Czynsze najmu lokali użytkowych bywają zróżnicowane

Na początek kilka słów ogólnie o aktualnej sytuacji na rynku biurowym w naszym kraju. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce szacuje się na 9 mln metrów kwadratowych (dane JLL za rok 2016). Z tego aż 5 mln mkw. przypada na Warszawę, która zdecydowanie dominuje nad resztą kraju.

W zeszłym roku polski rynek biurowy, wg twórców raportu JLL, urósł o 900 tys. metrów kwadratowych. W budowie pozostaje 1,5 mln mkw. biur. Z tego ponad 1/3 przypada na Warszawę. W Krakowie buduje się 260 tys. mkw. biur, natomiast w Trójmieście i Wrocławiu po około 150 tysięcy.

Ile płacą najemcy nowoczesnych powierzchni biurowych? Najdroższe pozostaje centrum Warszawy, gdzie miesięczne czynsze wynoszą około 100 zł (20,5 - 23,5 euro/ mkw.) za metr kwadratowy (dane JLL). Poza centrum warszawscy najemcy nowoczesnych biur płacą od około 50 do 80 zł miesięcznie (11-17,5 euro za mkw.). Najwyższe stawki transakcyjne poza Warszawą wynoszą 14- 14,5 euro za mkw. miesięcznie, czyli ponad 60 zł/mkw.

Jak mają się do tego czynsze najmu lokali biurowych, poza najnowocześniejszymi nieruchomościami komercyjnymi?

- Na rynku wtórnym takich powierzchni generalnie stawki są niższe niż w nowoczesnych budynkach biurowych, ale nie jest to regułą. O wszystkim przesądza lokalizacja. Atrakcyjnie położone biuro, w centrum dużego miasta - we Wrocławiu, Krakowie czy Warszawie będzie wysoko wyceniane jeśli chodzi o stawkę czynszu najmu, niezależnie od klasy samego budynku. Generalnie poziom wycen odpowiada wielkości i klasyfikacji rynku. Najdroższe są biura w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu - komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Co wpływa na czynsz lokalu biurowego?

- Lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. To element bezsprzecznie najważniejszy. Liczy się również dobre skomunikowanie z resztą miasta oraz wygoda w postaci dodatkowych powierzchni usługowych, gastronomicznych - jeśli nie w budynku, to w ścisłej okolicy. Oczywiście klienci preferują nowoczesne rozwiązania i kwestie, na które na rynku pierwotnym kładzie się wielkie znacznie, czyli sprawy energooszczędności, ekologii itp., w przypadku nowoczesnych biurowców poświadczane odpowiednimi certyfikatami, ale nie jest to sprawa kluczowa. Najistotniejsze pozostaje położenie biura. Wpływ na wysokość czynszu ma także wielkość powierzchni biurowych. Z danych pośredników WGN wynika, że stosunkowo wyższe stawki dotyczą małych biur, spadają one wraz ze wzrostem powierzchni - dodaje Leszek Michniak.

W tym tekście zajęliśmy się charakterystyką rynku wtórnego lokali biurowych w trzech największych miastach, czyli w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu oraz na trzech mniejszych rynkach jeśli chodzi o powierzchnie biurowe, ale zarazem takich, które cechuje duża dynamika rozwoju - chodzi o Łódź, Katowice i Szczecin.

Jak już zostało wspomniane stolica dominuje zdecydowanie pod względem podaży na rynku powierzchni biurowych, zresztą dotyczy to wszystkich innych segmentów nieruchomości. Tutaj też czynsze za biura są najwyższe.

W 2016 roku nowa podaż powierzchni biurowych w stolicy wyniosła (dane Colliers International) 407 tys. mkw. biur, natomiast w budowie pozostawało ponad 700 tysięcy metrów kwadratowych. Inwestorzy widzą w polskiej stolicy wielki potencjał. Z informacji Colliers wynika, że wspomniana ubiegłoroczna podaż była aż o 54 proc. wyższa od średniorocznych poziomów z ostatnich 10 lat.

Najwięcej buduje się obecnie na obrzeżach oraz w centrum stolicy, natomiast nieco na znaczeniu stracił Służewiec, gdzie w zeszłym roku zrealizowano tylko jeden projekt biurowy. Cechą charakterystyczną tak szybko i dynamicznie rozwijającego się rynku jest fakt, że obiekty biurowe szybko się starzeją.

- Na rynku wtórnym lokali biurowych ceny za najlepiej zlokalizowane, nowoczesne biura w ścisłym centrum Warszawy potrafią sięgać nawet 30 euro miesięcznie za metr kwadratowy - podkreśla Leszek Michnika, prezes Grupy WGN.

Przykładem jest jedna z ofert najmu powierzchni typu open space w nowoczesnym, nowym obiekcie biurowym zlokalizowanym kilkaset metrów od Starego Miasta. Nieruchomość znajduje się na parterze obiektu biurowego, wraz z restauracją i lokalami usługowymi. Czynsz najmu za 238 mkw. określono na 28 euro miesięcznie netto/mkw.

To drugi po Warszawie rynek powierzchni biurowych w Polsce. Całkowita podaż powierzchni biurowych w stolicy Małopolski zbliża się do miliona metrów kwadratowych. W zeszłym roku nowa podaż wyniosła blisko 150 tys. mkw. Wszystko to oznacza, że ponad 20 proc. nowoczesnych powierzchni biurowych dostępnych w Polsce przypada właśnie na Kraków.

Kraków cechuje się dużym rozproszeniem lokalizacji biurowych. Brak tu stricte biznesowych dzielnic, natomiast zabudowa w centrum jest ograniczona ze względu na tkankę zabytkową. Najwięcej projektów obecnie powstaje w centrum oraz na południu miasta. Wśród inwestycji realizowanych warto wskazać na m.in. High5ive, Kotlarska 11, Zabłocie Business Park, Equal Business Park.

- Czynsze za atrakcyjne powierzchnie krakowskie wynoszą przeciętnie około 50 - 55 zł. Mowa o nowoczesnych lokalach biurowych, w nowych obiektach, wyróżniających się także dobrą lokalizacją, dostępnością w okolicy usług, infrastruktury czy terenów zielonych - komentuje Leszek Michniak.

Przykładowa oferta: 12,5 euro miesięcznie za metr kwadratowy to czynsz najmu lokali biurowych w nowoczesnym obiekcie klasy A, zlokalizowanym na krakowskich Czyżynach. Lokalizacja cechuje się bliskością centrum handlowego, licznych punktów usługowych i gastronomicznych oraz największego parku w Krakowie, czyli Parku Lotników Polskich.

To trzeci rynek biurowy w Polsce. Całkowite zasoby powierzchni biurowych Wrocławia, podobnie jak w Krakowie zbliżają się do miliona metrów kwadratowych. Obecnie wynoszą niecałe 850 tys. mkw., ale w budowie pozostaje około 120 tys. mkw. W zeszłym roku (dane Colliers International) nowa podaż uplasowała się na rekordowym poziomie 139 tys. m2, co stanowi wzrost o 57% w porównaniu do poprzedniego roku. Do użytku oddano 15 projektów.

Deweloperzy we Wrocławiu najczęściej budują w centrum oraz na Muchoborze i Fabrycznej, czyli w rejonie, który ze względu na nagromadzenie projektów biurowych zyskuje status dzielnicy biznesowej miasta.

- Na rynku wtórnym biur przeciętne stawki za dobrze zlokalizowane lokale w centrum Wrocławia wynoszą obecnie około 50 zł/mkw. Najwyższe wyceny uzyskuje Stare Miasto i Fabryczna, popularną lokalizacją są też Krzyki/Borek ze względu na udogodnienia komunikacyjne - bliskość autostrady i obwodnicy miasta - tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Czynsze za lokale biurowe w ścisłym centrum miasta mieszczą się zazwyczaj w przedziale 50 - 70 zł/mkw. Za lokal biurowy w odrestaurowanej kamienicy na Starym Mieście trzeba będzie zapłacić 100 zł miesięcznie od metra kwadratowego. Jest to jednak górny pułap cenowy.

Czynsz najmu w biurowcu klasy A w okolicach Placu Jana Pawła II, a więc kilkaset metrów od Rynku wynosi 65 zł miesięcznie za metr. Inna przykładowa oferta bezpośrednio z Rynku to biuro w kamienicy na Placu Solnym, wycenione na 50 zł/ mkw.

W bardziej oddalonych częściach miasta - na Gądowie, Fabrycznej czy Krzykach przeciętne czynsze kształtują się na poziomie 40 - 50 zł. W dzielnicach peryferyjnych i starszych obiektach biurowych stawki spadają do poziomu około 30 - 35 zł.

Łódź jest jednym z największych miast w Polsce, z liczbą mieszkańców sięgającą 700 tys. ale do poziomu rozwoju rynku biurowego wyżej wymienionych ośrodków jest jej daleko. Mimo to lokalny rynek cechuje dynamiczny przyrost nowoczesnych biur.

Obecnie całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Łodzi wynoszą około 360 tys. metrów kwadratowych. W zeszłym roku przybyło ponad 35 tysięcy, a obecnie w budowie znajduje się około 130 tysięcy metrów kwadratowych. To rekordowy wynik, który wskazuje na dynamiczny rozwój łódzkiego rynku biurowego. Świadczy o tym również zainteresowanie Łodzią ze strony wiodących deweloperów. Obecnie swoje projekty realizują w tym mieście takie firmy jak m.in. Skanska, Ghelamco, Echo Investment.

Inwestorzy koncentrują się w Łodzi na takich lokalizacjach, jak Śródmieście a także Teofilów i Dąbrowa.

- Biura w Łodzi są wyraźnie tańsze, niż w ośrodkach takich jak Kraków, Wrocław czy Warszawa - komentuje Leszek Michniak. - Widzimy różnicę w wysokości czynszów nawet we względnie dobrych lokalizacjach.

Przykładowa oferta wynajmu biura położonego na pograniczny Śródmieścia i Retkini to lokal biurowy o powierzchni 630 mkw., z czynszem wynoszącym 22 zł za metr kwadratowy miesięcznie.

Czynsze za najlepsze lokalizacje w nowoczesnych obiektach biurowych zazwyczaj kształtują się na poziomie około 40 - 42 zł od metra kwadratowego.

To największe miasto jednego z największych rynków nieruchomości w Polsce, a więc konurbacji górnośląskiej, na którą składają się połączone ze sobą ośrodki miejskie i która liczy około 1,5 mln mieszkańców.

Duży potencjał gospodarczy i ludnościowy oraz bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura sprawiają, że Katowice to bardzo atrakcyjna lokalizacja dla inwestycji w nieruchomości komercyjne, co zresztą potwierdzają deweloperzy, którzy decydują się startować tam z nowymi projektami.

Na uwagę zasługuje m.in. świetny rozwój infrastruktury drogowej w Katowicach i szerzej - na Śląsku. To tu przecinają się autostrady A1 i A4. W zeszłym roku natomiast oddana do użytku została Drogowa Trasa Średnicowa (DTŚ), która łączy Katowice z Gliwicami. Wszystko to sprawia, że biznes lokujący się w Katowicach i ościennych miastach ma do dyspozycji świetnie rozwiniętą siatkę połączeń z resztą kraju. Do tego należy "doliczyć" również port lotniczy Katowice - Pyrzowice oraz katowicki węzeł kolejowy - jeden z największych w Polsce.

Katowicki rynek powierzchni biurowych oferuje blisko 450 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni. W zeszłym roku inwestorzy oddali do użytku ponad 50 tys. mkw. nowych biur, co jest wynikiem dwukrotnie większym, niż rok wcześniej. Obecnie w budowie pozostaje około 40 tysięcy metrów kwadratowych.

Na lokalizacje inwestycji biurowych deweloperzy w Katowicach wybierają centrum miasta i rejon główny arterii komunikacyjnych - m.in. Korfantego, Górnośląską. Na uwagę zasługują projekty w budowie - m.in. TDJ Investments, który realizuje inwestycję w jednej z najlepszych lokalizacji - blisko Spodka, w miejscu po wyburzonym wieżowcu kolejowym. Wśród deweloperów, którzy aktualnie budują w Katowicach można wskazać również m.in. na Echo Investment i Skanskę.

Czynsze nowych biur nie odbiegają poziomem od stawek w Krakowie czy Wrocławiu, a więc wynoszą około 13 - 15 euro/ mkw./miesięcznie. Jeśli chodzi o starsze obiekty i gorsze lokalizacje, stawki wynoszą zazwyczaj 10 - 12 euro.

- Wynajem atrakcyjnie położonego biura w centrum miasta, zazwyczaj oznacza konieczność zapłacenia około 50 zł za metr kwadratowy czynszu. Ceny za biura o wysokim standardzie, w atrakcyjnym budownictwie mogą być wyższe - komentuje Leszek Michniak.

