FOR: Mieszkanie Plus spowolni rozwój kraju zamiast go pobudzić

Mieszkanie Plus to program ogłoszony przez PiS jeszcze w czasie kampanii przed ostatnimi wyborami parlamentarnymi. Po dojściu partii do władzy plany jego realizacji potwierdził rząd. Program przewidywał budowę ze środków publicznych mieszkań, na których wynajęcie byłoby stać ludzi średniozamożnych.

Najemcy płaciliby czynsz, ale byłaby też opcja wykupu takiego mieszkania. Mieszkania miałyby być tańsze niż budowane przez deweloperów, a czynsze niższe niż na rynku komercyjnym. Władze publiczne przyjęły więc na siebie rolę inwestora.

Co ważne, program składa się z dwóch "ścieżek". Pierwsza z nich ma mieć charakter "komercyjny" i jej realizacją zajmuje się Bank Gospodarstwa Krajowego. Takie mieszkania już wybudowano. Druga "ścieżka" - według założeń programu - ma mieć charakter socjalny. Zajmować się jej realizacją ma Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN). W jaki sposób mają wyglądać takie inwestycje i jak mają być finansowane - na razie nie wiadomo.

Nieoficjalnie wiadomo, że program się "nie spina", gdyż budowa mieszkań nawet na papierze wychodzi drożej niż planowano. Rząd chciał, żeby wybudowanie czynszowych bloków kosztowało 2,5-3 tys. zł za metr kw. mieszkania. A to nierealne.

Ekonomiści FOR mówią, że to nie tylko nierealne, ale gdyby było realizowane, szkodziłoby gospodarce. Właśnie ta, "socjalna" część programu budzi ich największą krytykę. Jakie mają argumenty? Zacznijmy od spraw zasadniczych. Leszek Balcerowicz, profesor SGH, autor reform, które rozpoczęły polską transformację i szef FOR uważa, że państwo nie powinno budować mieszkań czy też prowadzić interwencji na uważanych za ważne "odcinkach" gospodarki. Jego rola powinna polegać na tworzeniu bezstronnych regulacji.

- Nie ma naukowych badań, które uzasadniłyby odcinkowe interwencje w mieszkalnictwie, są natomiast badania pokazujące wielkie szkody wynikające z takich interwencji - powiedział Leszek Balcerowicz.

I podaje przykłady, gdzie interwencje państwa nie przyniosły żadnych efektów lub spowodowały, że ludzie ubożsi, których państwo chciało wspierać, ponosili wskutek tego wsparcia straty. Zupełnym niewypałem skończył się na przykład program budowy mieszkań na Południu Włoch. Bo ludzie chcieli się stamtąd przenosić na Północ.

- Nie każda publiczna inwestycja ma sens. Będzie to (Mieszkanie Plus) hamować naturalne siły rozwoju, będzie hamować rozwój gospodarki, a w ten sposób zaszkodzi się ludziom, którym chce się pomagać - dodał.

Przypomnijmy, że rząd planuje, iż w ramach programu Mieszkanie Plus w ciągu 10 lat powstanie ok. miliona mieszkań na wynajem. Pierwsze lokale - budowane w "komercyjnej" części programu - są już dostępne do wynajmu, m.in. w Białej Podlaskiej i w Jarocinie. Te ostatnie powstały w osiedlu ok. 5 km od miasta. Najemca musi sobie kupić samochód, żeby dojechać do pracy lub zawieźć do szkoły dzieci. Ok. 2 tys. mieszkań jest w budowie. A teraz szczegóły krytyki ze strony ekonomistów FOR.

Rafał Trzeciakowski, analityk FOR i autor raportu na temat programu Mieszkanie Plus, uważa, że rząd przede wszystkim źle zidentyfikował problem potrzeb mieszkaniowych Polaków. Oczywiście faktem jest, że w Polsce na tysiąc mieszkańców przypada 371 mieszkań, gdy średnia w Unii wynosi 486, a więc znacznie więcej. Największym problemem nie jest jednak zbyt mało mieszkań na liczbę mieszkańców, tylko rozproszenie naszej populacji. Na czym to polega?

Zaledwie jedna czwarta Polaków mieszka na terenach zurbanizowanych, gdy w Europie Zachodniej przeciętnie połowa. I tak na przykład w niedużym mieście na Ścianie Wschodniej starsze małżeństwo zajmuje 250-metrowy dom. Troje dzieci wynajmuje mieszkania - w Birmingham, Warszawie i Lublinie, choć z rodzicami by się "pomieścili" i byłoby taniej.

