Duża podaż mieszkaniowa, mała kredytowa

Firmy zajmujące się analizą rynku mieszkaniowego obliczają, że w największych miastach mamy w tej chwili rekordową ofertę mieszkań deweloperskich. Na podstawie tych danych wysnuwają przypuszczenia, że ceny nowych mieszkań mogą być niższe.

Podaż na rynku pierwotnym owszem jest teraz duża, ale głównie na papierze. Jak wylicza firma Emmerson, co czwarta oferta mieszkaniowa w siedmiu głównych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź i Katowice), która jest przedstawiona w formie propozycji rynkowej, istnieje tylko na wizualizacjach. Chodzi o to, że deweloperzy zdecydowali się wprowadzić na rynek nowe projekty przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. W zasadzie zaś podawali tylko do publicznej wiadomości informacje o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych w nowych osiedlach.

Zamieszczenie takich informacji na własnej stronie internetowej lub dowolnym portalu nieruchomościowym wystarczyło, żeby w myśl przepisów inwestycja trafiła do sprzedaży zanim zaczęła obowiązywać ustawa deweloperska. W ten sposób firmy mogą nadal budować z wykorzystaniem m.in. wpłat klientów.

Wzrost podażowy, jaki obserwowaliśmy w drugim kwartale roku nie ma więc realnego odzwierciedlenia na rynku. Zapowiedziane projekty, nie tylko nie weszły jeszcze w fazę realizacji, ale można przypuszczać, że cześć z nich w ogóle nie zostanie przeprowadzona.

Co więcej, dane statystyczne wskazują na to, że teraz z każdym miesiącem ofert mieszkaniowych będzie na rynku coraz mniej. W ostatnich miesiącach spada bowiem ich produkcja mieszkań, o czym świadczą dane GUS. W maju deweloperzy zaczęli budowę niespełna 5,2 tys. mieszkań, co było wynikiem niemal o połowę gorszym od kwietniowego. W tym czasie o 42 proc. zmalała też liczba mieszkań, na których budowę firmy dostały pozwolenie.

Podobnie jest z czerwcowymi danymi, które już wyraźnie pokazują, że rynek zaczął się kurczyć. W czerwcu br. wg GUS deweloperzy rozpoczęli budowę jeszcze mniejszej liczby mieszkań niż w maju, bo niespełna 4,7 tys. lokali. Kolejny raz spadła też liczba otrzymanych pozwoleń na budowę. Czerwcowy wynik był o około jedną piątą gorszy w porównaniu do osiągniętego w czerwcu 2011 roku.

Należy się więc spodziewać, że oferta deweloperska, która według zestawienia Reas w sześciu aglomeracjach (w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi) pod koniec czerwca br. liczyła łącznie 56,7 tys. mieszkań będzie się zmniejszać. Jak prognozują analitycy tej firmy, za rok w wymienionych aglomeracjach do wyboru będzie w dalszym ciągu nawet ok. 50 tys. nowych lokali. Najatrakcyjniejsze lokale znikną z rynku w pierwszej kolejności.

Nowych mieszkań jest w tej chwili na rynku pod dostatkiem, a ich sprzedaż od wielu miesięcy utrzymuje się na stabilnym poziomie, jednak w ostatnim czasie zaczęła spadać dostępność kredytów hipotecznych. Nabywcom mieszkań coraz trudniej jest uzyskać finansowanie, bo banki znacznie ostrożniej niż wcześniej oceniają zdolność kredytową klientów.

Z ostatniej ankiety przeprowadzonej wśród instytucji finansowych przez NBP możemy dowiedzieć się, że w minionym kwartale banki w dalszym ciągu zaostrzały kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, szczególnie jeśli chodzi o wyliczanie zdolności kredytowej wnioskodawców. W opinii przedstawicieli banków, w trzecim kwartale 2012 roku nie ma co liczyć na złagodzenie polityki kredytowej. Przeciwnie, dotychczasowy trend jej zaostrzania będzie w dalszym ciągu kontynuowany.

