Hipoteki jak świeże bułeczki

Liczba udzielonych kredytów hipotecznych nieznacznie przekroczyła nasze oczekiwania po I kwartale, i w całym roku dynamika będzie zapewne nieco wyższa niż prognozowane przez nas wcześniej 15 proc. Jednak już od III kwartału dynamika będzie wyraźnie słabsza, ponieważ w drugiej połowie ubiegłego roku sprzedaż była wysoka (ok. 53 tys. kwartalnie). Nie widzimy natomiast zagrożeń po stronie czynników fundamentalnych - dostęp do kredytów hipotecznych pozostaje wyższy niż przed rokiem, dzięki obniżkom marż i utrzymującym się niskim stopom procentowym.

Sprzedaż kredytów hipotecznych w II kwartale była wyższa niż przed rokiem i był to dopiero drugi kwartał wzrostu, po tym jak w dziesięciu wcześniejszych notowaliśmy spadek liczby udzielonych kredytów rok do roku. Wysoka dynamika wzrostu wynika w znacznym stopniu z efektu niskiej bazy - w pierwszym półroczu 2009 sprzedaż spadała w następstwie zamrożenia akcji kredytowej przez banki po kryzysie finansowym. Okres późniejszy - drugie półrocze 2009 - nazywaliśmy czasem odwilży na rynku kredytowym, a I kwartał nazwaliśmy roztopami. Trzymając się tej terminologii możemy uznać wyniki II kwartału za rozkwit branży kredytów hipotecznych.

W porównaniu do I kwartału wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych wyniósł 24,25 proc. i jest typowym zjawiskiem sezonowym. Przed rokiem różnica między II i I kwartałem wyniosła plus 35,2 proc. Drugi kwartał jest z reguły jednym z najlepszych okresów dla banków udzielających kredyty hipoteczne, ponieważ w I kwartale ruch na rynku nieruchomości jest zwykle mniejszy z uwagi na zimę, natomiast wiosną dokonywane są zakupy mieszkań, by zdążyć z remontami w okresie wakacji.

W ujęciu 12-miesięcznym, które wskazuje dynamikę zmian na rynku hipotecznym, eliminując efekty sezonowe, sprzedaż kredytów wyniosła ponad 209 tys. sztuk i choć była o 4,35 proc. niższa niż przed rokiem, to jest jednocześnie o 11,1 proc. (21 tys.) wyższa niż na koniec 12-miesięcznego okresu zakończonego w I kwartale. Prezentowane w takim ujęciu dane wskazują na wzrost liczby udzielonych kredytów powyżej 200 tys. sztuk po raz pierwszy od trzech kwartałów.

Udział kredytów walutowych wzrósł do 17 proc. w II kwartale, a przed rokiem wynosił niespełna 15 proc., natomiast w I kwartale nieco powyżej 13 proc. Popularność kredytów walutowych rośnie więc w ostatnim czasie, lecz jesteśmy bardzo daleko od sytuacji z 2008 roku, w którym kredyty tego rodzaju stanowiły większość rynku.

Z danych tych wynika też jasno, czemu banki starają się przekonać Komisję Nadzoru Finansowego do zmiany stanowiska w propozycji nowelizacji Rekomendacji S. Przypomnijmy, że KNF chce, aby udział kredytów walutowych nie przekraczał 50 proc. całego portfela kredytów hipotecznych (wliczając także stary portfel), natomiast banki starają się przekonać Komisję, że wystarczy jeśli to ograniczenie będzie dotyczyło wyłącznie nowych kredytów. Przyjęcie argumentacji banków oznaczałoby więc, że na rynku nie zaszłyby żadne zmiany, ponieważ nawet obecnie - gdy rośnie zainteresowanie kredytami walutowymi - warunek zawieszenia kredytów walutowych w ofercie jest bardzo daleki od spełnienia.

Ankietowane przez nas banki zwiększyły sprzedaż kredytów w ramach programu Rodzina na Swoim o 8 proc., ale ponieważ rynek kredytów hipotecznych wzrósł znacznie mocniej, udział kredytów RnS w nowych kredytach spadł do 14 proc. z 18 proc. przed rokiem.

W II kwartale wzrosły limity cenowe obowiązujące w programie przyczyniając się do większego zainteresowania tego rodzaju kredytami. W obliczu planowanych zmian w ustawie regulującej program RnS, spodziewamy się stopniowego wzrostu popularności programu.

Przeciętna wysokość kredytu hipotecznego wzrosła w II kwartale do 207 tys. PLN i jest o 2 tys. PLN wyższa niż przed rokiem i o 2,6 tys. PLN niż w I kwartale. W IV kwartale było to 200 tys. PLN, więc można mówić o pewnej tendencji wzrostowej, ale byłoby to raczej dopisywanie teorii do liczb. W praktyce właściwszym będzie mówienie o stabilizacji średniej wartości kredytu w okolicach 200 tys. PLN, co koresponduje z niewielkimi zmianami cen mieszkań, które obserwujemy od ponad roku.

Mimo katastrofalnej w skutkach powodzi, a wcześniej wyjątkowo mroźnej zimy, rynek kredytów hipotecznych wyraźnie ożywił się. Trzeba pamiętać, że ożywienie widoczne jest - póki co - na tle bardzo słabego okresu dla branży, jakim było pierwsze półrocze 2009. W porównaniu do rekordowych wyników sprzedaży kredytów hipotecznych z 2008 roku, rynek jest w połowie odrabiania strat.

Nie widzimy żadnych wewnętrznych zagrożeń dla kontynuacji tego ożywienia. Rekomendacja T, której część zapisów weszła w życie w sierpniu, a od grudnia zacznie obowiązywać w pełni, nie zmieni dostępności kredytów hipotecznych w najmniejszym stopniu. Zwłaszcza, że największe restrykcje (istniejące wszak w ofercie banków już od dłuższego czasu), dotyczą kredytów walutowych, których udział w sprzedaży jest tylko skromną częścią rynku.

Większy wpływ na sprzedaż kredytów hipotecznych mogą wywrzeć planowane od 1 stycznia zmiany w programie RnS oraz wdrożenie Rekomendacji S kwadrat w kształcie planowanym przez KNF. To jednak temat na przyszłoroczne prognozy, a w końcówce roku popyt na kredyty w ramach RnS może nawet wzrosnąć (przed planowanym zmniejszeniem limitów cenowych w programie).

Do końca roku spodziewamy się utrzymania stóp procentowych na niskim poziomie oraz dalszego zaostrzenia konkurencji między bankami w rywalizacji o klientów, co może powodować dalszy spadek marż. Czynnikiem, który może zagrozić rynkowi kredytów hipotecznych jest wciąż istniejące ryzyko powrotu kryzysu na światowe rynki finansowe.

O ile do niego nie dojdzie, to spodziewamy się, że drugim półroczu 2010 wzrost liczby udzielonych kredytów wyniesie 10-12 proc. w porównaniu do drugiego półrocza 2009, z uwagi na wyższą bazę z poprzedniego roku. Liczba udzielonych kredytów hipotecznych w całym 2010 roku wyniesie

220-230 tys. i będzie o 15-20 proc. wyższa niż w 2009 roku.

Emil Szweda