Hipoteka jako sposób zabezpieczenia wykonania umowy

Jednym z najbardziej pewnych sposobów zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych jest hipoteka. Jest to zabezpieczenie rzeczowe: hipoteka obciąża nieruchomość, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Nawet jeśli zmieni się właściciel nieruchomości, to hipoteka nadal będzie ją obciążała.

Przykład

Przedsiębiorca X ustanowił na nieruchomości hipotekę na zabezpieczenie spłaty pożyczki. Następnie sprzedał nieruchomość z wpisaną hipoteką i nie spłacił pożyczki. Wierzyciel może w tej sytuacji żądać zwrotu pożyczki od pożyczkobiorcy. Ma też prawo żądać zapłaty od obecnego właściciela nieruchomości. Jeśli ten odmówi, może domagać się przeprowadzenia egzekucji komorniczej z nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę zabezpieczającą spłatę pożyczki.

Ważną zaletą zabezpieczenia hipotecznego jest to, że daje ono pierwszeństwo przed innymi wierzycielami właściciela nieruchomości. Gdyby okazało się, że właściciel ma więcej długów wobec innych osób (np. nie zapłacił za towar, usługi) i wierzyciele ci żądają egzekucji z jego majątku, to ten wierzyciel, na rzecz którego została wpisana hipoteka, będzie w uprzywilejowanej pozycji. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości trafią najpierw do niego, a dopiero jeśli jakieś kwoty zostaną - do innych wierzycieli. Wyjątki od tej zasady są nieliczne. Pierwszeństwo przed wierzytelnościami hipotecznymi mają koszty egzekucyjne, należności alimentacyjne, należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci (art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 ze zm.).

Do ustanowienia hipoteki umownej potrzebna jest umowa pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości oraz wpis do księgi wieczystej. Hipoteka umowna zwykła zabezpiecza wierzytelność z góry oznaczoną, czyli taką, której wysokość jest od początku znana. Natomiast hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność o wysokości nieustalonej, jednakże do oznaczonej sumy najwyższej. Zabezpiecza ona także odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie do hipoteki. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki wymaga formy aktu notarialnego, z czym wiąże się konieczność zapłaty taksy notarialnej. Wyjątkiem są hipoteki ustanawiane na rzecz banków - tu wystarczająca jest forma pisemna pod rygorem nieważności.

Hipoteka powstaje dopiero wtedy, gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej. Sam wpis do księgi ma moc wsteczną od chwili (dnia, godziny i minuty) złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Opłata sądowa za wpis hipoteki to 200 zł.

Ta sama nieruchomość może zostać obciążona większą liczbą hipotek. Hipoteka wpisana do księgi wieczystej wcześniej ma jednak pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną później (art. 249 Kodeksu cywilnego). Gdyby zatem doszło do egzekucji z nieruchomości, to wierzyciel, którego hipotekę ustanowiono wcześniej, dostanie w pierwszej kolejności pieniądze ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli po spłaceniu tego wierzyciela pozostaną jeszcze wolne środki ze sprzedaży nieruchomości, trafią one do wierzyciela, którego hipotekę wpisano później.

Od ustanowienia hipoteki trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatkowi temu podlega ustanowienie hipoteki umownej (zwykłej) oraz hipoteki kaucyjnej.

W przypadku hipoteki zwykłej, na zabezpieczenie wierzytelności istniejących, stawka podatku wynosi 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Stawka przy hipotece kaucyjnej, na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej, wynosi 19 zł.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki.

Jeśli hipoteka jest ustanawiana w formie aktu notarialnego, notariusz ma obowiązek pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych i odprowadzić go do urzędu skarbowego. W praktyce problemy z niezłożeniem deklaracji podatkowej i brakiem zapłaty podatku powstają w przypadku hipotek ustanawianych na rzecz banków. Ponieważ dla ustanowienia hipoteki na rzecz banku nie jest wymagana forma aktu notarialnego, lecz jedynie zachowanie zwykłej formy pisemnej, dopilnowanie formalności podatkowych jest obowiązkiem składającego oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki. Najczęściej jest nim kredytobiorca. Jeszcze kilka lat temu obowiązek podatkowy ciążył solidarnie na obu stronach. Wtedy banki pilnowały, aby klient złożył deklarację podatkową i zapłacił podatek. Ponieważ obecnie jest to obowiązek tylko ustanawiającego hipotekę, część banków straciło zainteresowanie tymi sprawami i nawet nie informują klientów o obowiązkach związanych z PCC. Termin na złożenie deklaracji i zapłatę podatku to 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Hipoteka wpisana w księdze wieczystej obniża wartość nieruchomości, taką nieruchomość znacznie trudniej jest też sprzedać. Dlatego po spłacie kwot, które hipoteka zabezpieczała, należy doprowadzić do jej wykreślenia z księgi wieczystej. Do wykreślenia hipoteki potrzebne jest jednak współdziałanie z wierzycielem hipotecznym. Powinien on wydać zaświadczenie potwierdzające, że kwoty zabezpieczone hipoteką zostały spłacone. Takie zaświadczenie powinno zostać złożone z podpisem notarialnie poświadczonym (nie dotyczy to banków). Wniosek o wykreślenie hipoteki składa właściciel nieruchomości.

Jeśli wierzyciel hipoteczny bezzasadnie odmawia wydania takiego zaświadczenia, pozostaje droga sądowa. W tym celu należy złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.),
  


• ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

autor: Andrzej Janowski
Gazeta Podatkowa Nr 704 z dnia 2010-10-07

GOFIN podpowiada