Ceny drgnęły o pół procent!

Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot

Kwiecień był kolejnym miesiącem nieznacznego wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym. W siedmiu miastach, o najwyższym w Polsce poziomie cen, w ciągu ostatniego miesiąca ceny wzrosły średnio o 0,5 proc. Na taki wynik złożyły się wzrosty cen w Warszawie o 0,7 proc., Krakowie o 2,2 proc., Wrocławiu o1,4 proc., Poznaniu o 0,5 proc. i Gdyni o 1,4 proc. Jedynie w Spocie w kwietniu odnotowaliśmy spadek średniej i to aż o 2,2 proc., co znacznie obniżyło wskaźnik zmiany średniej ceny dla wszystkich miast.

W porównaniu z kwietniem 2009 jedynie w Gdańsku i Gdyni średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym są obecnie niższe, odpowiednio o 1 proc. i 3,2 proc. W pozostałych miastach jest drożej niż wiosną zeszłego roku, a zmiany są już zauważalne. W Sopocie trzeba zapłacić o ponad 400 złotych więcej niż przed rokiem (4,3 proc.), w Krakowie o 240 więcej za każdy metr kwadratowy (3,5 proc.), we Wrocławiu o 160 złotych, co daje 2,5 proc., w Warszawie o 115 złotych czyli 1,4 proc. i w Poznaniu o 60 złotych czyli 1 proc.

Biorąc pod uwagę brak podwyżek w oprocentowaniu kredytów, intensyfikację akcji kredytowej banków, wzrost dostępności kredytów w programie "Rodzina na swoim", optymistyczne prognozy dla polskiej gospodarki i pozytywne nastroje Polaków, w najbliższych miesiącach możemy spodziewać się ożywienia na rynku nieruchomości, wzrostu popytu, a co za tym idzie dalszych niewielkich wzrostów średnich cen (rzędu dziesiątych procent do maksymalnie 1-2 proc. miesięcznie).

Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Olsztyn, Opole, Białystok, Katowice

W kwietniu 2010 w Łodzi, Lublinie, Szczecinie Toruniu, Oplu, Białymstoku i Katowicach cena metra kwadratowego mieszkania zmieniła się średnio o 0,4 proc., przy czym w 5 miastach nastąpiły wzrosty a w 3 ceny uległy obniżkom. W ciągu ostatniego miesiąca najbardziej wzrosły ceny mieszkań w Opolu (2,8 proc.), Białymstoku i Szczecinie o 1,3 proc. Zmiany in plus miały także miejsce w Łodzi (0,2 proc.) i Olsztynie (0,4 proc.). Niewielkie spadki - zaledwie kilkudziesięciozłotowe miały miejsce w Lublinie i Toruniu.

W porównaniu z kwietniem 2009 we wszystkich ośmiu lokalizacjach ceny są wyższe - średnio o 3,6 proc. Najniższe jednoprocentowe wzrosty miały miejsce w Szczecinie i Olsztynie, najwyższy skok cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy nastąpił w Opolu +7,7 proc. i Lublinie +5 proc. W przypadku grupy miast, gdzie średnie ceny zamykają się w 5 tysiącach za metr kwadratowy również możemy spodziewać się ożywienia popytu, a co za tym idzie wzrostu cen. Z tym że w tych lokalizacjach należy liczyć się z możliwością okresowych spadków, wynikających np. : z sezonu letniego i zastoju na rynku.

W przygotowanych do Raportu Szybko.pl i Expandera analizach prezentujemy różne aspekty wpływające na zróżnicowanie cen. Poza lokalizacją - kluczową i w największym stopniu wpływającą na cenę, wielkością mieszkania, która kształtuje cenę 1 metra, w przypadku rynku polskiego istotną rolę odgrywa technologia budowy. W Polsce, podobnie jak w większości państw byłego bloku wschodniego, przez niemal 3 dziesięciolecia budynki wielorodzinne budowano w przeważającej mierze z wielkiej płyty. Technologia ta poza stosunkowo szybkim tempem realizacji inwestycji ma niewiele atutów. Obecnie nie cieszy się zbyt dużą popularnością. Jednak ilość tego typu budynków i często bardzo atrakcyjna lokalizacja sprawiają, że stanowią ważną część rynku nieruchomości. Analiza struktury ofert zamieszczonych w szybko.pl wskazuje, że mieszkania w blokach z wielkiej płyty stanowią obecnie od 25 proc. do ponad 40 proc. oferowanych nieruchomości.

Najwięcej ogłoszeń sprzedaży mieszkań w blokach z wielkiej płyty - około 40 proc. całości podaży - pochodzi z Krakowa, gdzie w Nowej Hucie stanął pierwszy w Polsce blok z wielkiej płyty oraz z Gdańska, słynnego z powstałych w latach 70-tych falowców. Niższy standard budynków i szereg mankamentów wpływających na użytkowanie mieszkań w blokach z płyty powoduje, iż ceny tych nieruchomości są niższe nie tylko od cen mieszkań w przedwojennych kamienicach czy blokach z cegły, ale także od cen średnich. Największe różnice w poziomie cen występują w Poznaniu, gdzie cena nieruchomości w bloku z wielkiej płyty jest o 13 proc. niższa od średniej i aż o 25 proc. od ceny w budynku z cegły. W Warszawie wielka płyta jest o 11 proc. tańsza niż bloki z cegły w Krakowie o 10 proc., we Wrocławiu o 11 proc. a w Gdańsku o 9 proc.

Najwyższe ceny za metr kwadratowy osiągają mieszkania w przedwojennych kamienicach, Wynika to zarówno z faktu niewielkiej podaży tego typu budynków: zaledwie 7 proc. ofert w Warszawie czy też 9 proc. w Poznaniu jak i z ich lokalizacji w atrakcyjnych częściach aglomeracji. Wyjątkiem na tym tle jest Wrocław, gdzie mieszkania w nowoczesnych budynkach z cegły osiągają średnio wyższe ceny niż lokale w kamienicach. Obserwowany wyjątek od reguły może wynikać ze standardu i stanu technicznego budynków. Wiele starych kamienic jest w kiepskim stanie technicznym, wymaga wysokich nakładów na remonty, a czasami dodatkowo istnieje szereg obostrzeń wynikających z konieczności konsultowania i zatwierdzania remontów przez konserwatora zabytków.

Marta Kosińska, Szybko.pl