Alert mieszkaniowy dla dużych miast. Uwaga na rozrost najmu krótkoterminowego
Liczba mieszkań na wynajem krótkoterminowy w Warszawie rośnie. Aż 75 proc. dostępnych ofert znajduje się w odległości do 5 kilometrów od stacji metra Centrum - wynika z badań przeprowadzonych przez Uniwersytet Warszawski na zlecenie stołecznego ratusza. Całoroczne przeznaczenie lokali na wynajem dla turystów zmniejsza dostępność mieszkań dla stałych mieszkańców i przyczynia się do gentryfikacji. Jaskrawym przykładem wpływu turystyki na ceny mieszkań jest czeska Praga, Lizbona czy Barcelona. gdzie problem jest ogromny. W Polsce sytuacji pilnują tylko niektóre miasta.
Krótkoterminowy najem mieszkań, dzięki platformom takim jak Airbnb, stał się powszechnym zjawiskiem w popularnych turystycznie miastach, w tym także w Warszawie. Udział całych mieszkań wystawionych na Airbnb i VRBO wynosi ok. 0,7 proc. zasobów mieszkalnych w stolicy, ale w Śródmieściu już około 3,5 proc. Udział rośnie, bo apartamentów wystawianych na Airbnb i VRBO dynamicznie przybywa. Tylko w 2023 był to wzrost o 35 proc.
To efekt rosnącej liczby turystów i wysokiej stopy zwrotu, jaką można uzyskać, przynajmniej w przypadku bardziej atrakcyjnych dzielnic i lokalizacji.
- Prognozujemy więc dalszy wzrost udziału mieszkań objętych najmem krótkoterminowym w zasobach mieszkalnych: procentowy przyrost mieszkań w platformach Airbnb/VRBO nadal będzie przekraczać procentowy przyrost liczby mieszkań. Opisane procesy prawdopodobnie obniżą dostępność mieszkań dla lokalnych mieszkańców Warszawy, co już teraz dotyka w szczególności takich dzielnic jak Żoliborz, Śródmieście i Ochota - napisali autorzy raportu we wnioskach z badania.
Przykłady płynące ze światowych destynacji turystycznych, takich jak Barcelona, Praga czy Lizbona, pokazują negatywną stronę nadmiernego wzrostu tego zjawiska.
Całoroczne przeznaczenie lokali na wynajem dla turystów zmniejsza dostępność mieszkań dla lokalnych mieszkańców i przyczynia się do procesów gentryfikacji, a z kolei niekontrolowana "turystyfikacja" wpływa na spadek komfortu życia mieszkańców i grozi zanikiem tkanki miejskiej - podkreślają autorzy raportu.
Choć eksperci zajmujący się tą tematyką mają pewne zastrzeżenia do zastosowanej w raporcie metodologii szacowania liczby mieszkań faktycznej liczby mieszkań prywatnych wystawionych do takiego najmu, to samo zjawisko jest widoczne.
- Co do wychwycenia, ile faktycznie jest takich mieszkań, a jaką część z podawanych w raporcie danych stanowi baza hotelowa, to jest pewien problem, bo zastosowana przez autorów raportu metodologia nie odsiewa tej drugiej kategorii, a w Warszawie po wcześniejszy spadku, w ostatnich latach baza hotelowa się odbudowała i jest około 40 tys. miejsc hotelowych. Na platformach typu Airbnb apartamenty nie zawsze są mieszkaniami. Dlatego trudno wyłuskać, ile faktycznie jest mieszkań prywatnych wystawionych przez te platformy do wynajmu krótkoterminowego - mówi Interii Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów.
- Jednak nie zmienia to faktu, że tego typu baza noclegowa czyli mieszkania w najmie krótkoterminowym, się rozwija. Ma to swoje konsekwencje, zarówno na poziomie lokalnym np. gdy kilka mieszkań w danym bloku jest udostępnianych turystom, ale także na poziomie dzielnic czy miast, bo wpływa na dostępność i ceny nieruchomości. Dlatego trzeba to monitorować - dodaje.
Widać to na przykładzie innych miast europejskich, które w porę nie zapanowały nad zjawiskiem.
- Czeska Praga przez lata promowała się jako świetne miejsce turystyczne, ale teraz odbija się to czkawką na dostępności mieszkań dla lokalnej społeczności. My jeszcze nie mamy katastrofy, ale popularne turystycznie miasta w Polsce powinny trzymać rękę na pulsie. Tymczasem nie wszystkie to robią - mówi Interii ekspertka Instytutu.
- Są miasta jak Kraków czy Gdańsk, które mocno to monitorują i szybko wychwytują te mieszkania, w których jest prowadzona działalność najmu krótkoterminowego. Kraków robi to efektywnie i z tego tytułu ma dodatkowe dochody z podatku od nieruchomości. Są instrumenty, które na to pozwalają, choć nie są powszechnie wykorzystywane - mówi Hanna Milewska-Wilk. Zaznacza przy tym, że tego typu baza noclegowa to nie jest jedynie baza dla turystów, bo są też skupiska takich lokali na przykład blisko dużych szpitali i tam są kierowane dla osób przyjeżdżających odwiedzić chorych.
Jednocześnie poziom profesjonalizacji tej części rynku jest bardzo wysoki. Jak podaje raport UW, w Warszawie dominują oferty udostępniane przez profesjonalnych gospodarzy oraz agencje, a 74 proc. ofert należy do gospodarzy zarządzających min. 4 lokalami. Usługi najmu krótkoterminowego nie są usługami najmu prywatnego, ale usługami hotelarskimi i w związku z tym muszą być rozliczane jak przychody z działalności gospodarczej, a nie jako najem prywatny. Oprócz podatków dochodowych trzeba odprowadzać też VAT. Jednak jeśli właściciel wynajmie czy wydzierżawi mieszkanie profesjonalnej firmie, wówczas spełnia ten warunek.
W lipcu weszły w życie przepisy, które nakładają na platformy typu Booking czy Airbnb obowiązek przekazywania fiskusowi danych o wynajmujących. Powinno to zmniejszyć szarą strefę najmu krótkoterminowego. Unijne regulacje to także szansa na stworzenie rejestru mieszkań objętych najmem krótkoterminowym.
Jakie regulacje wprowadziły najmodniejsze turystycznie miasta europejskie, które miały problem z nadmiarem przyjezdnych gości?
W Barcelonie, w 2014 zawieszona została możliwość pozyskania licencji na mieszkania wykorzystywane w celach turystycznych, zaś od 2017 roku realizowany jest plan różnicujący działania podejmowane wobec takich ofert w zależności od ich lokalizacji w mieście. Najnowszą zmianą jest wprowadzenie regulacji ofert najmu mieszkań współdzielonych - w praktyce ich regulacja oznacza zakaz oferowania takich noclegów, ponieważ konieczne jest uzyskanie licencji, co w praktyce jest niemożliwe.
W Berlinie regulacja najmu krótkoterminowego miała prowadzić do drastycznego ograniczenia istnienia tego typu ofert przez wprowadzanie wymogów posiadania licencji na wynajem całych mieszkań pod groźbą wysokich kar finansowych. Sprawy sądowe zainicjowane przez właścicieli mieszkań doprowadziły do zmian, w efekcie których możliwy jest wynajem głównego miejsca zamieszkania, pod warunkiem, że dotyczy on poniżej połowy pokojów oraz jest zarejestrowany, a także możliwy jest wynajem mieszkań, w których właściciel na co dzień nie mieszka, pod warunkiem otrzymania pozwolenia i ograniczenia do 90 dni w roku.
W Londynie realizowana polityka ogranicza się do limitów dni w roku, przez które może być wynajmowane mieszkanie, aby było traktowane jako najem krótkoterminowy (do 90 dni w roku). Powyżej tej liczby konieczne jest uzyskanie odpowiedniego zezwolenia, za którego brak przewidziane są kary finansowe. Miasto współpracowało z Airbnb w zakresie wprowadzenia automatycznego ustawiania limitu dostępności do 90 dni dla ofert bez odpowiedniej licencji.
Monika Krześniak-Sajewicz