Przykład: 168 mkw. w odrestaurowanej kamienicy w ścisłym centrum Katowic wyceniono na 65 zł za metr kwadratowy. Biura w starszych obiektach i gorszych lokalizacjach są oczywiście wyraźnie tańsze. Na Józefowcu stawki z rynku wtórnego najmu lokali biurowych wynoszą około 30 - 35 zł/ mkw. Na Giszowcu spotyka się czynsze na poziomie około 20 - 25 zł.

- Podkreślić należy jednak również, że i nawet w ścisłym centrum miasta odnotowujemy sporą liczbę ofert w cenach mieszczących się w przedziale 35 - 40 zł. Tak więc Katowice, mimo że czynsze za najnowocześniejsze obiekty są zbliżone do tych z największych rynków, pozostają jednak ośrodkiem istotnie tańszym niż Wrocław czy Kraków - dodaje prezes grupy WGN.

Przykładowe oferty:

- Katowice, centrum, drugie piętro, rok budowy: 1950, biuro typu open - space, pow. 140 mkw. - czynsz: 25 zł/mkw.

- Brynów/Ochojec, biurowiec: 26 mkw. - czynsz: 49 zł/mkw.

- Śródmieście - 0,5 km od ścisłego centrum, biurowiec wysoki standard, 40 mkw., czynsz: 29 zł/mkw.

- Centrum (Korfantego), budynek biurowo - handlowy wysoki standard, parter, przeszklenia od ulicy, 125 mkw., czynsz: 50 zł/mkw.

To miasto jest najmniejszym spośród analizowanych przez nas rynków biurowych, mimo to stolica województwa zachodniopomorskiego sukcesywnie zyskuje na znaczeniu jako dobra lokalizacja nieruchomości komercyjnych. Korzysta przede wszystkim na umiejętnej polityce samorządu, który uwalnia duże tereny inwestycyjne, ale także na świetnym położeniu i rozwiniętej sieci transportowej - drogowej, lotniczej i morskiej. Obserwujemy więc duży wzrost podaży i popytu przede wszystkim w segmencie nieruchomości magazynowych.

W mniejszym zakresie, ale jednak również dotyczy to projektów o charakterze biurowym. Całkowita podaż nowoczesnych biur w Szczecnie wynosi obecnie około 150 tys. mkw. ale w budowie pozostaje kolejnych ponad 18 tys. metrów. Oczywiście to bardzo niskie wyniki w porównaniu do wiodących rynków. Wyraźnie niższe są też stawki czynszów. Te wynoszą miesięcznie (za nowoczesne obiekty biurowe) przeciętnie około 11 - 13 euro/ mkw.

- Ceny najmu pozostają bardzo atrakcyjne. Obecnie najdroższa oferta w WGN w Szczecinie, to lokal biurowy w nowym budynku na Starym Mieście z czynszem na poziomie 50 zł/ mkw. To jednak stawka w górnym pułapie cenowym. Nawet w ścisłym centrum miasta czynsze zazwyczaj nie przekraczają 36 zł od metra - komentuje Leszek Michniak.

Przykładowe oferty ze szczecińskiego rynku najmu lokali biurowych:

- Podzamcze, budynek z 2001 roku, parter, lokal o powierzchni 110 mkw. - czynsz 36 zł/mkw.

- Stare Miasto, nowa zabudowa, parter, lokal o powierzchni 68 mkw. - czynsz 37 zł/mkw.

- Śródmieście, obiekt biurowy, 220 mkw. - czynsz 35 zł/ mkw.

- Gumieniec, biuro w domu jednorodzinnym z osobnym wejściem, 60 mkw. - 27 zł/mkw.

Powyższe zestawienie z pewnością nie wyczerpuje opisu poszczególnych lokalnych rynków. Choć uwidacznia różnicę skali cenowej i poziomu rozwoju analizowanych miast regionalnych, zwłaszcza w porównaniu do największych rynków biurowych, pokazuje jednocześnie, że w warunkach silnej konkurencji i sukcesywnego przybywania nowoczesnych powierzchni, także na mniejszych rynkach, właściciele i zarządcy starszych obiektów biurowych są skazani na rywalizację ceną, ale też muszą sukcesywnie podnosić standard swoich nieruchomości, jeśli chcą utrzymać się na rynku. Inaczej będą wypierani przez nowszą ofertę. Potencjał starszych powierzchni biurowych, głownie dotyczący lokalizacji, coraz częściej zresztą wykorzystują deweloperzy, którzy albo przebudowują starsze obiekty albo po prostu je wyburzają, robiąc tym samym miejsce dla nowych realizacji.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN