Dopłaty do kredytów z bezpiecznikiem cenowym? Będzie problem z ustaleniem górnego pułapu

Program mieszkaniowy jest właściwie gotowy do pokazania. Będzie zaprezentowany "tuż-tuż" - zapowiedział w środę minister rozwoju Krzysztof Paszyk po konferencji w KPRM poświęconej raportowi podsumowującemu prace Rady Przedsiębiorców ds. Prezydencji. Minister nie sprecyzował jednak, kiedy prezentacja ma nastąpić. Nie podał też żadnych szczegółów, co konkretnie będzie zawierał.

Z wypowiedzi polityków PSL, w tym ostatnich wicepremiera Władysława Kosiniaka-Kamysza wynika, że w nowej odsłonie dopłat do kredytu mogą się pojawić limity cenowe.

- Ja jestem zwolennikiem MdM2, czyli dopłat z górną granicą ceny metra kwadratowego, bo jak nie ma granicy, to jest windowanie cen, a jak będą ograniczenia, polegające na tym, że dopłaty są tylko do jakiejś granicznej wartości metra mieszkania, to może spowodować nawet spadek cen - mówił we wtorek wicepremier w programie graffiti w Polsat News.

Odsuwając na bok wątpliwości co do tego, czy dopłaty do kredytów to dobra droga w rozwiązywaniu problemu mieszkaniowego i czy będzie zgoda w koalicji, problem polega na tym, że nie ma dobrego narzędzia, żeby takie górne pułapy cenowe ustawić. Portal rządowy z cenami transakcyjnymi nawet nie zaczął powstawać, bo wciąż nie ma nawet projektu ustawy, który byłby podstawą do jego uruchomienia.

Czy mamy dobry mechanizm ustalania limitów cenowych, który można byłoby zastosować?

- Nie mamy, bo nigdy go nie mieliśmy. Każdy, kto w tej branży funkcjonuje od dłuższego czasu wie, że np. banki nie chcą finansować miejsc postojowych, więc ceny miejsc postojowych są dorzucane do ceny mieszkań, żeby móc sfinansować to kredytem. Podobnie jest z komórkami lokatorskimi. To powoduje, że nawet ceny z aktów notarialnych nie odzwierciedlają faktycznej ceny mieszkania. Z kolei wskaźniki odtworzeniowe też nie odzwierciedlają rzeczywistych kosztów - mówi Michał Kubicki, członek Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

Jak dodaje, program jest jedną wielką niewiadomą. Nie ma żadnych konkretów, ani konsultacji społecznych. Zasada ustalania maksymalnych cen znana jest z programu Mieszkanie dla Młodych, gdzie również obowiązywały limity i były one ustalane odgórnie.

- Jeśli limity będą ustalane odgórnie, to będziemy mieć powtórkę z 2014-2018, gdy w momencie wejścia programu nie więcej niż 15-20 proc. oferty rynku pierwotnego w owych limitach się mieściło. Przy czym, w największych miastach odsetek był nawet niższy. Naturalnie, tak jak w latach 2014-2018, nastąpiłaby jakaś adaptacja oferty deweloperów do poziomów z ustawy. Niemniej, będzie to oferta w najmniej atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast i pewnie, maksymalnie, 1/4 w mniejszych ośrodkach - mówi Kubicki.

Limity cenowe funkcjonują w działającym cały czas programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, choć jak niedawno pisaliśmy prawie nikt z niego nie korzysta.

- Pamiętajmy, że Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy niejako odziedziczył swój system limitów cenowych po bardziej popularnych programach Mieszkanie dla Młodych i Rodzina na Swoim. W czasie naboru wniosków kredytowych do programów MdM i RnS pojawiły się uzasadnione uwagi dotyczące np. zbyt niskiego limitu cenowego z Krakowa. Spoglądając na aktualne limity w programie RKM można dojść do wniosku, że ich zastosowanie w ewentualnym programie dopłat kredytowych, który nadal chce wprowadzić Ministerstwo Rozwoju i Technologii, skutkowałoby kolejnymi kontrowersjami - ocenia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jego zdaniem, zbliżony efekt prawdopodobnie miałoby zastosowanie innego systemu opartego o wskaźniki przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

- Wspomniane wskaźniki odtworzeniowe, których wyznaczaniem zajmują się wojewodowie, aktualnie sugerują np. średni koszt budowy krakowskich mieszkań mniejszy niż w przypadku lokali z Olsztyna i Poznania. Wojewodowie prócz danych GUS, mogą uwzględniać własne analizy - tłumaczy analityk.

Jak zaznacza, oczywiście, można też rozważać limity cenowe w programach dopłat bazujące na stawkach transakcyjnych za 1 m kw. mieszkań i taki wariant był już zapewne brany pod uwagę.

- Problemem wydaje się jednak fakt, że dane NBP bazują tylko na części transakcji i ograniczają się do szesnastu miast wojewódzkich oraz Gdyni, a na statystyki GUS trzeba czekać długo - dodaje Prajsnar.

W koalicji wciąż z mniejszą lub większą intensywnością toczy się spór o kierunek, w którym powinna iść polityka mieszkaniowa. Storpedowana została próba wprowadzenia "kredytu na start". Choć Kredyt 0 proc. był przedwyborczą obietnicą Donalda Tuska, to teraz dopłaty firmuje już tylko PSL. 

Choć mamy wciąż najdroższe kredyty mieszkaniowe w Unii Europejskiej, to po tym jak wprowadzony przez poprzedni rząd "Kredyt 2 proc." wywindował ceny mieszkań, program dopłat w obecnych warunkach ma niewielu zwolenników.

- Do całego problemu mieszkaniowego powinno się podejść systemowo, najpierw spowodować zmiany dotyczące głównych składowych, czyli doprowadzić do tego, żeby spadła cena gruntów pod zabudowę poprzez istotne zwiększenie jej podaży, a koszty wykonawstwa zostały ustabilizowane, bo obecnie nie oddają rzeczywistych i dopiero potem ewentualnie zająć się wspieraniem kupujących - mówi Michał Kubicki.

Przy czym zaznacza, że samo uwolnienie gruntów rolnych nie da na razie żadnego asumptu do obniżki cen, bo wymaga to jeszcze przejścia całego procesu administracyjnego, uzyskania zezwoleń, itd. Efekt będzie średnioterminowy, czyli dopiero w horyzoncie 3-5 lat.

- Moim zdaniem, jeśli chodzi o zapowiadany program mieszkaniowy, żadnych konkretów nie poznamy do czasu rozstrzygnięcia wyborów prezydenckich. Pole do ostrych sporów politycznych w kwestii wsparcia kupujących pierwsze mieszkanie, zwłaszcza w koalicji rządowej, musi być czyste, do wyboru nowego prezydenta - dodaje ekspert KIG.

Z kolei na mieszkania społeczne i komunalne najmocniej stawiała Lewica, choć od miesięcy w przestrzeni medialnej aktywna na tym polu jest minister funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.

Ostatnia kłótnia dotyczyła skutków blokowania od lata projektu przygotowanego przez wiceministra z Lewicy projektu ustawy zwiększającego limity dopłat do budowy mieszkań społecznych i komunalnych.

Monika Krześniak-Sajewicz