Czas na realizację zysków?
Rynek nieruchomości w Polsce uspokoił się. Po silnych wzrostach w ostatnich dwóch latach ceny mieszkań zatrzymały się, a w przypadku największych miast nawet lekko spadły.
Właściciele mieszkań, którzy kupili je w celach inwestycyjnych, zastanawiają się zapewne w tej sytuacji, czy nie jest to dobry moment na realizację zysków z inwestycji i poszukanie bardziej dochodowej formy pomnażania swoich pieniędzy. Zysk z inwestycji w nieruchomość płynie do jej właściciela z dwóch źródeł. Pierwszym (pewnym) są wpływy z tytułu czynszu od osób, które ją wynajmują, natomiast drugim (niepewnym) jest potencjalny wzrost jej wartości.
Niestety, zyski z tego pewnego źródła w stosunku do zainwestowanego kapitału nie są szczególnie okazałe. Jak pokazuje ostatni raport przygotowany przez Oferty.net i Open Finance wyliczona na ich podstawie średnia rentowność brutto (przed podatkiem) wynosi od 3,8 proc. do 5,10 proc. w zależności od liczby pokoi w mieszkaniu.
Natomiast jeśli mówimy o zarabianiu na dalszych wzrostach ceny metra kwadratowego, to oczywiście analitycy są zgodni, że on nastąpi, nie wiadomo tylko w jakiej perspektywie. Ostatnia prognoza analityków DI BRE Banku mówi nawet o pojawieniu się drugiej fali wzrostów dopiero w 2010 roku.
Alternatywą dla zamrożenia środków w mieszkaniu mogą być bezpieczne inwestycje, jakimi są obligacje skarbu państwa czy lokaty bankowe, których rentowność znacznie wzrosła w ostatnim czasie dzięki podwyżkom stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Dla przykładu, obligacje dwuletnie i trzyletnie o zmiennym oprocentowaniu przynoszą obecnie ok. 5,0 proc. w skali roku, natomiast obligacje o oprocentowaniu stałym dają odpowiednio 5,75 proc. w przypadku - "pięciolatek" oraz 6,25 proc. w przypadku "dziesięciolatek". Stopy zwrotu przekraczające 5 proc. można coraz częściej zobaczyć na reklamach lokat bankowych. Truizmem będzie stwierdzenie, że ta forma lokowania kapitału jest dużo bardziej bezpieczna, a skoro przynosi do tego wyższe stopy zwrotu, jest też bardziej efektywna.
Co więcej, RPP powinna dalej podnosić stopy procentowe w najbliższych miesiącach, co może niekorzystnie wpływać na ceny mieszkań, pogarszając zdolność kredytową potencjalnych nabywców, natomiast posiadacze obligacji o zmiennym oprocentowaniu będą na tym dodatkowo zarabiali.
Sprzedaż mieszkania wydaje się jeszcze lepszym pomysłem, jeśli jego właściciele mają do spłacenia kredyt przekraczający połowę jego mieszkania. Ponieważ wysokość odsetek praktycznie zawsze przewyższa dochody z najmu, taka inwestycja przynosi ujemną stopę zwrotu. Warto też wspomnieć o silnej korelacji rynku nieruchomości i rynku kapitałowego. W rezultacie, na wzrost cen mieszkań można liczyć tylko w przypadku utrzymania się dobrej koniunktury na całym świecie. Nie jest tajemnicą, że ceny akcji, które rosną znacznie szybciej, dałyby w takiej sytuacji dużo pokaźniejsze stopy zwrotu. Niemniej, ta zasada działa również w druga stronę - przy spadkach akcje tracą na wartości znacznie szybciej, dlatego kupno nieruchomości można uznać za inwestycję dużo bezpieczniejszą.
Podsumowując, decyzja o sprzedaży mieszkania i inwestycji uzyskanych z niej środków zależy od horyzontu inwestora. Lokowanie środków w nieruchomościach jest bardzo specyficzną formą inwestycji, którą charakteryzuje niska płynność (nie można szybko się wycofać) oraz niepodzielność uniemożliwiająca dywersyfikację ryzyka.
Jest to więc propozycja dla długoterminowych inwestorów, którzy liczą (i słusznie) na dalszy wzrost cen metra kwadratowego, natomiast w mniejszym stopniu na przychody z tytułu najmu. Jeśli natomiast ktoś nie jest zdecydowany, może zastosować strategię spekulantów z rynków kapitałowych polegającą na wystawieniu oferty bardzo korzystnej dla sprzedającego. Za zaoferowanie mieszkania po cenie przekraczającej rynkową o 10-15 proc. prawo polskie nie przewiduje żadnych sankcji, a zawsze jest szansa, że ktoś się nim zainteresuje.
Łukasz Mickiewicz, analityk Open Finance
