Deweloperzy i inwestorzy

W nadreprezentacji zachodniego kapitału na polskim rynku nieruchomości komercyjnych dogmatycy widzą mankamenty. A koronnym ich argumentem jest spekulacyjne nastawienie niektórych zagranicznych inwestorów oraz zawsze realna groźba szybkiego ich odpływu. Za to pragmatycy w inwazji kapitału zagranicznego dostrzegają szansę na zmianę krajowego rynku nieruchomości komercyjnych i podniesienie go na nowocześniejszy poziom.

A jak jest naprawdę? Chyba jeszcze inaczej. Na polskim rynku operują obecnie trzy główne grupy firm, które mają odmienne strategie działania. Po pierwsze - inwestorzy zainteresowani wynajmem, po drugie - inwestorzy lokujący tu pieniądze (a zatem - obok krótkookresowych dochodów z czynszów - liczący na ekstrapremię po sprzedaniu nieruchomości), po trzecie - deweloperzy.

To także inwestorzy, którzy odróżniają się jednak od poprzednich tym, że kreują produkt (przygotowują projekt inwestycji, nabywają grunt, organizują pozwolenie budowlane, niekiedy samodzielnie budują, a potem oddany do użytku budynek przeważnie sprzedają). Choć czasami zarządzają nim dłużej, w imieniu zleceniodawcy.

Ponieważ nieruchomości komercyjne są coraz większe, wymagają coraz wyższych nakładów. To głównie z tego powodu wśród deweloperów jest tak mało firm polskich. Nawet Zbigniew Niemczycki do realizacji biurowca Horizon Plaza, mającego kosztować 50 mln euro, musiał znaleźć partnera inwestycyjnego - IVG Immobilien AG.

Od roku 2004 deweloperzy z krajów Unii Europejskiej mają 63 proc. udziału w rynku polskich nieruchomości przemysłowych i magazynowych, a inwestorzy z USA blisko 22 proc., jak szacuje firma doradcza Cushman & Wakefield. Podobne są proporcje dla pozostałych dwóch segmentów: obiektów biurowych i handlowych.

Na globalnym i polskim rynku inwestycji w nieruchomości - karty rozdają fundusze inwestycyjne. Mają one swoją własną nazwę (REIT) i to one zdynamizowały u nas ostatnio obrót gruntami i budynkami. Na przykład na warszawskim rynku biurowców większość transakcji kupna-sprzedaży w ciągu ostatnich czterech lat można przypisać REIT-om. Pozostali nabywcy aktywniejsi byli w mniejszych miastach. W sumie - fundusze te poprawiają płynność, ułatwiając deweloperom wyjście z rynku.

Prezentując w lutym w Paryżu raport pn. Marketbeat 2007, David Hutchings, szef działu badań Cushman & Wakefield EMEA, zwrócił uwagę, że skutkiem ubocznym boomu inwestycyjnego na świecie będą wkrótce fuzje oraz przejęcia wśród REIT-ów. To z kolei może odwrócić kapitał od bezpośrednich transakcji zakupu nieruchomości i doprowadzić do globalnej redukcji napływu inwestycji na ten rynek. Nie grozi to jednak w tym roku, a być może także w przyszłym. Na razie tu się nieźle zarabia. Na razie.

Magazynowy potentat

Nie powinno dziwić, że od kilku lat ProLogis jest numerem jeden wśród deweloperów nieruchomości komercyjnych w Polsce. Amerykańska firma to największy na świecie właściciel i zarządca; posiada w 80 krajach 2466 obiektów, o łącznej powierzchni 39,2 mln mkw. i o wartości 26,7 mld dolarów.

- Oferujemy szeroki wachlarz usług, obejmujący wyszukiwanie nieruchomości, zakup ziemi, budowę powierzchni magazynowych, inwestycje, marketing, zarządzanie portfelem nieruchomości oraz rozwój sieci posiadanych centrów dystrybucyjnych - mówi Maciej Madejak, wiceprezes ProLogis Polska. Klientami jego spółki są m.in. przedsiębiorstwa produkcyjne, handlowe, transportowe i logistyczne, prowadzące dystrybucję na szeroką skalę.

W Polsce firma ma 55 własnych magazynów (o powierzchni ponad 1 mln mkw.) w 14 parkach dystrybucyjnych. Ponieważ w lutym ProLogis przejął Parkridge Development, jednego z największych deweloperów centrów logistycznych w Europie, stał się także właścicielem i zarządcą czterech istniejących parków Parkridge, liczących 241 tys. mkw., jak również obiektów w trakcie budowy oraz gruntów pod przyszłe inwestycje.

Według Macieja Madejaka, na rynku nieruchomości magazynowych liczą się ci deweloperzy, którzy potrafią dostosować się do specjalnych potrzeb klienta i wybudować obiekt pod klucz, wyposażony np. w chłodnie, linie technologiczne czy obiekty przystosowane do produkcji. (ps)

Nowe szaty fabryki

Parkridge Retail Development (wydzielona z Parkridge Development spółka zajmująca się rewitalizacją fabryk itp.) preferuje budowę nowych obiektów w najlepszej lokalizacji w mieście, gdzie z reguły nie ma pustych placów. Wymaga to modernizacji lub renowacji budynków, które zostaną dołączone do głównego budynku galerii rozrywkowo-handlowej.

- Dawne zabudowania niejednokrotnie mają ciekawą historię, a także inspirującą architekturę - mówi Jarosław Fijałkowski, prezes Parkridge Retail Development.

Zazwyczaj są to nieczynne fabryki, jak np. dawna huta w Gliwicach, stary browar w Rybniku czy Polska Wełna w Zielonej Górze. Przedsiębiorstwa te, powstające niegdyś na przedmieściach, przyczyniały się do budowy siły i pomyślności lokalnej społeczności, ale później stały się tylko kłopotliwą pamiątką dawnej świetności.

- Dlatego przebudowa starej fabryki w nowoczesne centrum rozrywkowo-handlowe typu Focus Park, przy pełnej dbałości o zachowanie niepowtarzalnego charakteru takiego miejsca, pozwala przywrócić jej ważną rolę w życiu miasta - podkreśla Fijałkowski.

Obecnie spółka rozpoczęła, kosztem 260 mln euro, budowę trzech galerii typu Focus Park w Rybniku, Bydgoszczy i Zielonej Górze. Łączna powierzchnia tych galerii wyniesie 353 tys. metrów kwadratowych. Zdaniem Jarosława Fijałkowskiego, kluczem do sukcesu działalności obiektów typu Focus Park jest przede wszystkim dobór najemców powierzchni w nowo powstałym centrum. Reprezentują oni czołowe marki obecne na polskim rynku - globalne, ogólnokrajowe oraz lokalne.

Nie tylko metropolie

W grudniu 2006 r. spółka Apsys Polska podpisała 12 umów najmu z grupą NFI Empik Media & Fashion. Dla najemy był to swoisty rekord.

Dla rynku grudniowa transakcja Apsys Polska przyniosła ważną informację. Chodzi o wynajęcie pomieszczeń, z których NFI Empik będzie korzystał w obiektach zbudowanych za blisko dwa lata - w centrum handlowym Wzgórze w Gdyni. Wcześniej podobną umowę podpisały obie firmy na wynajem 4 tys. mkw. w powstającym centrum Łacina w Poznaniu, którego oddanie planuje się w roku 2010.

- Na polskim rynku deweloperów powierzchni komercyjnych można mówić o dwóch głównych kierunkach: zainteresowaniu mniejszymi miastami oraz lokalizowaniu obiektów komercyjnych w centrach miast - opowiada Aleksandra Wasilewska, dyrektor ds. komunikacji Apsys Polska.

Przykładem są Galeria Askana w Gorzowie, Copernikus w Toruniu czy Alfa w Olsztynie. Apsys interesuje się teraz miastami, które omijali najwięksi inwestorzy. Już ruszył proces inwestycyjny w Toruniu, a ponadto spółka konkretyzuje plany działania w Rzeszowie, Tarnowie i Opolu. Apsys Polska specjalizuje się w tworzeniu, rozwijaniu i zarządzaniu wielofunkcyjnymi centrami handlowymi. Jest deweloperem, właścicielem i zarządcą Manufaktury - kulturalno-handlowego centrum w Łodzi. Rozbudowuje centrum Wzgórze w Gdyni (powierzchnia GLA - 46 tys. mkw.) oraz buduje centrum handlowe Łacina w Poznaniu, o powierzchni użytkowej 85 tys. metrów kwadratowych.

Ekspansja z nagrodami

Ghelamco to firma o rodowodzie belgijskim, z 22-letnią tradycją. Działa głównie w krajach Beneluksu i Francji, a od szesnastu lat także w Polsce. Specjalizuje się w budowie biurowców, centrów dystrybucyjnych oraz apartamentowców.

