Jak wygląda popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych?

- Według naszych analiz, popyt inwestycyjny preferuje rynek pierwotny oraz mieszkania o mniejszych metrażach w stopniu większym niż popyt konsumpcyjny.  W ujęciu geograficznym popyt inwestycyjny koncentruje się w dużych aglomeracjach oraz lokalizacjach o walorach turystycznych - pasie nadmorskim oraz pasie górskim - piszą analitycy PKO BP. 

- Oceniamy, że popyt inwestycyjny może zostać wzmocniony niskimi stopami procentowymi w otoczeniu rosnącej inflacji oraz zawartymi w rządowym programie "Polski Ład" planami ułatwienia budowy domu do 70 m kw. - zabudowy charakterystycznej dla domów wakacyjnych czy rekreacyjnych - dodają.

Silne wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych w ostatnich kilku latach powodują, że coraz głośniej mówi się o wyraźnym wzroście popytu inwestycyjnego. Jednak wyniki cyklicznego badania ankietowego prowadzonego przez Narodowy Bank Polski wśród deweloperów pokazują, że w 2020 nie uległ istotnej zmianie cel, w jakim kupujący nabywali mieszkania. Dominującym celem w dalszym ciągu było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (ok. 60-70 proc. kupujących).

Warto odnotować, że w ostatnich latach wśród kupujących coraz ważniejszą motywacją do kupna mieszkania była chęć poprawy warunków bytowych, malała natomiast motywacja zakupu na wynajem. Stricte inwestycyjny charakter miało ok. 7 proc. ogółu transakcji (odpowiedzi "z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie" oraz "zarówno na wynajem jak i z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie").

Wyhamowanie wzrostu stawek wynajmu jeszcze przed pandemią i następnie ich spadkowe tendencje wraz z powracającymi obostrzeniami epidemicznymi przełożyły się na mniejsze zainteresowanie zakupami na wynajem. Cel "zarówno na wynajem, jak i na potrzeby własne" przyświecał 5 proc. kupujących (w 2018 było to 12 proc.), natomiast zakupy wyłącznie na wynajem deklarowało 18 proc. kupujących wobec 19 proc. w 2018. Rok 2021 z niskimi stopami procentowymi w otoczeniu rosnącej inflacji może przynieść ponowny wzrost zainteresowania zakupem na wynajem jako odzwierciedlenie zakupów chroniących oszczędności przed spadkiem siły nabywczej pieniądza.

Obserwujemy, że kupujący inwestycyjnie chętniej wybierają nieruchomości z rynku pierwotnego oraz zdecydowanie bardziej preferują mieszkania do 40 m2. W szczególności ponad dwukrotnie częściej wybierają kawalerki, a o 1/3 rzadziej decydują się na zakup mieszkania 3-pokojowego. Kluczowa jest więc płynność mieszkania (lepsze małe) i jego stan techniczny (zwykle po pierwszym okresie usterek budowlanych mieszkania oddanego do użytku, potem przez kilka lat nie wymaga ono większych remontów czy napraw).

Popularnymi destynacjami popytu inwestycyjnego są duże miasta, a także regiony atrakcyjne turystycznie. W przypadku dużych miast popyt inwestycyjny w ostatnich latach jest szczególnie intensywny w Trójmieście, Wrocławiu i Szczecinie oraz nieco słabszy w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Katowicach. Relatywnie małą popularnością zakupów inwestycyjnych spośród grupy dużych miast cieszyła się Łódź (z relatywnie słabszym rynkiem pracy i konkurencyjną ofertą Warszawy). Warto jednak dodać, że Łódź okazała się relatywnie odporna na spadki stawek najmu w trakcie pandemii, co może przyciągnąć uwagę inwestorów w przyszłości.

Walor położenia nad morzem, atuty miejscowości uzdrowiskowych oraz popularności wśród turystów niemieckich i skandynawskich przyciąga inwestorów w Zachodniopomorskie - do powiatów kamieńskiego czy kołobrzeskiego, a także do Świnoujścia.

W pasie nadmorskim inwestycyjnie popularne są również powiaty nowodworski, sztumski i pucki, których atrakcyjność wzmocniła poprawa infrastruktury drogowej. Atrakcyjnymi terenami tradycyjnie jest pas górski, w szczególności powiaty jeleniogórski i lubański w Dolnośląskiem oraz nowosądecki i tatrzański w Małopolskiem; w ostatnich latach dołączyły do nich leski i bieszczadzki w Podkarpackiem.

Programy mieszkania bez wkładu własnego i bonu mieszkaniowego sformułowane w "Polskim Ładzie" poprzez wspieranie popytu nie będą miały istotnego wpływu na podaż mieszkań, a mogą prowadzić do wzrostu ich cen - w najlepszym razie ich efekt będzie ograniczony.

Niepokojący jest również postulat hamowania rozrastania miast, co na świecie prowadziło do wzrostu cen nieruchomości. Społeczne Agencje Najmu nie będą odgrywały istotnej roli z perspektywy całego rynku mieszkaniowego ze względu na małą skalę działalności.

Umożliwienie budowy domów do 70 m2 zabudowy bez zbędnych formalności i cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego są dobrymi postulatami, ale nie przełożą się na wzrost podaży mieszkań w metropoliach, w których popyt na mieszkania jest największy - chociaż cyfryzacja otwiera rządowi drogę do zbierania i publikacji kluczowych danych o barierach podaży mieszkań, które w przyszłości mogłyby umożliwić rzeczywistą reformę barier w oparciu o dowody.

Rafał Trzeciakowski, ekonomista FOR

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Zobacz nowe artykuły w promocyjnych cenach na ding.pl