Nie tylko ustalenie wspólnej polityki mieszkaniowej przez koalicję, która ma tworzyć nowy rząd, będzie trudne. Brakuje podstawowych danych do tego, by sprawdzić, jaka jest rzeczywista sytuacja mieszkaniowa Polaków, i podstawowych narzędzi, by móc ją zmienić.
Braki zintegrowanych i funkcjonalnych rejestrów ujawniły się choćby przy okazji wprowadzania przez obecny rząd dopłat do kredytu na pierwsze mieszkania (kredyt 2 proc.), gdzie prawo do skorzystania z ogromnych dopłat z kieszeni podatników nie jest weryfikowane, ale opiera się na składaniu oświadczenia przez kredytobiorcę, że nie posiada i nie posiadał innego mieszkania.
Podatek katastralny skutecznym narzędziem w polityce mieszkaniowej?
Brak bazy, która by umożliwiała szybkie sprawdzenie, ile dana osoba czy podmiot ma lokali mieszkalnych i który z kolei kupuje, wyszedł też przy okazji próby ograniczenia hurtowych zakupów mieszkań.
W tej sytuacji takie rozwiązania jak coraz częściej wymieniany podatek katastralny na razie są mało realne nie tylko dlatego, że miałby wielu przeciwników, ale w praktyce byłby trudny do wprowadzenia, bo nie ma bazy w oparciu, o którą mógłby być wyliczany.
A przybywa głosów, że byłby skutecznym narzędziem w polityce mieszkaniowej.
- Wprowadzenie podatku katastralnego nie ma charakteru fiskalnego, czyli nie jest wprowadzany po to, by załatać dziurę w budżecie, ale po to, żeby po pierwsze motywować samorządy do tworzenia rejestrów cen nieruchomości, po drugie zmniejszyć korzyści z kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych w stosunku do innych instrumentów inwestycyjnych, a po trzecie informować ludzi, ile są warte ich nieruchomości, a często nie mają takiej wiedzy - mówi dr hab. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.
- Przy czym dobrze skonstruowany, progresywny podatek katastralny z wysoką kwotą wolną wręcz zmniejszyłby obciążenia osób, które mają niewielki zasób mieszkaniowy. Teraz jest tak, że płaci się od metra kwadratowego, niezależnie od tego, czy mieszkanie jest w Śródmieściu, czy na Białołęce, mimo że wartość tego pierwszego jest dużo większa - wskazuje.
I dodaje, że tego rodzaju podatek jak katastralny jest dużo skuteczniejszy jako remedium niż jako lekarstwo, czyli lepiej wprowadzić go wcześniej, by zapobiegać negatywnym zjawiskom, niż próbując je odwracać. Łatwiej poprzez taki podatek zniechęcić do kupna kolejnych mieszkań inwestycyjnie niż do sprzedaży już zakupionych. Jako przykład podaje Irlandię, w której go wprowadzono, ale zbyt późno.
Potrzebne rejestry cen nieruchomości i system informatyczny
O tym, że trzeba zacząć rozmawiać o wprowadzeniu podatku od majątku i nieruchomości mówił też niedawno w wywiadzie dla Interii prof. Jerzy Hausner.
- Jesteśmy stale społeczeństwem na dorobku. Dlatego tak ciężko jest dyskutować o podatku od nieruchomości, o podatkach majątkowych w ogóle, ale moim zdaniem to jest nieuchronnie potrzebne - tłumaczył.
Jednak do tego, by takie narzędzie wprowadzić, potrzebne jest oprzyrządowanie. Tymczasem z rejestrami oraz ich integracją jest problem. - Potrzebne są odpowiednie rejestry cen nieruchomości i system informatyczny, który by dokonywał automatycznej waluacji. Nie wystarczy, że zgromadzimy dane na temat tego co jest - mówi Adam Czerniak.
Zintegrowany system informacji o nieruchomościach powstaje już 20 lat, o czym Najwyższa Izba Kontroli alarmuje w kolejnych raportach.
- Wątek podatku katastralnego powraca regularnie w mediach. Natomiast kwestia bałaganu w ewidencji gruntów i budynków (EGiB) jest praktycznie nieobecna medialnie. Tymczasem bez rozwiązania problemów z gromadzeniem aktualnych informacji o nieruchomościach i bez dokończenia systemu ich wymiany, trudno myśleć o wprowadzeniu podatku katastralnego - mówi Andrzej Prajsnar, główny analityk RynekPierwotny.pl.
- Przypomnijmy, że powstający w bólach od niemal 20 lat zintegrowany system informacji o nieruchomościach (ZSIN) ma gromadzić dane z EGiB, ksiąg wieczystych oraz rejestrów takich jak np. PESEL i REGON. W 2020 r. szacowano, że prace nad ZSIN zakończą się najwcześniej za 10 lat. Dwa lata później, Najwyższa Izba Kontroli poinformowała, że w sprawdzonych starostwach ponad 3/4 obrębów ewidencyjnych z ewidencji gruntów i budynków wymagało kosztownej modernizacji danych. Modernizacja danych z EGiB może skutkować między innymi zmianą powierzchni działki na skutek zastosowania bardziej dokładnych metod wyznaczenia granicy - zwraca uwagę.
Konieczna będzie aktualizacja danych w bazach i rejestrach
Według szacunków NIK, dwa lata temu dokładniejszego ustalenia granic wymagało ok. 17 mln spośród 38 mln działek ewidencyjnych w Polsce. Na terenie wsi opisywany problem dotyczył co drugiej działki. - Dodatkowo kontrole w starostwach wykazały, że niektóre z nich używają map bazujących na katastrze austro-węgierskim oraz częściowo prowadzą ewidencję gruntów i budynków jeszcze w formie analogowej - zauważa Andrzej Prajsnar.
Tymczasem Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało nowy projekt rozporządzenia przesuwającego terminy na dostosowanie i rozbudowę systemu ZSIN.
Rozporządzenie zakłada wprowadzenie zmian we wszystkich trzech składowych ZSIN, tj. centralnym repozytorium kopii danych ewidencji gruntów i budynków (CR ZSIN), portalu ZSIN oraz narzędziach komunikacyjnych służących wymianie informacji między rejestrami włączonymi do ZSIN.
"Ze względu na dużą pracochłonność czynności składających się na dostosowanie systemów wykorzystywanych do prowadzenia rejestrów włączonych do ZSIN do przepisów zmienianego rozporządzenia, a także konieczność uwzględnienia zmienionego modelu danych gromadzonych w ewidencji gruntów i budynków (...) niezbędne jest wydłużenie terminów - czytamy w uzasadnieniu projektu rozporządzenia.
Jak podaje portal Geoforum.pl, resort rozwoju poinformował w odpowiedzi na pytania o powody wydłużenia o rok terminu dostosowania ZSIN do nowych regulacji, że procedura zmiany rozporządzenia została zainicjowana na wniosek Głównego Geodety Kraju.
To kolejne przesunięcie w czasie, a porządek i aktualizacja danych w bazach i rejestrach dotyczących gruntów i nieruchomości są konieczne z wielu powodów.
- Uporządkowanie bałaganu, który jest widoczny głównie na poziomie lokalnym, będzie konieczne, nawet jeśli założymy, że podatek katastralny nie zostanie wprowadzony w perspektywie np. kilkunastu najbliższych lat. Po pełnym uruchomieniu zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach, gminom byłoby łatwiej naliczać obecny podatek od nieruchomości - mówi Andrzej Prajsnar.
- Poza tym błędy i niedokładności w EGiB oraz rozbieżności tej ewidencji z księgami wieczystymi przysparzają problemów właścicielom nieruchomości. Warto też dodać, że ustalenie granic wszystkich działek ewidencyjnych z najwyższą dokładnością (do 10 cm) pozwoliłoby inwestorom np. bez obaw wznosić budynek blisko granicy - dodaje.
Monika Krześniak-Sajewicz
