Dom za miastem?

Działką budowlaną jest teren zazwyczaj nowo wytyczony lub taki, który powstał po wyburzeniu budynku/ów. Przeznaczony jest na zabudowę różnego rodzaju (od domów jednorodzinnych po bloki mieszkalne, domy handlowe lub hipermarkety). Działkę budowlaną nabywa osoba prywatna, deweloper (zwykle nabywa kompleks działek pod zabudowę jedno- i wielorodzinną), firma prywatna lub miasto, albo gmina w zależności od przeznaczenia działki.

Ceny działek budowlanych są średnio o 7-8 proc. niższe niż przed rokiem. Prawdopodobnie spadną jeszcze, choć pośrednicy i analitycy są w swoich prognozach ostrożni, prognozując 2-3 proc. obniżki.

Podaż działek pod budownictwo jednorodzinne jest ciągle duża, a transakcji niewiele. Poinformowano o 6 713 nowych inwestycjach w Polsce z szeroko pojmowanej branży budowlanej - od stycznia do grudnia 2009 roku (do branży budowlanej, w tym znaczeniu, zaliczone zostały inwestycje dotyczące: obiektów budowlanych, konstrukcji, robót geodezyjnych, wodno-kanalizacyjnych, energoelektrycznych, drogownictwa, termomodernizacji oraz ciepłownictwa i gazu). W 2009 roku poinformowano o planach inwestycyjnych dotyczących przede wszystkim obiektów budowlanych: 55,4 proc. informacji (źródło: Grupa Marketingowa TAI). Plany związane z drogownictwem 20,1 proc. informacji, roboty energoelektryczne 10,46 proc. i roboty związane z ciepłownictwem i gazem 5,4 proc. informacji. W Warszawie zaplanowano rozpoczęcie budowy aż 310 inwestycji z branży budowlanej - obiekty. Największą liczbę stanowiły obiekty użyteczności publicznej (137 inwestycji) - szpitale, przedszkola, obiekty sportowe, hotele. Obiekty o charakterze mieszkaniowym (77 inwestycji) znalazły się na drugim miejscu.

W zakresie cen nieruchomości widoczne było i jest przesilenie i to zarówno w państwach rozwiniętych, jak i tych rozwijających się. Na rynku wciąż jednak pojawiają się świetne okazje do zakupu nieruchomości o wysokiej jakości w długim okresie - tych jednak wciąż jest zbyt mało w porównaniu z liczbą inwestorów poszukujących okazji. Niemała część nieruchomości tych gorszej jakości jest wciąż w dużym stopniu niesprzedawalna, co szybko się nie zmieni.

Ziemia jest mniej podatna na głębokie spadki cen. Dobrze jest to widoczne zwłaszcza w segmencie małoobszarowych działek (budownictwo jednorodzinne). Właściciele gruntu tego rodzaju są mniej skłonni do większej obniżki cen. Strona podażowa takich gruntów spadnie w najbliższym czasie, z prawdopodobieństwem mniejszej ilości transakcji do czasu wzrostu cen.

W temacie wielkoobszarowych działek budowlanych podaż może rosnąć, ponieważ deweloperzy w wielu przypadkach znajdują się w niekorzystnej sytuacji. Kryzys wpłynął na zakończenie - można powiedzieć - hossy na rynku działek budowlanych z okresu letniego 2008 roku.

Średnia cena 1 m2 działki budowlanej w I kw. 2009 r. była równa 252,8 zł (dane bazy AMRON). Była to niższa wielkość o 4,3 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału i o 10,4 proc. wyższa do cen w analogicznym okresie 2008 roku. Średnie ceny gruntów budowlanych w okolicach dużych miast, poza stolicą, spadły w tym czasie do 100-200 zł za m2. Podwarszawskie miejscowości - działki w czasie hossy bardzo zyskiwały na wartości, później tam właśnie były największe przeceny.

W Warszawie za 1 ar w II kwartale 2009 roku trzeba było zapłacić średnio 93 tys. zł. Dla porównania z IV kwartałem 2008 roku cena ta była o blisko 30 proc. niższa - następstwo znacząco mniejszego popytu realnego.

Kolejny region, gdzie notowano najwyższe ceny (lato 2009 r.) to: Trójmiasto - 55 tys. zł/ar, Poznań - 52 tys. zł/ar, Wrocław - 49 tys. zł/ar, Kraków - 46 tys. zł/ar, Łódź - 30 tys. zł/ar, Katowice - 30 tys. zł/ar i Szczecin - 25 tys. zł/ar.

