Co powinniśmy wiedzieć o zasadach wykupu nieruchomości przez gminę?

Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli w konsekwencji zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości, lub nawet z jakiejś jej części, w dotychczasowy albo zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy.

Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część - przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę.

Aby zobaczyć, jak w praktyce wygląda kwestia ustalania ceny wykupowanej nieruchomości oraz jakie terminy obowiązywać będą gminę, omówiony zostanie, niezwykle istotny dla tego typu spraw, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2015 r., sygnatura akt: I CSK 224/14.

W przywołanej sprawie właściciel nieruchomości, w oparciu o przytoczoną powyżej przesłankę prawną, wniósł pozew przeciwko gminie o wykup nieruchomości - za cenę odpowiadającą jej aktualnej wartości czyli 7 764 000 zł - wraz z zasądzeniem odsetek ustawowych. Sąd rozstrzygający tę kwestię zobowiązał strony do złożenia oświadczeń woli w przedmiocie sprzedaży miastu prawa własności przedmiotowej nieruchomości za cenę nieprzekraczającą 3 mln zł oraz zasądził na rzecz powoda odsetki ustawowe od tej kwoty.

W trakcie postępowania ustalono, że nieruchomość należąca do skarżącego znajdowała się w starym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na obszarze o przeznaczeniu spełniającym funkcje "ochrony systemu przyrodniczego miasta", w którym dopuszczono tylko funkcję rolniczą bez możliwości zabudowy siedliskowej. Uchwalony niemal dekadę później nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmienił przeznaczenie tego obszaru na "zieleń parkową" i ustalił realizację parku miejskiego, co spowodowało faktyczną utratę możliwości korzystania w dotychczasowy sposób z nieruchomości, do której skarżący posiada tytuł prawny.

Spełnione zostały zatem wszystkie dyrektywy, o których mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - uprawnienia właścicielskie zostały znacznie ograniczone na skutek przyjęcia w gminie nowego planu. Właściciel nieruchomości złożył więc wniosek o wykup nieruchomości po cenach rynkowych.

W myśl z art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykup powinien nastąpić w terminie sześciu miesięcy od daty wniosku, chyba że strony postanowią inaczej, a w wypadku opóźnienia w wykupie właścicielowi przysługują odsetki ustawowe. W omawianej tu sprawie dniem realizacji wniosku był 15 lipca 2002 r. (ustawowe sześć miesięcy od daty złożenia wniosku czyli od 15 stycznia 2002 r.) - to na tę datę należało określić wartość nieruchomości, a z tytułu opóźnienia właścicielowi przysługiwały także odsetki ustawowe. Wartość nieruchomości, o która toczył się spór, na dzień 16 lipca 2002 r. według przeznaczenia zgodnego z planem zagospodarowania przestrzennego wynosiła 2 819 030 zł.

Sąd apelacyjny, do którego trafiła sprawa, podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną sądu okręgowego i oddalił apelację strony, a właściciel nieruchomości postanowił dalej dochodzić swoich racji i wzniósł skargę kasacyjną. W odpowiedzi Sąd Najwyższy orzekł, że sąd ustala rynkową wartość nieruchomości z daty orzekania i zobowiązał strony do złożenia oświadczeń woli w przedmiocie sprzedaży nieruchomości za cenę 7 400 000 zł. Co więcej, SN podkreślił, że w dyktowanym ustawowo sześciomiesięcznym terminie władze gminne zobowiązane są nie tylko do zawarcia umowy o wykup nieruchomości, ale także do jej wykonania, czyli uiszczenia na rzecz właściciela odpowiednio ustalonego wynagrodzenia.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 stycznia 2015 r. (sygnatura akt: I CSK 224/14) dotyczącego właściwego sposobu ustalenia wartości rynkowej wykupowanej nieruchomości oraz terminów, jakie obowiązują gminę, podkreślił, jak ważny przy rozstrzyganiu jest stan prawny obowiązujący w dacie wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W omawianej tu sprawie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony został w 2000 r. - należało rozpatrywać zatem sprawę w oparciu o treść ustawy z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. A zatem, jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać od gminy jej wykupienia (na chwilę obecną jest to art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r.).

SN podkreślił także, jak ważne jest zachowanie przez gminę ustawowo wyznaczonych terminów. Przypomnijmy, że wykup nieruchomości powinien nastąpić w ciągu sześciu miesięcy od daty złożenia wniosku - w wypadku opóźnienia w wypłacie z tytułu wykupu właścicielowi należą się odsetki ustawowe (zgodnie z art. 36 ust. 12 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r.).

W konsekwencji, właścicielowi należały się odsetki w razie opóźnienia w wypłacie należności, a nie w wypadku samego opóźnienia w wykupie. Nowym odpowiednikiem tego przepisu jest z kolei art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r., który analogicznie przyznaje gminie termin sześciomiesięczny na wykonanie obowiązku wykupu oraz stanowi, że w wypadku opóźnienia w wykupie właścicielowi przysługują odsetki ustawowe. A zatem odsetki ustawowe przysługują za opóźnienie w samym wykupie nieruchomości, a nie w zapłacie należności z tytułu wykupu. Z racji tego, że nowa ustawa z 2003 r. nie zawiera przejściowych dyrektyw dotyczących tego zakresu, niewykonanie przez gminę narzuconego jej obowiązku należy każdorazowo rozpatrywać w trybie zacytowanego powyżej art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r.

Warto także pamiętać, że w wyznaczonym sześciomiesięcznym terminie gmina zobowiązana jest nie tylko do zawarcia umowy o wykup, ale także i do jej wykonania, czyli do zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia (zgodnie m.in. z wyrokiem SN z 15 lutego 2012 r., sygnatura akt: I CSK 305/12). Tu konieczne będzie także przywołanie art. 2 ust. 18 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który informuje, że przez "wartość nieruchomości" należy rozumieć jej wartość rynkową - niestety nie wskazuje jednak, jaka data jest właściwa dla jej ustalenia.

Jeśli gmina w przewidzianym na to ustawowo terminie nie doprowadzi do zawarcia umowy z właścicielem nieruchomości, przysługiwać mu będzie roszczenie o wykup na podstawie art. 64 oraz 1047 kodeksu cywilnego na drodze postępowania sądowego - informuje Bartosz Antos. W takich przypadkach orzeczenie sądu co do zasady zastępuje oświadczenie woli gminy. W wydanym orzeczeniu SN zajął stanowisko, zgodnie z którym należne wynagrodzenie powinno odpowiadać aktualnej wartości rynkowej nieruchomości - rozumianej jako wartości ustalonej w dniu orzekania sądu, przy uwzględnieniu jej stanu istniejącego przed datą wejścia w życie planu, który doprowadził do zmiany jej przeznaczenia. Wynagrodzenie za nieruchomość powinno w konsekwencji być odpowiednikiem wartości przenoszonego prawa własności właściwej w dacie jego przenosin.

Bartosz Antos

wiceprezes Saveinvest