Deweloperzy oddali rekordowo małe mieszkania

Przeciętne nowe mieszkanie oddane do użytkowania przez dewelopera miało w kwietniu 58,7 m kw. powierzchni. Jest to najniższy wynik od października 2005 roku, kiedy to przeciętny lokal był o metr mniejszy. Czwarty miesiąc bieżącego roku przyniósł ponadto spadek średniej powierzchni nowego mieszkania o 5,7 m kw. względem odczytu z poprzedniego miesiąca, oraz o 7,9 m kw. względem kwietnia 2011 roku.

Home Broker cyklicznie monitoruje dane GUS na temat liczby i wielkości mieszkań oddawanych do użytkowania. Choć dane te w ujęciu miesięcznym charakteryzuje duża zmienność, to w dłuższym terminie pokazują, jak deweloperzy dostosowują wielkość nowych lokali do zgłaszanego przez nabywców popytu. Pomimo faktu, że efekty kryzysu finansowego są widoczne już od ponad 3 lat, deweloperzy wciąż budują mieszkania za duże względem zgłaszanego popytu, aczkolwiek sytuacja w tym względzie poprawia się. Statystyczny nabywca chciałby bowiem kupić obecnie lokal o powierzchni około 50 m kw. - wynika z badań Home Broker o preferencjach potencjalnych kupujących.

Nieoczekiwanie zarówno w marcu jak i kwietniu spółdzielnie oddały do użytkowania mieszkania większe niż deweloperzy. Ostatnim razem z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w maju 2008 roku, a więc prawie cztery lata temu. Spółdzielnie standardowo oddają bowiem do użytkowania mieszkania o mniejszej powierzchni niż te budowane przez deweloperów. W kwietniu bieżącego roku przeciętne "M" ukończone przez spółdzielnie miało 58,5 m kw. Dla porównania w przypadku deweloperów średnia wyniosła 64,8 m kw.

Trzeba jednak w tym kontekście pamiętać, że deweloperzy budują nie tylko mieszkania tanie z segmentu popularnego, co jest charakterystyczne dla spółdzielni, ale także budynki o podwyższonym standardzie i apartamentowce. Te mogą zawyżać przeciętną powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania. Z drugiej strony trzeba zauważyć, że Home Broker bada pożądaną wielkość mieszkania bez rozróżnienia na rynek pierwotny i wtórny. W przypadku tego drugiego pożądaną wielkość mieszkania może zaniżać popyt generowany przez osoby szukające lokalu w bloku z wielkiej płyty.

Trzeba jednak zauważyć, że dane prezentowane przez GUS charakteryzuje na tyle duża zmienność, że obserwowanie trendów i zależności jest możliwe dopiero na podstawie danych uśrednionych dla dłuższego okresu. Można to zrobić analizując średnie kroczące dla okresów dwunastomiesięcznych. Zastosowanie tej miary pozwala zniwelować odczyty przypadkowe i likwiduje zaburzenia wyników, które wynikałyby z sezonowości. Tak przetworzone dane pokazują, że wielkość mieszkań budowanych przez spółdzielnie nie została znacząco zmieniona w wyniku kryzysu. Wciąż oscylują one w przedziale od 56 do 60 m kw. z niewielką tendencją do wzrostu w ostatnich latach.

Znacznie bardziej interesujące są informacje o wielkości nieruchomości budowanych przez indywidualnych inwestorów i deweloperów. W przypadku tych drugich od 2006 roku hossa na rynku spowodowała powiększanie się mieszkań oddawanych do użytkowania. Podczas gdy na początku 2006 roku miały one niecałe 63 m kw., to już w pięć lat później przeciętna powierzchnia przekraczała 68 metrów. Dopiero od początku 2009 roku widoczny jest spadek przeciętnych powierzchni mieszkań oddanych do użytkowania. Od tego czasu przeciętna wielkość mieszkania oddawanego do użytkowania przez dewelopera zmniejszyła się o 3,7 metra.

W przypadku budownictwa indywidualnego, zmniejszanie się powierzchni mieszkań można było obserwować dopiero od początku 2011 roku. Wcześniej jednak 2009 roku średnia wielkość nowego domu wzrosła o 4 m kw. osiągając przeciętną wielkość zbliżoną do 146 metrów. Po dzień dzisiejszy korekta sprowadziła przeciętną wielkość nowego domu budowanego przez osobę fizyczną do 141 m kw. Trudno więc oprzeć się wrażeniu, że trendy obserwowane w przypadku nieruchomości budowanych przez deweloperów widoczne są w segmencie inwestorów indywidualnych z opóźnieniem. Może to wynikać z faktu, że proces budowlany w przypadku osób fizycznych trwa znacznie dłużej niż wśród firm budujących mieszkania.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości