Budownictwo: Katastrofa czy normalność?

Według szacunków porównawczych dla krajów Unii Europejskiej, w Polsce powinno być rocznie realizowanych około 43-47 tysięcy mieszkań, aby utrzymać na rynku stan bliski równowagi. Tymczasem w minionych latach podaż była o wiele wyższa - w ub. roku sięgała 75 tys. lokali. Czy aby firmy deweloperskie i spółdzielnie nie przesadziły?

Konsekwencje kryzysu na rynkach finansowych musiały dosięgnąć również rynku nieruchomości, a w konsekwencji całego sektora budownictwa mieszkaniowego. Jeszcze rok 2008 był rekordowy pod względem liczby oddanych do użytku mieszkań (165 tys. mieszkań - o 24 proc. więcej niż w 2007 r. i najwięcej od 1992 r.). Zdaniem Zofii Bolkowskiej z Wyższej Szkoły Zarządzania i Prawa w Warszawie, to "echo" liczby rozpoczynanych mieszkań przed dwoma laty.

Właśnie dlatego - mimo że eksperci już w ub. roku wieszczyli znaczny spadek lokali oddawanych do użytku - pesymistyczne prognozy się nie sprawdziły. W pierwszym kwartale 2009 r. oddano do użytku o 18 proc. więcej mieszkań niż rok temu. Jednak ten z pozoru pozytywny trend koliduje z innym, niekorzystnym: podaż lokali jest wysoka, ale popyt drastycznie zmalał. Ceny spadają do poziomów z lat 2006-07. Regres w obrocie mieszkaniami rozpoczął się na dobre w trzecim kwartale 2008 r. i się pogłębia. A może to bardziej powrót do normalności, po wysokiej (zbyt wysokiej?) dynamice podaży i popytu, ale także wzrostów cen i marż?

Ostatnie miesiące przyniosły na polski rynek mieszkaniowy nowe, nieznane od lat zjawisko - poważne problemy z pozyskaniem finansowania zaczęli mieć nie tylko deweloperzy, ale przede wszystkim ich klienci. Wynikało to głównie z ograniczenia skali kredytowania. Według Związku Banków Polskich, w skali kraju liczba udzielonych kredytów spadła w I kwartale 2009 r. o 42 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ub. roku.

Prezes Dom Development SA Jarosław Szanajca przyznaje, że obecnie uważnie obserwuje się rynek mieszkaniowy. - Jesteśmy gotowi do nowych inwestycji, jak tylko zaobserwujemy symptomy znacznego ożywienia rynku - dodaje. Taką postawę przyjęła większość deweloperów, a to oznacza zmniejszającą się liczbę wydanych pozwoleń na budowę i coraz mniej rozpoczynanych mieszkań we wszystkich rodzajach budownictwa. Ten trend potwierdzają dane GUS. W ciągu pierwszych czterech miesięcy 2009 r. firmy deweloperskie rozpoczęły budowę zaledwie 11,3 tys. mieszkań, co oznacza blisko 55-proc. spadek w porównaniu z rokiem ubiegłym.

Prezes firmy REAS Kazimierz Kirejczyk mówił podczas majowego Kongresu Budownictwa, że jeżeli rząd nie podejmie odpowiednich działań, to będziemy mieli do czynienia z dalszym, bardzo szybkim ograniczeniem nowych inwestycji.

- To oznacza szereg różnych problemów dla sektora, przede wszystkim dla firm deweloperskich. Bardzo szybko przełoży się to na firmy wykonawcze i w konsekwencji na firmy produkujące materiały budowlane i inne, żyjące z tego sektora - podkreślił.

Mieszkania znajdujące się obecnie w ofercie powinny być wchłonięte przez rynek w ciągu roku. Ale eksperci już biją na alarm, bo ich zdaniem, za pół roku, może za rok, dojdzie do minimum podażowego i wówczas, kiedy najprawdopodobniej gospodarka się odbije, kiedy powróci finansowanie hipoteczne, kiedy wzmocni się popyt - na rynku nieruchomości może nastąpić gwałtowny wzrost cen.

Według Janusza Piechocińskiego, wiceszefa sejmowej Komisji Infrastruktury, nie sposób oprzeć się wrażeniu, że kolejne rządy i parlamenty traktowały sektor mieszkaniowy w sposób doraźny, cząstkowy, pozbawiony długofalowego spojrzenia na branżę, która ze względu na swą specyfikę powinna być akurat przedmiotem perspektywicznych działań. Jego zdaniem, ogromne oddziaływanie budownictwa na wskaźniki społeczno-gospodarcze powinno być podpowiedzią, że właśnie budownictwo należy wykorzystać dla zmniejszenia skutków kryzysu.

Spadek poziomu sprzedaży nieruchomości oznacza groźbę upadku dla szeregu firm deweloperskich i istotne zmiany na rynku, zarówno pod względem struktury firm deweloperskich, jak i charakterystyki podaży. Na rynku pozostanie tylko część firm, zapewne podmioty najsilniejsze kapitałowo. Skończyły się w tej branży czasy szybkich i dużych zarobków.

Tadeusz Garczarczyk