Duży majątek w mieszkaniach powinien być opodatkowany? Ważny głos polityka

- Uważam, że w tej chwili są dużo większe szanse na wprowadzenie podatku od wysokiego majątku mieszkaniowego niż kilka lat temu, a nawet dekadę czy dwie dekady wstecz. Z jednej strony zwiększyła się świadomość tego, dlaczego jakaś forma podatku katastralnego powinna być, o czym mówi senator Kukucki, a z drugiej strony ma być zapowiadana przez premiera i ministra finansów Andrzej Domańskiego reforma finansów publicznych, w tym samorządów. To by się bardzo dobrze wpisywało w taką reformę, bo podatek od nieruchomości trafia do samorządów - mówi Interii Biznes dr hab. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.

Przy czym nie ma mowy o opodatkowywaniu mieszkań służących do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, ale dopiero od większego majątku zgromadzonego w tej formie.

Taką deklarację złożył senator Krzysztof Kukucki, który ma być wiceministrem rozwoju i technologii. - Jestem jego zwolennikiem. Kwestią do ustalenia pozostaje granica, od której należy go płacić. Nie wiem, czy powinno być to dwa, trzy czy pięć mieszkań. Nie możemy jednak pozwalać na to, aby mieszkania były uznawane za lokatę kapitału, która jest pozbawiona opodatkowania - powiedział senator Krzysztof Kukucki w "DGP", pytany o to, czy w Polsce należy wprowadzić podatek katastralny.

Zdaniem Adama Czerniaka, wprowadzenie progresywnego podatku katastralnego, czyli takiego, w którym jego wysokość procentowa rośnie wraz z wartością posiadanych nieruchomości i ma dosyć wysoką kwotę wolną od tego podatku, jest zasadne. Korzyści byłoby wiele, ale dwie główne. 

- Pierwsza główna korzyść jest taka, że progresywny podatek katastralny zniechęca do lokowania dużej części swojego majątku w inwestycjach mieszkaniowych i zmniejsza różnice w opodatkowaniu pomiędzy inwestycjami w akcje, obligacje, lokaty a inwestycjami w mieszkania. Obecny system premiuje inwestowanie w mieszkania, a zniechęca do inwestowania w inne formy ze względu między innymi na podatek od zysków kapitałowych, czyli tzw. podatek Belki. Drugi powód, dla którego warto wprowadzić progresywny podatek to zwiększenie czegoś, co nazywamy elastycznością cenową podaży na rynku wtórnym, czyli chodzi o zwiększenie wrażliwości właścicieli nieruchomości na zmiany cen. Dzięki wprowadzeniu tego podatku właściciel będą widzieć szybciej niż w tej chwili, że wartość ich nieruchomości rośnie i to może ich zachęcić do tego, żeby w przypadku szybkiego wzrostu cen nieruchomości wystawić je na sprzedaż. Rynek od strony podażowej byłby bardziej wrażliwy na zmiany cen - uzasadnia Adam Czerniak.

Do tego, by wprowadzić taki podatek trzeba by przekonać posłów i senatorów, a z tym może być problem, bo w wielu przypadkach sami mają po kilka mieszkań. Ale jest też drugi powód, bardziej techniczny, ale niezbędny.

 - Dyskusje o podatku katastralnym w Polsce przypominają debaty dotyczące koloru dachu w domu, który jest na etapie fundamentów. Nie ma bowiem gotowej ewidencji katastralnej i nie będzie jej również w najbliższych latach. Ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne wskazuje, że do czasu utworzenia odpowiedniego katastru nieruchomości, pod pojęciem katastru należy rozumieć obecną ewidencję gruntów i budynków (EGiB). Tworzenie katastru nieruchomości jest skomplikowane i etapowe. Najpierw ma miejsce weryfikacja oraz przenoszenie przez starostwa danych geodezyjnych i kartograficznych do odpowiedniego formatu cyfrowego. Tymi informacjami, które wcześniej zweryfikowały samorządy, trzeba zasilić zintegrowany system informacji o nieruchomościach (ZSIN) agregujący również dane z innych ewidencji i rejestrów (np. z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych). ZSIN ma stanowić podstawę późniejszego katastru nieruchomości. Ewentualne naliczanie podatku katastralnego (na podstawie stworzonych specjalnie przepisów) będzie możliwe dopiero po uzupełnieniu powstającego katastru m.in. o wyceny nieruchomości - komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Przypomina, że tworzenie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach trwa od 20 lat i przebiega wolniej niż oczekiwano. W 2020 r. rządowe szacunki zakładały, że prace nad ZSIN potrwają co najmniej 10 kolejnych lat. Rok później Główny Geodeta Kraju uzyskał informacje od starostów wskazujące, że szacunkowy koszt modernizacji danych z ewidencji gruntów i budynków oraz ustalenia granic działek ewidencyjnych to ok. 5,3 mld zł. Problemem dla samorządów są nie tylko pieniądze, ale również braki kadrowe.

- Jeżeli zatem przyszły wiceminister rozwoju i technologii jest zwolennikiem podatku katastralnego, to powinien dążyć do przyspieszenia prac nad ZSIN oraz modernizacją ewidencji gruntów i budynków. Oprócz sprawnie działającego systemu informatycznego, potrzebne są też bowiem dane "wsadowe" o odpowiedniej jakości. Poza tym porządkowanie EGiB jest ważne z wielu innych względów, bo bałagan utrudnia życie np. inwestorom budowlanym i nawet samorządom - mówi Andrzej Prajsnar.

Brakuje nie tylko bazy z tymi danymi, bo nie ma też podstawowych danych o stanie posiadania na rynku mieszkaniowym, a nawet wiarygodnych danych o liczbie wynajmowanych mieszkań.

- Oczywiście, można obecnie spierać się, czy podatek katastralny powinien zostać wprowadzony i ewentualnie od jakich nieruchomości oraz w jakiej stawce. Na razie są to jednak dość jałowe dyskusje, bo brakuje zarówno rozwiązań administracyjnych, jak i woli politycznej - prawdopodobnie również w obecnej koalicji. Nawet wspomniane jałowe debaty są obecnie utrudnione. Nie mamy bowiem dokładnych informacji np. o tym, ile mieszkań jest wynajmowanych przez prywatnych właścicieli. Tymczasem pomysł opodatkowania "katastrem" tylko mieszkań na wynajem (np. trzecich i kolejnych) pojawia się dość często. Dane podatkowe Ministerstwa Finansów mają ograniczoną użyteczność w tym kontekście, bo nie uwzględniają najmu firmowego i dotyczą wszystkich wynajmowanych oraz dzierżawionych nieruchomości (w tym również garaży i lokali użytkowych). Bez dokładnych informacji o nieruchomościach, które mogą być opodatkowane, trudno oceniać skutki wprowadzenia podatku katastralnego - podsumowuje ekspert Rynekpierowtny.pl.

Jednocześnie Adam Czerniak, który jest zwolennikiem takiego podatku uważa, że budowa systemu, na bazie którego można go wprowadzić jest kosztowna, ale konieczna. 

- Jeśli mamy wydawać duże kwoty na mieszkalnictwo, to jest to niezbędny element. Co do samego podatku, to im szybciej się go wprowadzi, tym większa szansa na to, że ograniczymy skalę nierówności majątkowych. Przykładem zbyt późnego wprowadzenie podatku jest Irlandia, w której skala problemu m.in w wyniku kupowania mieszkań inwestycyjnie, wzrostu cen nieruchomości i wyłączenia części społeczeństwa z rynku mieszkaniowego, była tak duża, że zdecydowano się na podatek, ale już jako odpowiedź na to co się wydarzyło i nie przyniosło to wystarczających skutków, więc trzeba było wprowadzać kolejne, dodatkowe formy podatku mieszkaniowego - mówi Adam Czerniak.

Monika Krześniak-Sajewicz