Domy i działki budowlane - podsumowanie roku 2010 i prognoza na rok 2011

Właściciele działek budowlanych zapomnieli już o kryzysie, który dotknął rynek nieruchomości. Ceny ofertowe z IV kwartału 2010 r. są w przypadku Warszawy zbliżone do poziomu z 2008 roku, czyli najwyższego odnotowanego poziomu cen. W pozostałych miastach są wyższe od kilku do kilkudziesięciu procent: o 14 proc. we Wrocławiu i o 32 proc. w Gdańsku.

Ceny domów zdecydowanie dłużej opierały się kryzysowi niż ceny mieszkań. Spadki zaczęły się w II kwartale 2009 r., a w przypadku mieszkań jesienią 2008. W 2010 roku ceny domów szybciej i w większym zakresie zareagowały na poprawę koniunktury. Wszędzie, poza Lublinem, gdzie średnia cena nie zmieniła się od IV kwartału 2009 r., ceny ofertowe są wyższe.

Najbardziej, o ponad 10 proc., wzrosły ceny w Krakowie i w Poznaniu. W Warszawie o 5,4 proc., a we Wrocławiu o 5 proc. Średnio w największych polskich miastach ceny niedużych domów wzrosły o 5,7 proc., podczas gdy ceny ofertowe mieszkań w tym samym czasie wzrosły o 3,7 proc. Należy przy tym pamiętać, że w przypadku domów kilka procent przekłada się na kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Siłą, która kryje się za rosnącymi w stosunkowo szybkim tempie cenami domów, związana jest z wartością gruntów przypisanych do tych domów. Zazwyczaj jest to kilkaset metrów kwadratowych działki, co w dużej mierze wpływa na końcową cenę nieruchomości. W przypadku działek dużych, które można ewentualnie podzielić i odsprzedać, sama działka może znacznie podnieść cenę całej nieruchomości.

Ceny dużych domów, wszędzie, poza Białymstokiem, wzrosły w porównaniu z IV kwartałem 2009 r. Był to wzrost od 4,4 proc. w Lublinie, 5 proc. w Katowicach, 5,5 proc. w Krakowie, aż do 11 proc. w Łodzi. Interesującym przypadkiem jest Białystok, gdzie ceny domów nie wzrosły, a wręcz spadły. Dla porównania: najwyższy wzrost odnotowujemy w Łodzi - 11 proc., w Warszawie - 7,1 proc. i w Poznaniu - 6,3 proc.

Warto po raz kolejny wrócić do kwestii cen ziemi jako składowej części kosztów domu. W minionym roku odnotowywaliśmy spadek kosztów w budownictwie mieszkaniowym. Deweloperzy szacują, że koszty są od 25 proc. do nawet 50 proc. niższe niż w szczytowym 2007roku.

W przypadku budowy domu jednorodzinnego inwestorzy, najczęściej indywidualni, skrupulatnie kalkulują koszty. Na skutek spadków kosztów budowy dużo bardziej opłacalny może okazać się samodzielny zakup działki i realizacja inwestycji niż zakup domu realizowanego przed 2-3 laty. Kluczowym jest tu koszt zakupu ziemi jako części składowej inwestycji.

W przypadku takich miast, jak Warszawa, Poznań czy Kraków, spadek kosztów budowy może być zbyt słabym bodźcem do tego, by rozpoczynać samodzielną inwestycję, ze względu na bardzo wysokie koszty zakupu działek budowlanych i dosyć ograniczoną ich dostępność.

Natomiast w takim mieście jak Białystok, gdzie działki budowlane można nadal nabyć w atrakcyjnych lokalizacjach i po rozsądnych cenach, inwestor może zrezygnować z zakupu na rzecz budowy domu. Prowadzi to do ograniczenia popytu na domy z rynku wtórnego i spadek ich cen.

Zgodnie z tezą o stosunkowo dużej stabilności cen domów w Polsce, wynikającej zarówno z kosztów zakupu ziemi, jak i uwarunkowań kulturowych - przywiązania do własnego miejsca i ziemi jako wartości, na rok 2011 można prognozować utrzymanie cen na poziomie zbliżonym do obecnego.

Szczególnie w największych aglomeracjach (Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków), gdzie ceny niemal powróciły do poziomu z 2008 roku, nie należy spodziewać się dalszych wzrostów. W przypadku domów do 200 m kw. możliwa jest kontynuacja trendu wzrostowego w Szczecinie, Katowicach i Łodzi. W przypadku domów dużych stabilizacja jest jeszcze bardziej prawdopodobna. Jedynie w Białymstoku szansa na wzrost cen jest duża.

Ceny ofertowe działek budowlanych z IV kwartału 2010 są w przypadku Warszawy zbliżone do poziomu z 2008 roku, czyli najwyższego odnotowanego poziomu cen, a w pozostałych miastach są wyższe od kilku do kilkudziesięciu procent (14 proc. Wrocław i 32 proc. Gdańsk).

W ostatnich 12 miesiącach Kraków, Wrocław i Gdańsk odnotowały wzrosty średnich cen ofertowych na poziomie 22-23 proc., co oznacza 60 do 70 zł więcej na każdym metrze kw. W Warszawie cena wzrosła o 13 punktów procentowych, co przekłada się na podwyżkę rzędu 100 zł na m kw.

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT za 2010 rok

Wzrost cen ofertowych to efekt zarówno zniknięcia z rynku (wyprzedaży) ofert najtańszych, jak też cierpliwości i przekonania sprzedających co do pozytywnego dla nich kierunku zmian cen w przyszłości.

Najtańsze działki zniknęły z rynku w I i II kwartale 2010 roku i teraz najniższe ceny działek dostępnych w dużych miastach są o kilkadziesiąt złotych za m kw. wyższe niż przed rokiem.

I kwartał 2010 r. był również okresem, kiedy średni czas promocji oferty sprzedaży działki budowlanej w serwisie www.szybko.pl był najkrótszy i wynosił ok. 37 dni. W połowie roku, ze wzrostem cen, wydłużył się do 50 dni, a teraz każda oferta jest promowana średnio przez okres 57 dni. Potwierdza to tezę wzrostu ceny na skutek wzrostu optymizmu właścicieli ziemi, a nie na skutek rosnącego popytu na działki budowlane.

Prognozy statystyczne potwierdzają optymizm właścicieli gruntów. W większości miast można prognozować dalszy wzrost, do 10 proc. w najbliższym roku. Przy czym warunkiem jest utrzymanie sytuacji gospodarczej nie gorszej niż w 2010 roku.

Argumentem przemawiającym za trendem wzrostowym cen działek budowlanych jest fakt, iż w Polsce większość zasobów mieszkaniowych powstaje w ramach indywidualnych inwestycji. Brak planów wsparcia budownictwa mieszkaniowego i ograniczenia w już istniejących, będą kolejnymi bodźcami (a może niestety wręcz koniecznością) do samodzielnej realizacji inwestycji mieszkaniowych przez poszczególne rodziny.

Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl