Analitycy PKO BP: Boom na ziemię w paśmie górskim i nadmorskim

W lipcu Tatrzański Park Narodowy odwiedziła rekordowa liczba ponad 769,5 tys. turystów. Poprzedni rekord z analogicznego okresu 2017 r. wynosił niemal 655,5 tys. osób. 3 sierpnia br. został pobity rekord frekwencji na szlaku do Morskiego Oka - tego dnia szlak przemierzyło ponad 15 tys. osób.  Wielbiciel wędrówek górskich papież Jan Paweł II powiedział "Góry dają człowiekowi, poprzez zdobywanie wzniesień nieograniczony kontakt z przyrodą - poczucie wewnętrznego wyzwolenia, oczyszczenia, niezależności." Choć wobec przytoczonych wyżej statystyk o owo poczucie wewnętrznego wyzwolenia jest zapewne coraz trudniej, to jednak faktem jest rosnący popyt na miejsca noclegowe oraz nieruchomości położone w pasie górskim.

Analizując liczbę rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych widzimy zdecydowaną różnicę pomiędzy pasem górskim  a analizowanym miesiąc temu rynkiem nadmorskim. Otóż w nadmorskich kurortach obserwowaliśmy wysokie nasilenie budownictwa zarówno indywidualnego, jak i deweloperskiego, natomiast w górach notujemy ponadprzeciętne nasilenie jedynie w przypadku budownictwa indywidualnego.

Na analizowanym obszarze budownictwo indywidualne zaspokaja nie tylko potrzeby własne, ale także potrzeby inwestycyjne (w tym pokoje na wynajem czy agroturystyka) oraz potrzebę drugiego domu nasiloną w trakcie pandemii (o czym pisaliśmy w Pulsie Nieruchomości w marcu br.).

W danych widoczny jest negatywny wpływ lockdownu na aktywność budownictwa i spadek liczby rozpoczynanych inwestycji w 2020, a następnie wyraźne odbicie w 2021. Na obszarze górskim (Sudety, Karpaty, Góry Świętokrzyskie) najwyższe nasilenie budownictwa indywidualnego w 2021 mierzone liczbą mieszkań rozpoczynanych na tysiąc mieszkańców odnotowaliśmy w powiatach suskim, kieleckim, nowotarskim, tatrzańskim i myślenickim.

Budownictwo deweloperskie odgrywa w górach istotnie mniejszą rolę, a jedynymi powiatami ziemskimi, gdzie notujemy regularną aktywność deweloperów są położone na zachodzie powiaty karkonoski i lubański. Niższą aktywność deweloperów można tłumaczyć relatywnie wysokim nasyceniem analizowanego obszaru mieszkaniami oraz ograniczoną dostępnością gruntów budowlanych.

Wzrost zainteresowania budową domu w górach w pandemii widoczny jest w analizie wniosków kredytowych na budowę domu składanych w Grupie PKO Banku Polskiego.  W 2020 udział takich wniosków dla domów wznoszonych  w pasie górskim w ogólnej liczbie wniosków był wyższy niż  w poprzednich latach, a w pierwszej połowie 2021, pomimo lekkiego spadku, wciąż sytuuje się na poziomach wyższych niż przed pandemią.

Średnia powierzchnia użytkowa domu wznoszonego w turystycznych miejscowościach górskich wynosi 156 m kw. i jest o 11 m kw. mniejsza niż w przypadku nadmorskich kurortów. Co ciekawe, w górach budujemy więcej domów małych  (o powierzchni użytkowej poniżej 140 m kw.) niż nad morzem, ale też więcej domów dużych (powyżej 200 m kw.). Może to świadczyć o nieco większej popularności modelu biznesowego domu z dodatkowymi pokojami na wynajem dla turystów górskich.

Dynamika cen w powiatach górskich jest niższa niż na szerokim rynku, choć prawidłowość ta nie dotyczy miejscowości typowo turystycznych. O ile zachowanie nadmorskiego rynku nieruchomości jest wyraźnie procykliczne, co pokazywaliśmy miesiąc temu, to w przypadku gór trudno postawić taką tezę. Z wyjątkiem boomu z 2007, udział transakcji w górskich miejscowościach turystycznych w ogóle transakcji na rynku pierwotnym w ostatnich 15 latach kształtuje się stabilnie.

W naszej analizie przyjęliśmy, że charakter inwestycyjny ma zakup nieruchomości przez klienta posiadającego już dwa inne czynne kredyty hipoteczne w momencie składania wniosku. Okazuje się, że pas górski jest atrakcyjny dla kupujących kolejne nieruchomości - popyt inwestycyjny jest szczególnie silny w relacji do popytu konsumpcyjnego w powiatach karkonoskim i lubańskim w Dolnośląskiem oraz nowosądeckim i tatrzańskim w Małopolsce.

W ostatnich latach obserwujemy również wzrost inwestycyjnego zainteresowania Bieszczadami (powiaty leski i bieszczadzki). Uwzględniając również popyt konsumpcyjny - Bieszczady oraz Beskid Sądecki szczególnie zyskały na popularności w trakcie pandemii, co można wiązać  z poszukiwaniem miejsca do pracy zdalnej o dużych walorach przyrodniczych i mniejszej gęstości zaludnienia.

Sezon wysoki w górach trwa od grudnia do marca, a okres poza sezonem od października do listopada. Najwyższe ceny zapłacimy za pobyt w Zakopanem w okresie noworocznym - średnia cena noclegu dla dwóch osób wynosi tam wówczas ponad 1000 zł. Okres noworoczny jest też najdroższy w ciągu roku w Krynicy-Zdroju, Wiśle, Szklarskiej Porębie i Szczawnicy.

Zakwaterowanie w czasie wakacji jest już zdecydowanie tańsze - np. w Zakopanem średnia cena noclegu dla dwóch osób wynosi wówczas niecałe 400 zł. Jak pisaliśmy miesiąc wcześniej, urlop letni jest zdecydowanie droższy nad morzem, kiedy to stawki zakwaterowania są tam o ponad 40 proc. wyższe. Największe amplitudy cen - różnice między ceną w szczycie sezonu a ceną poza sezonem - notujemy w Tatrach, podczas gdy relatywnie stabilne ceny w ciągu roku są w charakteryzujących się słabą ofertą dla narciarzy Bieszczadach.

Najwyższe ceny ofertowe gruntów budowlanych w pasie górskim i jedne z najwyższych w całej Polsce notujemy w Tatrach (w powiatach tatrzańskim i nowotarskim). Średnia cena ofertowa metra kwadratowego działki budowlanej w Zakopanem wynosi ok. 800 zł. Wysokie średnie ceny notujemy również w Karkonoszach  - w Karpaczu i Szklarskiej Porębie za metr kwadratowy działki budowlanej zapłacimy ok. 300 zł. Spośród miejscowości turystycznych Beskidu Śląskiego, popularnego wśród narciarzy, najdroższe działki są w Szczyrku (blisko 500 zł za m kw.).

Tańsza jest Wisła (200 zł m kw.) oraz Ustroń (nieco ponad 100 zł za m kw.). Podobną cenę jak w Wiśle należy średnio zapłacić za metr działki w najpopularniejszej miejscowości turystycznej Beskidu Sądeckiego - Krynicy-Zdroju. Relatywnie tanio można kupić działkę pod inwestycję budowlaną w Bieszczadach.

Jaka jest opłacalność inwestycji w nieruchomości zlokalizowane w górach pod kątem najmu krótkoterminowego? Porównując średnie ceny noclegów skorygowanych o stopień wykorzystania miejsc noclegowych do średnich cen gruntu budowlanego i mieszkania możemy stwierdzić, że wysokie koszty inwestycji w miejscowościach tatrzańskich (Zakopane, Kościelisko, Bukowina Tatrzańska) ograniczają ich atrakcyjność inwestycyjną. Wysoko rentowne pod kątem najmu krótkoterminowego wydają się Ustroń w Beskidzie Śląskim, Krynica-Zdrój w Beskidzie Sądeckim oraz Bieszczady.

Departament Analiz Ekonomicznych PKO Banku Polskiego SA

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami