Ile wynoszą dodatkowe opłaty przy zakupie nieruchomości?
Cena, jaką strony ustaliły za nieruchomość, to największy, lecz niestety nie jedyny koszt związany z jej zakupem. Od kilku do nawet 10 proc. mogą wynieść dodatkowe opłaty. Jest ich więcej i są one w sumie wyższe, gdy zakup dokonywany jest z pomocą pośrednika w obrocie nieruchomościami, a cena finansowana z kredytu bankowego. Jednak nawet przy nabyciu gruntu, budynku czy lokalu za gotówkę bez udziału agencji nieruchomości należy liczyć się z pewnymi kosztami dodatkowymi.
Minimum okołozakupowych wydatków to taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłata sądowa od wpisu prawa własności do księgi wieczystej. Koszty te pobiera od stron rejent sporządzający dany akt notarialny. Notariusz jest bowiem płatnikiem podatku, a także wyręcza sąd w pobieraniu opłat sądowych. Pobrane od strony kwoty są następnie przelewane na rachunek właściwego sądu rejonowego i urzędu skarbowego. Bez uiszczenia przez stronę (lub strony) należnych sum z tych tytułów nie dojdzie do sporządzenia aktu sprzedaży.
Powyższe rozwiązanie sprawia, że wynagrodzenie należne notariuszowi (taksa notarialna) stanowi tylko ułamek sumy płatnej w kancelarii. Natomiast zwykle największą część wśród pobieranych przez notariusza opłat stanowi podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku transakcji na rynku pierwotnym zastępuje podatek VAT.
200 zł - wynosi opłata sądowa od wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej, 60 zł - kosztuje założenie nowej księgi wieczystej.
Wynagrodzenie rejenta za sporządzenie aktu notarialnego (taksa notarialna) z reguły ustalane jest według stawki maksymalnej określonej przepisami rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości.
Maksymalna stawka taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej i wynosi od wartości:
- do 3.000 zł - 100 zł,
- powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3.000 zł,
- powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10.000 zł,
- powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30.000 zł,
- powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60.000 zł,
- powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4.770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł,
- powyżej 2.000.000 zł - 6.770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł.
Większość transakcji na rynku mieszkaniowym podlega jednak taksie wynoszącej połowę ogólnej stawki. Dotyczy to m.in. sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czy tzw. umowy deweloperskiej.
Za odpisy aktów notarialnych rejent pobierze 6 zł od każdej rozpoczętej strony.
Taksę powiększa także podatek VAT w wysokości 23 proc.
Jeden z ważniejszych kosztów towarzyszących nabyciu nieruchomości stanowi podatek od czynności cywilnoprawnych. Od umowy sprzedaży nieruchomości czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania. W tym przypadku podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zazwyczaj wartość ta znajduje odbicie w uzgodnionej przez strony cenie mieszkania określonej w umowie.
Jeżeli jednak nieruchomość kupowana jest bezpośrednio od dewelopera, umowa taka nie podlega PCC. Skarb Państwa na tym jednak nie traci, bowiem w cenie zawarty będzie znacznie wyższy podatek VAT.
Podatek od czynności cywilnoprawnych należy również zapłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego przy okazji ustanawiania hipoteki na rzecz banku udzielającego kredytu. Obowiązek podatkowy powstaje tutaj z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy. Podstawę opodatkowania stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności. Stawka podatku wynosi 0,1 proc. od tej kwoty, a przy wierzytelnościach o wartości nieustalonej 19 zł.
Utarło się, że wszelkie koszty związane ze sprzedażą nieruchomości ponosi kupujący. Zwyczaj ten zyskał nawet potwierdzenie ustawodawcy, który zdecydował, iż obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku transakcji sprzedaży ciąży wyłącznie na kupującym. Nie oznacza to jednak, że kwestia ta nie może być przedmiotem negocjacji między przyszłymi kontrahentami. Oczywiście nie mogą one prowadzić do zmiany podatnika, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, by strony umówiły się, że część kosztów, w tym np. połowę podatku od czynności cywilnoprawnych, pokryje sprzedawca. Może on również wziąć na siebie koszt taksy notarialnej.
Jeżeli kupujący korzysta z usług pośrednika, winien także przygotować się na niemały wydatek tytułem prowizji, czyli dodatkowe około 3 proc. wartości transakcji. Wysokość prowizji określa umowa, którą kupujący podpisuje w agencji nieruchomości. W interesie osoby zainteresowanej nabyciem lokalu jest negocjowanie proponowanej przez pośrednika stawki, ponieważ z reguły stanowi ona największy dodatkowy koszt towarzyszący transakcji na rynku nieruchomości. Prowizja pośrednika jest opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23 proc.
Osoby kupujące nieruchomość na kredyt, powinny również brać pod uwagę wydatki w postaci prowizji za przyznanie kredytu, opłaty przygotowawczej, a także składki z tytułu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego, polisy mieszkaniowej oraz ubezpieczenia spłaty kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej (tzw. ubezpieczenie pomostowe).
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 09.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 ze zm.)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. nr 148, poz. 1564 ze zm.)
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa nr 31 (759) z dnia 2011-04-18