Coraz więcej doradców spodziewa się stabilizacji cen mieszkań
Już czwarty raz z rzędu spadł pesymizm wśród doradców Home Broker. Najnowsza prognoza pośrednika mówi, że za 12 miesięcy mieszkania w największych miastach Polski będą tańsze średnio o 0,4 proc. Rośnie więc grupa doradców spodziewających się stabilizacji cen.
Kwiecień był już czwartym z rzędu miesiącem, w którym obserwowany był spadek pesymizmu wśród doradców Home Broker. Jego konsekwencją jest zmniejszenie oczekiwanego tempa spadku cen mieszkań w największych miastach Polski w perspektywie 12 miesięcy. Podczas, gdy jeszcze w grudniu doradcy spodziewali się obniżki cen średnio o 4,1 proc., w styczniu było to 2,9 proc., w lutym 1,9 proc., w marcu 0,9 proc., a najświeższe dane sugerują skalę spodziewanej przeceny na poziomie zaledwie 0,4 proc.
Pobierz darmowy: PIT 2011
Warto przypomnieć, że w ostatnich 12 miesiącach przeciętne mieszkanie w dużym mieście straciło na wartości ponad 8,5 proc. (dane Home Broker i Open Finance; ceny transakcyjne). Spełnienie scenariusza kreślonego dziś przez doradców Home Brokera oznaczałoby diametralną zmianę na rynku nieruchomości - wyhamowanie spadków cen.
Obserwowane zmiany w prognozach są konsekwencją spadającego odsetka pesymistów wśród respondentów. Za pesymistów zostali uznani doradcy, którzy w perspektywie kolejnych 12 miesięcy spodziewają się spadku cen mieszkań. Takie spojrzenie na rynek może budzić pewne kontrowersje, szczególnie z punktu widzenia kupujących, dla których pożądane są spadki cen. Odmienne są oczywiście oczekiwania sprzedających. Patrząc jednak obiektywnie na tę kwestię można przyjąć, że umiarkowane wzrosty cen mieszkań w długim terminie świadczą o sile i dojrzałości rynku, a także sprzyjają wzrostowi gospodarczemu. Przyjmuje się, że na dojrzałym rynku ceny powinny rosnąć w długim terminie o 1-2 pkt. proc. powyżej inflacji. Do takiego stanu jeszcze nam dużo brakuje.
W kwietniu osoby spodziewające się spadków cen mieszkań stanowiły 45,5 proc. respondentów. Odsetek ten jest więc o prawie 3 pkt. proc. niższy niż w marcu. Co ciekawe kwiecień przyniósł nie tylko spadek odsetka pesymistów, ale też optymistów. Dziś 40,3 proc. respondentów spodziewa się, że w perspektywie 12 miesięcy obserwowane będą wzrosty cen mieszkań. W marcu stanowili oni 42 proc. badanych. W konsekwencji w kwietniu liczniejsza niż w marcu jest grupa osób spodziewających się, że mieszkania za rok będą kosztowały tyle, co dziś. Takiego zdania jest teraz 14,2 proc. badanych. Miesiąc temu było ich około 10 proc. W efekcie bieżący odczyt wskazuje na stopniowe równoważenie sił między pesymistami i optymistami. Da porównania jeszcze na początku roku, czterech na pięciu respondentów miało nastawienie pesymistyczne.
Biznes INTERIA.PL na Facebooku. Dołącz do nas i bądź na bieżąco z informacjami gospodarczymi
Spadek pesymizmu wśród doradców Home Broker jest spowodowany splotem kilku czynników. Na kwietniowe wyniki może oddziaływać efekt sezonowego ożywienia na rynku. Dane o liczbie zawieranych transakcji sugerują, że dotarło ono na rynek w marcu, co pozytywnie może oddziaływać na nastrój doradców podkopany sezonowym spadkiem liczby zawieranych transakcji w styczniu i lutym. Z samego otoczenia gospodarczego sygnały płyną bowiem mieszane. Z jednej strony mamy niespodziewanie dobry lutowy odczyt sprzedaży detalicznej, spowalniającą inflację i rosnące płace oraz zatrudnienie, a z drugiej bardzo słabe dane o produkcji przemysłowej oraz spadki na giełdzie, którą zwykło się określać barometrem gospodarki.
W kwietniu, po raz drugi z rzędu nie docierają także negatywne sygnały z rodzimego rynku kredytów hipotecznych, co bez wątpienia wytrąca z rąk poważny argument pesymistom. Choć poprawa w zakresie zdolności kredytowej jest niewielka i może okazać się chwilowa, to w kwietniu i marcu trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby ubiegać się o kredyt w złotych w wysokości 371 tysięcy, podczas gdy w lutym było to zaledwie 360 tys. zł. Podobny progres (11 tys. zł) jest też widoczny w kwietniu w przypadku zdolności kredytowej wyrażonej we wspólnej walucie. Choć zmiana ta jest pozytywna, to trzeba pamiętać, że dostęp do tego typu finansowania jest bardzo ograniczony. Analizując te dane w dłuższym horyzoncie trzeba jednak zauważyć, że dziś udając się do banku modelowa rodzina może liczyć na kredyt w złotych o wartości 13 proc. niższej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.
Patrząc ponadto na rynek od strony podażowej, warto zwrócić uwagę na fakt, że na rynku wciąż rośnie podaż mieszkań nowych. Deweloperzy w pierwszym kwartale bieżącego roku rozpoczęli budowę o 15,2 proc. większej liczby mieszkań niż przed rokiem. To wywiera presję na spadek cen. Jest ona znacznie bardziej widoczna na rynku pierwotnym niż wtórnym, na czym tracą sprzedający. Dane Home Broker sugerują, że nierynkowe ceny ofertowe używanych mieszkań muszą być korygowane na etapie negocjacji, aby doszło do transakcji. W konsekwencji zakres negocjacji (przekraczający dziś 5 proc.) cen mieszkań używanych jest teraz na poziomie nienotowanym od stycznia 2009 roku, od kiedy Home Broker zbiera stosowne dane. Minusem takiego stanu dla właścicieli używanych mieszkań jest to, że wielu potencjalnych nabywców poszukując "czterech kątów", widząc zawyżone ceny ofertowe na rynku wtórnym, kupują mieszkania od deweloperów.
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
Nastroje wśród ekspertów do spraw rynku nieruchomości w poszczególnych miastach są mocno zróżnicowane. Poprawa względem wyników z poprzedniego miesiąca jest jednak widoczna już na pierwszy rzut oka. Niewielkiej przeceny spodziewają się doradcy z Katowic i Lublina. W perspektywie kolejnych 12 miesięcy utrzymania obecnego poziomu wycen przeciętnego "M" spodziewają się natomiast eksperci z Krakowa, Poznania, Trójmiasta, Warszawy i Wrocławia.
Bartosz Turek
analityk rynku nieruchomości