W spadkowym trendzie pozostawały w II półroczu 2009 r. ceny nieruchomości gruntowych na większości najbardziej rozwiniętych rynków największych aglomeracji.

Najwyższą cenę - ponad 83 tys. zł za 1 ar w IV kwartale 2009 r. płacono średnio za grunty budowlane w Warszawie. Średnia cena zmalała o ok. 11 proc. w porównaniu z końcem I półrocza. Widoczne jest spowolnienie spadku cen, ale wciąż jest ono znaczące.

Najwyższy średni poziom cen notuje się w Poznaniu. 51,4 tys. zł/ar wynosiła średnia cena sprzedających grunty budowlane. W Trójmieście 50,6 tys. zł/ar, w Krakowie 45,2 tys. zł/ar, Wrocławiu 43 tys. zł/ar, w Katowicach 30 tys. zł/ar.

Grunty w Łodzi z cenami - 28 tys. zł/ar i Szczecinie - 25,5 tys. zł/ar osiągnęły najniższe poziomy cenowe w IV kwartale 2009 r.

Ceny w Katowicach i Szczecinie w stosunku do I półrocza 2009 r. utrzymały porównywalny poziom. W ciągu 6 miesięcy spadły od 2,4 proc. do ok. 13 proc. ceny w Poznaniu i Wrocławiu.

W prawobrzeżnej części stolicy latem ub. roku było najwięcej ofert sprzedaży gruntów budowlanych - ponad 65 proc. Najwięcej było działek zlokalizowanych w dzielnicach Białołęka i Wawer. Przeważająca ilość gruntów przeznaczonych do sprzedaży położonych w lewobrzeżnej części miasta była w Wilanowie. Powierzchnia typowej wtedy działki to od 5 do 10 arów (ponad 30 proc. całej oferty rynku).

Na terenie prawobrzeżnej części stolicy średnia cena wynosiła latem ub. roku 78 tys. zł/ar. Najwyższe ceny w tym okresie występowały po lewobrzeżnej stronie Warszawy - średnia wycena gruntu była tam na poziomie 123 tys. zł/ar.

Można stwierdzić, że średnie ceny gruntów w Warszawie spadały w dość szybkim tempie, co wynikało z porównania ze sobą poszczególnych miesięcy II kwartału 2009 roku.

Osoby mniej majętne poszukują już jakiś czas działek w podwarszawskich miejscowościach, co wynika z wysokich cen gruntów budowlanych w stolicy. Ceny za ar mogą być nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych niższe.

Istnieją znaczne różnice w cenach w zależności od położenia w stosunku do Wisły. Największą popularnością cieszą się grunty położone w okolicach Brwinowa, Nadarzyna, Piaseczna, Łomianek, Grodziska Mazowieckiego i Konstancina-Jeziornej. Ceny są zacznie niższe w prawobrzeżnej części aglomeracji warszawskiej powiatów legionowskiego, wołomińskiego, mińskiego i otwockiego. Najatrakcyjniejszymi ofertami sprzedaży działek budowlanych są te w miejscowościach: Jabłonna, Halinów, Radzymin, Marki, Kobyłka oraz Ząbki.

W lewobrzeżnej części Warszawy grunty budowlane w IV kwartale 2009 r. były droższe o ponad 60 proc. od tych oferowanych po prawej stronie Wisły. Spadek cen w II półroczu 2009 r. gruntów wystawionych do sprzedaży dotknął bardziej tę część stolicy. 1 ar działki budowlanej w lewobrzeżnej części Warszawy kosztował niecałe 103 tys. zł, po prawej stronie Wisły w końcówce roku 2009 wyceniano 1 ar średnio o ok. 5 proc. taniej w stosunku do końca I półrocza.

Ceny nieruchomości gruntowych w stolicy i w całej aglomeracji warszawskiej są silnie zróżnicowane ze względu na lokalizację na danym brzegu Wisły.

W lewobrzeżnej części ceny działek kształtowały się w widełkach 20,7-56,9 tys. zł/ar. W porównaniu do sytuacji sprzed pół roku ceny w większości po tej stronie Wisły spadły. W tańszych jak Grodzisk Mazowiecki, Nadarzyn ceny gruntów budowlanych w IV kwartale 2009 r. okazały się nawet wyższe o 1,5 proc. niż 6 miesięcy wcześniej.

W drugim półroczu 2009 r. w prawobrzeżnej części miały miejsce mniejsze ruchy cenowe niż w lewobrzeżnej części aglomeracji. W najpopularniejszych miejscowościach odnotowano zbliżone poziomy cenowe do tych z końca I półrocza 2009 r., a w wypadku niektórych z nich (np. Marki, Jabłonna) ceny były nawet o ok. 2 proc. wyższe.

Trzy lata temu w 2006 roku w Warszawie na działkę pod budowę domu jednorodzinnego potrzeba było minimum 50 zł za m2 (najatrakcyjniejsze poniżej 1,5 tys. zł za m2). W kolejnym roku mieliśmy bardzo dynamiczny wzrost cen, duży popyt, a podaż mała. Ceny najtańszych działek wzrosły do 300 zł, a najlepszych do 3,5 tys. zł za m2.

Podobne zjawiska, pytanie czy zdroworozsądkowe, w tym czasie wystąpiły w innych miastach: w Gdańsku, Krakowie, we Wrocławiu i w Poznaniu. Mieszkania m.in. dzięki działaniom (lewarowaniu) banków stały się drogie i wielu podjęło decyzję o samodzielnej budowie domu.

Działki osiągnęły rekordy cenowe w drugiej połowie 2007 roku, po części zbiegło się to ze szczytem indeksów na Giełdzie Papierów Wartościowych w Polsce i na giełdach światowych.

Od tego momentu ceny podobnie jak na giełdach spadały, a na tak drogie działki nie było już tylu chętnych.

Wg serwisu Szybko.pl i firmy brokerskiej Expander w niektórych podwarszawskich miejscowościach można kupić działkę budowlaną nawet o jedną trzecią taniej niż przed rokiem. Pod koniec wiosny, w czerwcu 2009 roku w województwie mazowieckim dostępnych było aż 65 proc. więcej ofert sprzedaży dziełek budowlanych niż w styczniu tego samego roku - tak znacząco wzrosła podaż.

Przykładowo, jeśli chodzi o oferty działek do 5 tys. m2 np. w Babicach Starych, Łomiankach i Legionowie działki potaniały średnio o 20-35 proc.

Ceny działek budowlanych w samych miastach są stabilne, podczas gdy ceny w okolicach dużych miast spadają. Miasta mają ograniczoną, czasami bardzo ograniczoną podaż działek nadających się pod inwestycje, a kiedy się już pojawiają, to są niekiedy bardzo drogie. Istotne są spadki cen gruntów w miejscowościach satelickich.

Jeszcze do niedawna w podwarszawskich lokalizacjach ceny działek były wysokie na tyle, że opłacało się kupować gotowy już dom niż samą działkę, na której planowano postawić dom według własnego projektu.

Ciekawym zjawiskiem jest to, że największym zainteresowaniem nie cieszą się działki najtańsze, tylko grunty czasami drogie, ale z pełnym dostępem do mediów. Jeśli grunt jest częściowo zalesiony, to zainteresowanie działką wzrasta jeszcze bardziej, a co za tym idzie jego cena wzrasta.

Aktualne podejście banków do kredytowania nieruchomości jest powszechnie znane - zmieniło się w ostatnim okresie. Dopóki nie zmieni się, ceny działek nadal mogą utrzymywać się na podobnych poziomach, z drobnymi korektami. Możliwe są oczywiście wzrosty cen na jakimś obszarze, co wynika z ograniczonej podaży.

Na podstawie doświadczeń z innych krajów można przypuszczać, że w przyszłości ceny gruntów rolnych w okolicach miast pójdą ostro w górę, podrożeją. Ziemią zaczynają się interesować fundusze inwestycyjne - to świadczy o możliwych do realizacji scenariuszach.

W najbliższych miesiącach wg prognoz statystycznych ceny ziemi będą się zmniejszać. W dużych miastach bardziej prawdopodobne jest jednak utrzymanie cen na poziomie zbliżonym do obecnego.

Brak jest informacji mogących wpłynąć na pobudzenie popytu (np. zainteresowanie zagranicznych inwestorów polskim rynkiem, zwiększenie liczby planowanych inwestycji).

Po stagnacji przyjdzie czas na ożywienie. Bodźcem mogącym powstrzymać obniżki i pobudzić popyt jest planowane wejście do strefy Euro oraz ciągle poprawiająca się infrastruktura i komunikacja.

Bogdan Sadecki

Załączniki