O hossie w branży deweloperskiej mówi się w odniesieniu do okresu ostatnich trzech lat. Te były dla rynku świetne. Nastąpiło wyraźne odbicie w sprzedaży nowych mieszkań, przy czym dzięki odpowiednio dużej ofercie udało się uniknąć narastania bańki cenowej, takiej z jaką mieliśmy do czynienia 10 lat temu, w okresie 2006 - 2008.
Przypomnijmy - jak wyglądała wtedy sytuacja: po wejściu Polski do Unii Europejskiej ogólna kondycja gospodarcza w kraju oraz finansowa Polaków, poprawiła się. Łatwo dostępne kredyty - w obcych walutach, ale także w złotówkach (np. na 110 proc. wartości nieruchomości, na 50 lat) przyczyniły się do "nakręcenia" bardzo wysokiego popytu.
Ponieważ podaż nie była wystarczająco duża, w krótkim czasie urosła bańka cenowa, a klienci kupowali tzw. dziury w ziemi. Dodatkowo pośrednicy finansowi zachęcali do przyspieszania decyzji zakupowych, strasząc że wkrótce będzie "jeszcze drożej".
A mieszkania w tym czasie drożały z miesiąca na miesiąc. W efekcie, około roku 2009 - 2010, m.in. wskutek ogólnoświatowego kryzysu, bańka cenowa gwałtownie pękła, popyt spadł, a warunki kredytowania zostały znacznie zaostrzone.
Później doszedł do tego wzrost wartości helweckiej waluty i kryzys tzw. frankowiczów. Po okresie hossy zostały też duże zasoby mieszkań na sprzedaż, co przy słabszym popycie skutkowało nadpodażą i głęboką obniżką cen. Dziś wielu kupujących zostało z mieszkaniami wartymi mniej niż kwota kredytu do spłacenia.
Około 2014 roku, wraz z uruchomieniem programu MDM, na rynku zaczęło się odbicie. Do pozytywnych czynników doszła seria cięć stóp procentowych, aż do rekordowo niskiego poziomu 1,5 proc. - z którym obecnie nadal mamy do czynienia. Niskie stopy przełożyły się na poprawę zdolności kredytowej Polaków. Atrakcyjne zwroty z najmu i nieopłacalność trzymania pieniędzy w bankach to kolejny czynnik kreujący popyt, sprzyjający zakupom w celach inwestycyjnych.
Od kilku lat te podstawowe elementy odgrywają główną rolę na rynku. Mieszkania sprzedają się świetnie. Zeszły rok zakończył się wynikiem ponad 65 tys. sprzedanych nowych mieszkań w największych miastach - co jest wynikiem rekordowym.
Nic więc dziwnego, że deweloperzy rekordowo dużo budują. W zeszłym roku liczba nowych mieszkań na sprzedaż, dostarczonych na rynek od deweloperów wyniosła ponad 78 tysięcy sztuk. Jeszcze nigdy nie wybudowano tak wiele. Względem roku wcześniejszego liczba oddanych mieszkań wzrosła aż o 25 procent. Jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę - tych było więcej o około 10 proc.
W tym roku firmy deweloperskie kontynuują wielkie budowanie. Od stycznia do końca września 2017 oddano już ponad 60 tysięcy mieszkań na sprzedaż. Przy takiej dynamice wydaje się, że rekord ubiegłoroczny zostanie znów pobity. Względem tego samego okresu z roku 2016 podaż mieszkań od deweloperów wzrosła o blisko 15 proc.
Warto tutaj dodać, że firmy rozpoczęły budowę blisko 80 tysięcy mieszkań, co stanowi liczbę aż o 26 proc. wyższą niż w tym samym okresie rok wcześniej. Jeśli chodzi o liczbę pozwoleń na budowę - ta wyniosła ponad 98 tysięcy i jest blisko o 30 proc. wyższa niż rok wcześniej!
Te dane pokazują bardzo wyraźnie, że branża nie zamierza się zatrzymywać i mocno wierzy w siłę popytu. Czy jednak nie jest to wiara zbyt wygórowana? Co prawda na razie powodów do niepokoju nie widać. Mieszkania dobrze się sprzedają, a i kończący się MDM nie wpływa na wyhamowanie popytu. Do tego dochodzą bardzo dobre dane makroekonomiczne, rosnące pensje, rekordowo niskie bezrobocie - wszystko to przekłada się na optymizm konsumencki i skłonności zakupowe.
Z drugiej jednak strony całość obecnego popytu oparta jest w największym stopniu na tanim kredytowaniu. Zakupy gotówkowe w celach inwestycyjnych oczywiście również stanowią istotne koło zamachowe koniunktury, jednak same nie byłyby w stanie "udźwignąć" tak świetnego rezultatu.
Stopy procentowe, jako czynnik pozytywnie stymulujący popyt, mogą jednak dość szybko, bo już w przyszłym roku stopniowo tracić swoją rolę - wraz z serią podwyżek. Te są dość prawdopodobne, ponieważ szybujący PKB odbija się na rosnącej inflacji.
Ewentualna podwyżka stóp od razu nie uderzy w popyt, ale seria podwyżek może już istotnie wpłynąć na koniunkturę. W takiej sytuacji widmo nadpodaży byłoby realne. Warto tu dodać, że wyższe stopy, a więc wyższe raty kredytu osłabiają też opłacalność inwestowania pod wynajem - a jest to kolejny, bardzo istotny czynnik obecnej koniunktury.
Z drugiej jednak strony ceny mieszkań przez ostatnie lata pozostawały dość stabilne, i nie wróciły jeszcze do poziomu ze szczytu górki z lat 2006 - 2008. To może oznaczać, że nawet przy spadku popytu i nadpodaży, nie dojdzie do głębokiej przeceny.
Marcin Moneta
dział analiz WGN
