Ile naprawdę wynoszą dopłaty w MdM?
15-proc. dopłata do kupowanej w ramach Mieszkania dla Młodych nieruchomości może wynieść mniej niż 12 proc., a przy większej powierzchni, nawet 7 proc. Różnice biorą się ze sposobu wyliczania dopłat oraz polityki niektórych banków, które przy MdM pobierają wyższą marżę.
Dopłata w programie MdM wcale nie jest liczona od ceny zakupu nieruchomości, a według "średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy".
W uproszczeniu wskaźnik ten obrazuje przeciętny koszt budowy metra kwadratowego mieszkania na danym obszarze i jest podstawą wyznaczania nie tylko dopłaty, ale i limitów cenowych MdM, w których trzeba się zmieścić chcąc otrzymać pomoc skarbu państwa. Limit to po prostu wskaźnik dla danego obszaru powiększony o 10 proc.
Osoby nabywające mieszkanie w cenie bliskiej limitom otrzymają więc procentowo mniej niż ci, którzy kupią mieszkanie tańsze - wysokość dopłaty w danej lokalizacji nie jest bowiem zależna od ceny za metr kwadratowy, a jedynie od powierzchni i to tylko do 50 mkw. (przy metrażu większym powierzchnia też nie ma znaczenia). Jak to się przekłada na konkretnego klienta? Home Broker policzył, ile rzeczywiście wynosić będzie rządowa dopłata, zwracając także uwagę na to, że pierwsze oferty kredytów MdM mają marże wyższe od standardowych pożyczek.
Jako przykład weźmy osobę, która w Warszawie kupuje 50-metrowe mieszkanie w cenie minimalnie niższej od limitu - 5864 zł za mkw. Cena mieszkania to zatem 293,2 tys. zł i przyjmijmy posiadanie 5-proc. wkładu własnego. Kto nie korzysta ze wsparcia państwa, musi więc pożyczyć 278,5 tys. zł, a w obecnych warunkach rata takiego kredytu wynosi 1517 zł w przypadku rozliczenia go na 25 lat.
Jeśli kupujący nie ma dzieci i chciałby skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych, może liczyć na 10-proc. dopłatę w kwocie 26 658 zł (wskaźnik dla Warszawy wynosi 5331,50 zł), co oznacza, że kwota zaciąganego kredytu wyniesie 251,9 tys. zł). Jeśli bank da mu kredyt na tych samych warunkach co standardowemu klientowi (z marżą 1,6 pp.), wówczas rata spadnie do 1372 zł (o 9,6 proc.), ale w przypadku gdy bank podniesie swój zarobek o 0,3 pp., rata wyniesie 1414, a realna obniżka w stosunku do zakupu mieszkania bez wsparcia MdM to 6,8 proc. Dla uproszczenia w obliczeniach pominęliśmy prowizję za udzielenie kredytu i obowiązkowe ubezpieczenia.
Osoba, której bank podniósł marżę o 0,3 pp. zapłaci każdego miesiąca 42 zł więcej, w skali roku uzbiera się więc ponad 500 zł. Beneficjent, któremu przysługuje 15-proc. dopłata zyska 14,4 lub 11,7 proc. (zależnie od marży banku).
Jeszcze mniej spektakularnie dopłaty MdM prezentują się w przypadku kogoś, kto kupił mieszkanie 75-metrowe, bo przypomnijmy, że bez względu na powierzchnię kupowanej nieruchomości, maksymalnie dopłaty będą naliczane dla 50 mkw. Cena takiego mieszkania to 439,8 tys. zł, przy 5-proc. wkładzie własnym potrzeba wsparcia banku w kwocie 417,8 tys. zł, a rata 25-letniego kredytu z marżą 1,6 pp. to dziś 2275 zł.
Po odjęciu 10-proc. dopłaty w kwocie 26 658 zł (taka sama jak do mieszkania 50-metrowego) nabywca posiadający 5-proc. wkład własny musi zaciągnąć w banku kredyt na kwotę 391,2 tys. zł, co przy marży 25-letniego kredytu 1,6 pp. daje ratę równą 2130 zł, o 6,4 proc. niższą niż bez dopłat. Ale w banku podnoszącym marżę do 1,9 pp. rata będzie wyższa o 66 zł, a 10-proc. dopłata realnie oznaczać będzie zmniejszenie kosztów o... 3,5 proc.
Dla 100-metrowego domu 10-proc. dopłata MdM w przypadku podniesienia przez bank marży o 0,3 pp. realnie oznacza korzyść na poziomie 1,8 proc., a jeśli bank zdecyduje się dać marżę o 0,5 pp. wyższą, to rata kredytu z dopłatą będzie o 2 proc. wyższa niż rata kredytu bez dopłaty.
Lepiej prezentuje się realny zysk z dopłat w przypadku osób, które kupią mieszkanie dużo tańsze niż limit cenowy. Gdyby zamiast 5864 zł za mkw. beneficjent zapłacił 4,5 tys. zł, 10-proc. dopłata oznaczać będzie 12,5-proc. korzyść, a 15-proc. od skarbu państwa to obniżenie raty o 18,7 proc. - to w przypadku niezmienionej oferty banku. A jeśli bank podniesie marżę do 1,9 pp., obniżka raty w stosunku do kredytu bez dopłat wyniesie odpowiednio 9,7 i 16,2 proc.
Realna wysokość dopłaty zależeć będzie w dużej mierze od miasta, w którym kupować będziemy mieszkanie. Tam, gdzie limit MdM jest w stosunku do rynkowych cen niski, większość klientów nabywać będzie nieruchomości w cenie bliskiej limitowi, a realna korzyść z dopłat będzie niższa niż 10 czy 15 proc. Do tych miast zaliczyć należy m.in. Kraków, Lublin, Rzeszów i Warszawę. W przypadku Bydgoszczy, Gdańska i Łodzi ceny rynkowe są niższe od limitu, więc łatwiej będzie znaleźć nieruchomość tańszą, przy której realne dopłaty wynosić będą więcej niż ustawowe 10 czy 15 proc.
Warto wiedzieć, że na jednym z pierwszych etapów pracy nad ustawą, zawierała ona zapis o tym, że warunki kredytu MdM nie mogą być mniej korzystne od standardowej oferty kredytowej w danym banku. W kolejnych wersjach ustawy się on już jednak nie pojawił, banki mogą więc różnicować ofertę kredytów preferencyjnych i zwykłych - tak zresztą było w przypadku Rodziny na Swoim. I rzeczywiście, już pierwsze oferty, które pojawiły się na rynku mają od standardowego cennika wyższą marże (o 0,1-0,5 pp.). Przykładowe 0,3 pp. to niby niewiele, ale przy kredycie na 30 lat oznacza wzrost miesięcznej raty o ok 3,5 proc., to jest ok. 18 zł na każde 100 tys. zł zaciągniętego kredytu.
W trakcie prac nad ustawą zniknął z niej jeszcze jeden zapis korzystny dla potencjalnych beneficjentów. Chodzi o możliwość utraty dopłat. Pierwotnie ustawa miała umożliwiać sprzedanie mieszkania nie po 5, a po 3 latach, ale pod warunkiem, że środki uzyskane z tego tytułu nabywca zamierza przeznaczyć w okresie kolejnych 24 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego.
Marcin Krasoń
