Czynsz, rachunki i odstępne - najem a opodatkowanie

W związku z wejściem w życie dnia 28.01.2010 r. nowelizacji do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów) na gruncie obowiązujących przepisów można wyróżnić dwie formy najmu: tj. najem zwykły oraz najem okazjonalny lokali. Wprowadzenie szczególnej postaci najmu miało na celu z jednej strony zlikwidowanie szarej strefy wśród wynajmujących, z drugiej zaś uproszenie (przyspieszenie) procedur eksmisji uciążliwych lokatorów.

Podstawową cechą odróżniającą zwykłą umowę najmu od najmu okazjonalnego jest to, iż ta druga, zgodnie z art. 19 a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, ma zastosowanie wyłącznie do najmu lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Dodatkowo, umowa o najem okazjonalny lokalu może być zawarta jedynie przez właścicieli mieszkań będących osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, wyłącznie na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Zaznaczyć także należy, iż o ile zwykła umowa najmu może zostać zawarta w formie dowolnej (ustnie lub na piśmie) to umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają dla swojej ważności formy pisemnej.

Do umowy najmu okazjonalnego lokali niezbędne jest także dołączenie stosownych załączników, z których część musi być sporządzona przez notariusza, co oczywiście wiąże się z koniecznością poniesienia wyższych kosztów w porównaniu z tymi, które strony ponoszą przy zawarciu umowy standardowej. I tak, zgodnie z art. 19 a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu (na żądanie wynajmującego oświadczenie to załącza się z podpisem notarialnie poświadczonym.)

Załączenie wymienionych wcześniej dokumentów ma za zadanie wzmocnić pozycję wynajmującego w stosunku do uciążliwych lokatorów, którzy nie chcą dobrowolnie opuścić wynajmowanego lokalu, jak również uprościć dość rygorystyczną procedurę eksmisji określoną przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie bowiem z art. 19 d ust. 2 tejże ustawy, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel może doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, w przypadku zaś bezskutecznego upływu terminu określonego w żądaniu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającym oświadczenie najemcy o dobrowolnemu poddaniu się egzekucji.

Decydując się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu należy pamiętać, aby fakt ten zgłosić w terminie 14 dni od jej podpisania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w której znajduje się wynajmowany lokal. W sytuacji niedopełnienia tego obowiązku, stosowanie przepisów szczególnych dla najmu okazjonalnego zostanie wyłączone.

Należy wskazać, iż wyodrębnienie tych dwóch postaci najmu z punktu widzenia skutków podatkowych nie ma żadnego znaczenia, ustawodawca bowiem nie zróżnicował zasad ich opodatkowania. Wynajmujący zarówno na podstawie zwykłej umowy, jak i umowy o najem okazjonalny według własnego wyboru może zdecydować się na rozliczenie z fiskusem na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, albo ryczałtowo zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w tej jednak sytuacji konieczne jest złożenie pisemnego oświadczenia podatnika właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego o wyborze tej formy opodatkowania.

Jeśli podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej osiąga dochody z najmu i nie wybierze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jako formy rozliczenia, będzie miał obowiązek opłacania podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach ogólnych. W tej sytuacji wynajmujący będzie zobowiązany płacić podatek według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc. z możliwością odliczenia kosztów uzyskania przychodów.

W przypadku wyboru drugiej formy opodatkowania, stawka podatku będzie dużo niższa, bowiem od początku 2010 r. wynosi ona jedynie 8,5 proc. bez względu na wysokość uzyskanych przychodów, jednakże podatnik nie będzie miał możliwości odliczenia kosztów poniesionych w związku z najmem.

Podkreślić należy, iż bez względu na to w jaki sposób wynajmujący nazwie w umowie osiągany z tytułu najmu przychód ("czynsz", "opłaty za najem", "odstępne"), to i tak będzie on podlegał opodatkowaniu. Przychodem z najmu podlegającym opodatkowaniu jest bowiem rzeczywisty przychód wynajmującego, czyli wartość uzyskanego przez niego faktycznego przysporzenia majątkowego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy. Opłaty te nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Magdalena Szychta, aplikantka radcowska, Kancelaria Filipek & Kamiński sp.k.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.
2. Ustawa z dn. 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.
3. Ustawa z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.
4. Ustawa z dn. 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw - Dz.U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13.
5. Ustawa z dn. 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.

Pobierz darmowy: PIT 2010