44 proc. - o tyle zdrożeje kupno nieruchomości

Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którym właśnie zajmuje się Sejm, wprowadza typowo podatkowe opłaty w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Ta opłata to stała renta planistyczna na poziomie 25 proc. Jeśli ustawa zostanie uchwalona, obciążenia podatkowe przy sprzedaży mieszkania lub domu mogą wzrosnąć nawet do 44 proc. Skąd taka stawka? Z sumowania 25 proc. renty planistycznej i 19 proc. podatku dochodowego od osób fizycznych, obowiązującego przy sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

W praktyce cała procedura może sprowadzić się do następującej sytuacji. Właściciel nieruchomości, który będzie sprzedawał ją przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym ją nabył, będzie musiał zapłacić 19-proc. PIT od takiej transakcji liczony od dochodu.

Faktem jest, że sprzedający będzie miał prawo uwzględnić koszty uzyskania przychodu w postaci udokumentowanych nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionych w czasie ich posiadania.

Trudno jednak wskazać, czy renta planistyczna będzie opłatą pomniejszającą przychód. Jest ona bowiem ponoszona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, ale sama nie zwiększa jej wartości. W konsekwencji w niektórych przypadkach może się zdarzyć, że podatnik zbywający nieruchomość będzie musiał zapłacić 19 proc. podatku dochodowego i 25 proc. quasi-podatku w postaci renty planistycznej.

Eksperci są przeciwni tego typu rozwiązaniom.

Sprzedawca dopłaci

Renta planistyczna w stałej wysokości ma być pobierana wtedy, gdy w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany wartość nieruchomości wzrośnie, a właściciel ją sprzeda. Warto zaznaczyć, że gmina będzie mogła odstąpić od pobierania renty tylko wtedy, gdy koszty związane z ustaleniem opłaty przewyższą jej wysokość. Jednym z celów proponowanej nowelizacji jest zachęcanie gmin do tworzenia planów zagospodarowania przestrzennego. Cel słuszny, ale zdaniem specjalistów pomysł jego realizacji wątpliwy.

- Rozwiązanie proponowane w projekcie zaakceptowanym przez Radę Ministrów budzi wątpliwości. Ustalenie wysokości opłaty planistycznej będzie w każdym przypadku wymagało wyceny nieruchomości w stanie sprzed i po uchwaleniu planu - twierdzi Agnieszka Tałasiewicz, partner Ernst & Young.

Jej zdaniem, podatnik najprawdopodobniej tę wycenę zakwestionuje, a organy gminy ugrzęzną w ogromnej ilości sporów. - Największe korzyści z proponowanego rozwiązania uzyskają rzeczoznawcy majątkowi - podkreśla nasza rozmówczyni.

Dodaje, że uniezależnienie wysokości opłaty od ceny sprzedaży spowoduje z kolei, że zbywca musi zarobić na uiszczenie opłaty planistycznej. Jeśli nie zostaną wprowadzone żadne rozwiązania ochronne, to może się okazać, że osoby, które sprzedadzą nieruchomość zbyt tanio, będą zmuszone zapłacić arbitralnie ustaloną opłatę, która przewyższa sumę uzyskaną ze sprzedaży.

- Proponowane rozwiązanie ma zachęcić gminy do szybszego uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego. Cel sam w sobie jest słuszny, jednak jego realizacja za pomocą środków podatkowych wydaje się wątpliwa - argumentowała nasza rozmówczyni.

Kolejny wzrost cen

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, maksymalna stawka opłaty (renty) planistycznej wynosi 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.

Jak wyjaśniła Hanna Czogalla, konsultant w departamencie doradztwa podatkowego HLB Frąckowiak i Wspólnicy, o wysokości opłaty decyduje rada gminy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Propozycja zawarta w nowelizacji ustawy przewiduje odebranie gminom prawa do samodzielnego decydowania o wysokości opłaty i wprowadzenie jednolitej stawki na terenie Polski na poziomie 25 proc.

- W celu aktywizacji obrotu nieruchomości gminy często decydowały o znacznym obniżeniu stawki opłaty planistycznej. Zachęceni kilkuprocentową opłatą właściciele nieruchomości rezygnowali z odroczenia sprzedaży do upływu pięcioletniego okresu od zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, kiedy opłata planistyczna nie jest już pobierana - podkreśla Hanna Czogalla.

Dodaje, że im wcześniej przekwalifikowane grunty zostaną przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej, tym wcześniej gmina uzyska wyższe wpływy z tytułu podatku od nieruchomości.

Zdaniem naszej rozmówczyni, wprowadzenie jednolitej stawki renty planistycznej pozbawi gminę skutecznego narzędzia, za pomocą którego realizowała cele gospodarcze. W ostateczności sprzedający będą starali się przerzucić koszty opłat na nabywców, co nieuchronnie doprowadzi do wzrostu cen gruntów.

Nowa furtka do nadużyć

Specjaliści, z którymi rozmawialiśmy, uważają, że projekt utwierdza w przekonaniu, że droga do prostych podatków jest jeszcze daleka.

- Sama idea renty planistycznej ilustruje pokrętne rozumienie relacji urząd - obywatel przez nasze władze. Urząd wyraża zgodę na zmianę kwalifikacji gruntu - właściciel gruntu pełen wdzięczności za hojność urzędu dzieli się zyskiem - tłumaczył Arkadiusz Michaliszyn, partner CMS Cameron McKenna.

Jego zdaniem nie bierze się pod uwagę faktu, że niska wartość gruntu przed uchwaleniem nowego planu wynikała z ograniczeń właścicielskich nałożonych na właściciela przez urząd. - To trochę tak, jak gdyby niesłusznie aresztowany płacił prokuraturze za to, że w końcu wyszedł - dodał nasz rozmówca.

Według niego sama konstrukcja renty planistycznej, gdzie podstawa opodatkowania ustalana jest nie w oparciu o kryteria obiektywne, ale subiektywne (takie jak wycena), otwiera pole do sporów i nadużyć. Z tych względów jak najszybciej należałoby znieść ten podatek, a nie zastanawiać się nad sposobem jego nowelizacji.

POSTULUJEMY: Parlament powinien odrzucić projekt dotyczący zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.

Ewa Matyszewska