Choć reforma planowania przestrzennego brzmi jak temat zarezerwowany dla urzędników i planistów, jej skutki odczuje każdy właściciel działki, deweloper i mieszkaniec - szczególnie w mniejszych gminach. To właśnie tam lokalni włodarze walczą dziś o możliwość decydowania o kierunkach rozwoju własnych miejscowości. Z drugiej strony Ministerstwo Rozwoju i Technologii mówi wprost: granice muszą być jasno wyznaczone, a rozwój przestrzenny - oparty na danych, nie domysłach. Pomiędzy tymi dwoma biegunami rośnie napięcie, a czas nieubłaganie płynie. O sprawie pisze portal money.pl.
Reforma, która ma zmienić wszystko
W 2023 roku znowelizowano ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z pozoru - kolejna techniczna korekta. W praktyce - jedna z największych reform tego systemu od dekad. Jak wskazuje money.pl, jej kluczowym elementem jest wprowadzenie tzw. planów ogólnych, które do 30 czerwca 2026 roku muszą uchwalić wszystkie polskie gminy i miasta.
Zobacz również:
To właśnie ten dokument ma stać się nowym fundamentem planowania przestrzennego w Polsce. Bez niego niemożliwe będzie m.in. wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularnych "wuzetek". Wprowadzenie planu ogólnego stanie się więc warunkiem dalszego rozwoju gminy, ale też zabezpieczeniem środków z Krajowego Planu Odbudowy, który wymaga od samorządów konkretnych działań i harmonogramów.
Niepokój w terenie. "To nie algorytm powinien decydować"
Jednak nie wszyscy podzielają entuzjazm wobec nowego porządku. Szczególnie głośno sprzeciwiają się przedstawiciele tzw. Polski powiatowej, czyli mniejszych gmin, gdzie procesy urbanizacyjne rzadko mieszczą się w sztywnych ramach statystyk.
W sierpniu, jak donosi money.pl, grupa włodarzy z Podkarpacia powołała komitet obywatelski "Rozwój Polski" i rozpoczęła zbiórkę podpisów pod projektem nowelizacji nowelizacji - domagając się zniesienia kluczowego limitu, który określa, że powierzchnia przeznaczona pod zabudowę nie może przekroczyć 130 proc. zapotrzebowania wyliczonego na podstawie prognoz demograficznych i ekonomicznych.
Jednym z liderów inicjatywy jest burmistrz Głogowa Małopolskiego, Tomasz Skoczylas. "To wójt, burmistrz i prezydent wiedzą najlepiej, w jakim kierunku będzie się rozlewała zabudowa w danej gminie. To włodarze powinni decydować o tym, gdzie można się budować, a nie algorytm. Jeżeli ten limit nie zostanie zniesiony, to będzie Armagedon, rozwój zostanie zatrzymany" - ostrzega Tomasz Skoczylas w rozmowie z money.pl.
To nie jest odosobniony głos. W wielu gminach panuje obawa, że nowe przepisy zamiast uporządkować planowanie przestrzenne, sparaliżują je. Szczególnie tam, gdzie rozwój przybiera dynamiczne, ale nieregularne formy - wzdłuż nowych dróg, wokół dużych zakładów pracy czy w gminach satelitarnych dużych miast.
Stanowisko rządu: Dane zamiast domysłów
Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które odpowiada za reformę, pozostaje niewzruszone. W odpowiedzi przesłanej do redakcji money.pl resort podkreśla, że obecne regulacje są logiczną kontynuacją kierunku obranego już w 2015 roku - kiedy po raz pierwszy wprowadzono obowiązek bilansowania terenów w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
"Wprowadzony w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy [...] sposób obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową opiera się na wzorze matematycznym" - przeczytać można w komunikacie resortu.
Ministerstwo przekonuje, że limit 130 proc. nie ma charakteru restrykcyjnego, lecz regulacyjny. Ma racjonalizować decyzje, ułatwiać przejrzystość procesu planistycznego i zapewniać równe warunki działania wszystkim gminom - niezależnie od ich sytuacji społeczno-gospodarczej.
Zegar tyka. Bez planu nie będzie budowy
Czasu nie ma wiele. Do czerwca 2026 roku wszystkie gminy muszą przyjąć plany ogólne. Jeśli tego nie zrobią, pojawi się realna bariera w rozwoju - zarówno mieszkaniowym, jak i komercyjnym.
Zmienia się również rola dotychczasowego narzędzia, jakim były decyzje o warunkach zabudowy. Do tej pory to one pozwalały budować na terenach bez miejscowych planów zagospodarowania. Po wejściu w życie nowych przepisów ich wydanie będzie możliwe tylko wtedy, gdy działka znajdzie się w tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy.
Jeśli samorząd nie wyznaczy takich obszarów w planie ogólnym, wuzetki przestaną mieć zastosowanie, co w praktyce może oznaczać całkowity zastój inwestycyjny w wielu miejscach.
KPO i miliardy na szali
Reforma to także warunek wypłaty środków z Krajowego Planu Odbudowy. Komisja Europejska wymaga, by minimum 80 proc. gmin miało przyjęte plany ogólne. To oznacza, że sprawa nie dotyczy tylko wewnętrznych regulacji, ale bezpośrednio wpływa na miliardowe fundusze europejskie dla Polski.
Dla wielu samorządów to sytuacja bez precedensu. Mają wdrożyć kosztowne, złożone narzędzie planistyczne w rekordowo krótkim czasie przy jednoczesnych ograniczeniach kadrowych i finansowych.
Własność a prawo do zabudowy - nie to samo
Jednym z najczęściej podnoszonych w debacie tematów jest kwestia praw właścicieli działek. Tu również ministerstwo stawia sprawę jasno.
"Przepisy w żaden sposób nie wpływają na prawo własności jakiejkolwiek działki" - zapewnia resort. Jednocześnie jednak zaznacza, że "zabudowa nie może być realizowana wszędzie i zawsze zgodnie z wolą właściciela".
To oznacza fundamentalną zmianę filozofii. Posiadanie działki nie oznacza już automatycznego prawa do jej zabudowy, gdyż wszystko zależy od tego, czy została ujęta w planie, czy przeszła odpowiednie analizy i czy lokalne władze przewidziały dla niej konkretną funkcję przestrzenną.
Co dalej? Napięcie rośnie, a kompromisu brak
Choć samorządowcy coraz głośniej domagają się korekty przepisów, Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie przewiduje na razie żadnych zmian legislacyjnych.
"Obecnie w Ministerstwie nie trwają prace mające na celu usunięcie z ustawy przepisów dotyczących bilansowania" - podkreśla resort w odpowiedzi dla money.pl. Jednocześnie zastrzega, że każda inicjatywa obywatelska będzie analizowana i konsultowana z interesariuszami.
W tle tej debaty toczy się walka o przyszłość tysięcy działek, kierunki rozwoju lokalnych społeczności i miliardy złotych z Unii Europejskiej. Wszystko to przy tykającym zegarze legislacyjnym, który już odmierzono co do dnia.
Agata Siwek