- Niedawno zdobyliśmy dwie prestiżowe nagrody: "Deweloper roku 2006 w Polsce" - wyróżnienie czytelników "Construction & Investment Journal' oraz "Najlepszy Deweloper roku 2006 w Europie Środkowo-Wschodniej", która została przyznana przez jury CEE Real Estate Quality Awards - chwali się Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco Poland.
- To zasługa doświadczonego personelu, dużego rozeznania na rynku oraz doskonałej reputacji, z której słyniemy dzięki wysokiej jakości i wydajności naszych inwestycji i oddawania ich na czas.

W naszym kraju firma wybudowała dotychczas około 200 tys. mkw. powierzchni biurowej i magazynowej, a kolejne 250 tys. pozostaje w trakcie realizacji lub w planach. Wśród inwestycji, którymi spółka chwali się szczególnie, jest Prosta Office Center, Zaułek Piękna czy Crown Point & Crown Tower. W 2005 r. Ghelamco zdecydowała się wejść także na rynki ukraiński i rosyjski, na których zamierza teraz dokonać ekspansji. O potencjale tej części Europy niech świadczy skala jednej tylko inwestycji - parku logistycznego pod Moskwą - 225 tys. mkw. (obiekt jest w trakcie budowy).

Najpierw infrastruktura

Ożywienie w sektorze generalnego wykonawstwa może trwać kilka lat, dotyczy to zwłaszcza projektów infrastrukturalnych.

Andrzej Rybarczyk, wiceprezes Hochtief Polska, swoją ocenę koniunktury na rynku budowlanym opiera na możliwości wykorzystania przez polskie firmy i samorządy środków unijnych w latach 2007 - 2013. I od tego uzależnia dalszy rozwój sytuacji.

- Jeżeli będą one zagospodarowane właściwie i na czas, mogą zdecydowanie poprawić atrakcyjność naszego rynku w perspektywie dalszego napływu kapitału prywatnego - stwierdza Rybarczyk.

Poprawa infrastruktury państwa zawsze pozytywnie wpływa na jego atrakcyjność dla kapitału zagranicznego. Ale ożywienie w tym sektorze zależy również od wskaźników ekonomicznych uzyskiwanych przez całą gospodarkę, co oznacza, że będzie ona zależeć również od gospodarczej polityki państwa. Z oczywistych przyczyn, uważa wiceprezes Rybarczyk, na rynku powinien dominować sektor projektów infrastrukturalnych, co nie wyklucza rozwoju innych sektorów, wśród których dużą rolę nadal odgrywa segment obiektów biurowych, centrów handlowych i przemysłowo-magazynowych.

Blask w centrum

Jesienią Kraków zyskał nowoczesną wizytówkę. Tuż przy Dworcu Głównym PKP niemiecki deweloper ECE Projektmanagement Polska przekazał najemcom do użytku nowe centrum handlowe - Galerię Krakowską.

Na 60 tys. mkw. powierzchni Galerii mieści się ponad 270 sklepów i restauracji. Podróżni wysiadający z pociągów mogą od razu zanurzyć się w wielkomiejskość centrum, a dla mieszkańców Krakowa już stało się ono ulubionym miejscem zakupów i spotkań.

- Ideą działania ECE w Europie jest lokalizacja galerii handlowych w centrach miast, co wyróżnia je na tle inwestycji plasowanych na obrzeżach - podkreśla Jan Dębski, dyrektor zarządzający ECE Polska.
- Chodzi zarazem o przyciągnięcie ludzi i firm do miasta. Jesteśmy współtwórcami nowej tendencji, która sprowadza się do łączenia wielu funkcji pod jednym dachem.

Galeria Krakowska to pierwsza część projektu, noszącego nazwę Nowe Miasto. Zakłada on powstanie nowoczesnej dzielnicy biznesowo-handlowej w okolicach dworca PKP, z częściami: hotelową, biurową i mieszkaniową. ECE Polska już rozpoczęło realizację tego projektu.

Łącznie deweloper ten zainwestował dotychczas w Polsce 620 mln euro i zarządza czterema galeriami handlowymi o powierzchni 145,5 tys. metrów. Dyrektor Dębski przypomina, że wszystkie galerie wybudowane dzięki jego firmie w Polsce odniosły sukces ekonomiczny i dały solidny impuls do rozwoju centrów miast.

Piotr Stefaniak