Należy przy tym przypomnieć, że zmiany w tym zakresie nie nastąpiły w skutek indywidualnych decyzji banków, a zostały im narzucone przez Komisję Nadzoru Finansowego. Związku z tym, wyraźnego złagodzenia oceny ryzyka kredytowego w bankach raczej nie należy się spodziewać.

Zmalała też szansa na uzyskanie rządowych dopłat do kredytów w ramach programu Rodzina na swoim. Na rynku pierwotnym ofert, które kwalifikują się cenowo do zaciągnięcia takiego zobowiązania jest jak na lekarstwo. Pomimo tego, że deweloperzy obniżają ceny, w stołecznej ofercie jest tylko 5 proc. nowych mieszkań, które nie przekraczają przyjętego limitu - 5904 zł za metr, podaje Home Broker.

Wiele firm deweloperskich, tak w zakończonych, jak i realizowanych inwestycjach stara się zaoferować mieszkania, na które kupujący mogą dostać dopłaty. - Nasze obserwacje wskazują, że duża liczba osób poszukuje mieszkań, w których spłacie pomaga państwo.

Niezbyt optymistyczną informacją dla planujących zakup mieszkań jest też fakt, że większość banków w ciągu ostatniego czasu systematyczne podnosiła marże kredytów hipotecznych, które swój najniższy poziom osiągnęły na przełomie 2011 i 2012 roku. Jak informuje WGN Kredyty, w tym czasie na rynku powszechne były oferty z marżami na poziomie 1-1,2 proc. Obecnie marże kredytów mieszkaniowych kształtują się w granicach 1,5-1,7 proc. Tylko w przypadku kredytów z dużym udziałem własnym pożyczający na nieruchomości mogą w dalszym ciągu liczyć na marżę zbliżone do tych z początku tego roku.

_ _ _ _

Mieszkania na rynku wtórnym czekają na sprzedaż od trzech do ośmiu miesięcy - wynika z danych analityków. Najdłużej czekają na zakup duże i drogie mieszkania.

Zastój na rynku nieruchomości i duża podaż mieszkań na rynku powoduje, że obecnie sprzedaż mieszkań trwa długo. Z danych agencji nieruchomości Emmerson wynika, że średnio najdłużej na znalezienie drugiej strony transakcji czekają właściciele najdroższych mieszkań, o cenie powyżej 900 tys. zł. Z szacunków wynika, że muszą oni czekać przeciętnie 250 dni, czyli ponad 8 miesięcy na finalizację transakcji sprzedaży.

Wbrew pozorom najszybciej do transakcji nie dochodzi w przypadku najtańszych mieszkań. Najkrótszy czas od podpisania umowy pośrednictwa do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży dotyczy mieszkań w cenie 300-600 tys. zł - wystarczają na to przeciętnie trzy miesiące. Najtańsze mieszkania (w cenie do 300 tys. zł) oraz mieszkania w cenie z przedziału 600-900 tys. zł czekają na nowego nabywcę średnio cztery miesiące.- Nasze dane oparliśmy na analizie transakcji z rynku warszawskiego, gdańskiego, krakowskiego, poznańskiego oraz wrocławskiego - powiedział PAP pełnomocnik zarządu w agencji Emmerson Jarosław Skoczeń.

Dodał, że właściciele, którzy chcieliby sfinalizować transakcję jeszcze w tym roku, już powinni wystawiać swoje mieszkania na sprzedaż.

Według danych firmy doradczej Home Broker trend wydłużania się czasu potrzebnego na sprzedaż mieszkania używanego widoczny jest od kilkunastu miesięcy. Np. w przypadku transakcji zakończonych w lipcu br. od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania do wizyty u notariusza mijało przeciętnie 142 dni, czyli 4,7 miesiąca. Oznacza to, że aby sprzedać mieszkanie w lipcu, trzeba było wystawić je już w lutym.

PAP