- Mamy mieszkania, ale nie tam, gdzie są miejsca pracy - mówił Rafał Trzeciakowski.

Tymczasem trendy migracji na całym świecie polegają na tym, że ludzie przenoszą się z ośrodków mniej do bardziej zurbanizowanych. Leszek Balcerowicz uważa, że nowoczesny wzrost gospodarczy jest oparty na wiedzy, a to oznacza, że coraz większa staje się rola dużych aglomeracji miejskich.

- Próba hamowania tego to powrót do czasów socjalizmu - mówi.

- Jeśli w Polsce będzie się hamować naturalne siły rozwoju, będzie to hamować rozwój gospodarki i zaszkodzi się ludziom, którym chce się pomagać - dodaje.

Dlaczego ludzie chcą migrować do wielkich miast?

Gdyż jest tam więcej miejsc pracy i większe możliwości jej wyboru. Jest lepsza jakość kształcenia i większy wybór kierunków. Nie sposób studiować w 20-tysięcznym mieście, a wyjazd na studia jest najczęściej pierwszym krokiem na ścieżce migracji.

- Mamy bariery w migracji wewnętrznej, które nie pozwalają z mniejszych miejscowości migrować do tych, w których są miejsca pracy - mówił Rafał Trzeciakowski. I dodaje, że to główny powód, dla którego tak dużo ludzi wyjeżdża z Polski za granicę. Na emigrację po prostu wyjechać bardziej się opłaca, niż szukać pracy i mieszkania np. w Warszawie.

- Musimy cały czas pamiętać o migracjach poza Polskę. Warszawa nie jest w stanie zaoferować berlińskich czy londyńskich plac, ale gdyby tu były mieszkania, promowalibyśmy migracje wewnętrzną w Polsce, a nie poza Polskę - dodaje główny ekonomista FOR Aleksander Łaszek.

Tymczasem założenia KZN są takie, że tylko 13 proc. mieszkań zostanie wybudowanych w Warszawie, a reszta w miejscowościach, gdzie wynagrodzenia są przeciętnie o 2 tys. zł niższe niż w stolicy. Pytanie, kogo będzie stać na najem, nawet gdyby się okazało, że mieszkania zbudowano tanio, a czynsze są niewysokie.

Plan Zrównoważonego Rozwoju premiera Mateusza Morawieckiego, choćby poprzez mechanizm preferencji inwestycyjnych w rejonach o wyższym bezrobociu, dąży do lokalizacji inwestycji i miejsc pracy w mniejszych miejscowościach, żeby ludzie nie musieli migrować. Ale pytanie, czy tam, gdzie powstaną inwestycje, zaplanowano budowę mieszkań. I odwrotnie - może mieszkania zbudowane zostaną tam, gdzie nikt inwestować i tak nie chce.

- Grozi nam to, że będziemy mieli gigantyczne marnotrawstwo zasobów. Mieszkania będą powstawały tam, gdzie nie powstają miejsca pracy - powiedział Leszek Balcerowicz.

- Jeżeli rząd PiS chce już budować mieszkania, to tam, gdzie są trendy migracyjne - dodał Rafał Trzeciakowski.

W ocenie ekonomistów FOR nawet bez rządowego programu Mieszkanie Plus liczba mieszkań na 1000 mieszkańców wzrośnie do 2030 roku do 435, a więc tylu, ile za cel postawił sobie rząd.

Stanie się tak, bo - według prognozy demograficznej GUS - populacja nieco się zmniejszy, a sektor prywatny buduje rocznie przeciętnie 150 tys. mieszkań. Zarówno obecna liczba mieszkań, jak i tempo budowania nowych są właśnie takie, jak rozwój Polski. Porównania z innymi krajami pokazują, że nie da się tego przeskoczyć.

Rząd PiS nie wziął natomiast pod uwagę kilku innych istotnych barier dla inwestycji, w tym także budownictwa.

Po pierwsze, w Polsce brakuje planów zagospodarowania przestrzennego, co bardzo inwestycjom szkodzi.

Po drugie, planowanie przestrzenne jest bardzo restrykcyjne, nie pozwala na przykład na budowę w wielu miejscach wysokich budynków, a to zwiększa koszty inwestycji. Czas na uzyskanie pozwolenia na budowę i warunków zabudowy jest wciąż bardzo długi, a składanie protestów nic nie kosztuje, więc w prosty sposób wydłuża cykl inwestycji.

Sensowne znoszenie tych barier mogłoby naprawdę pomóc budownictwu mieszkaniowemu - twierdzą ekonomiści FOR.

Jacek Ramotowski