniać porównując kredyt walutowy z kredytem w złotówkach przy malejącej różnicy w oprocentowaniu.
PRZECIW
Marże kredytów we frankach szwajcarskich też systematycznie spadają. Co jakiś czas pojawia się bank, który proponuje marże na poziomie 1 pkt proc. niezależnie od wkładu własnego. To przekłada się na oprocentowanie rzędu 1,9 proc. W relacji do kredytu w złotówkach daje to ogromne oszczędności odsetkowe. Nawet mimo spadku stóp w Polsce.
Wszystko wskazuje na to, że złotówka będzie się umacniać. Nowa koalicja rządowa zapowiada zdyscyplinowaną politykę budżetową, co jest bardzo ważne dla rynku walutowego. Sytuacja makroekonomiczna Polski jest dość dobra, a stopy nadal wysokie. W efekcie płyną do nas inwestycje portfelowe i bezpośrednie, co wzmacnia złotówkę.
Nie należy oczekiwać dalszego szybkiego spadku stóp procentowych w Polsce. Bank centralny jest i pozostanie niezależny, a płynące z rządu sygnały, że stopy procentowe powinny być znacznie niższe mogą przynieść efekt odwrotny do zamierzonego.
Po wejściu do strefy euro, a właściwie już wcześniej - po ograniczeniu wahania kursu EUR/PLN w ramach mechanizmu ERM II - spadnie ryzyko kursowe dla osoby, która spłaca kredyt w CHF. Euro i frank szwajcarski to waluty mocno ze sobą powiązane. Ryzyko kursowe w przypadku kogoś, kto zarabia w euro i spłaca kredyt w CHF jest niewielkie.
Niektóre banki oferujące tanie kredyty w złotówkach stosują tzw. wskaźniki zmienności. Dzięki temu nie będą musiały obniżać oprocentowania kredytów jeśli w danym okresie rynkowe stopy procentowe nie spadną o więcej niż np. 0,25 pkt proc. To sprawia, że kredytobiorcy mogą nie skorzystać w pełni ze spadku stóp procentowych w Polsce.
Niższa rata kredytu to kilkaset złotych w kieszeni każdego miesiąca (w relacji do kredytu w złotówkach). Takie pieniądze można korzystnie zainwestować co pozwoli chociaż częściowo zabezpieczyć się przed ryzykiem kursowym.
Marek Kossowski
