Jak zwiększyć dostępność mieszkań? Rynek trapią dwa główne problemy

W ciągu ostatnich 10 lat deweloperzy wybudowali 1 mln mieszkań. Natomiast luka mieszkaniowa - według różnych danych, to co najmniej milion lokali mieszkalnych, a niektórzy eksperci wskazują nawet na 2 miliony brakujących mieszkań. Udział państwa w budowie nowych mieszkań jest marginalny.

"W rzeczywistości to deweloperzy odpowiadają za lwią część mieszkań wybudowanych i oddanych do użytku. Pomimo podejmowanych prób, udział państwa w zasypywaniu luki mieszkaniowej jest w dalszym ciągu znikomy. Dane Ministerstwa Rozwoju i Technologii wskazują, że w ramach programu Mieszkanie dla Młodych (mieszkania dla osób do 35 roku życia) powstało w latach 2014 - 2022 około 168 tys. lokali mieszkalnych. A w ramach programu Mieszkanie Plus, w ramach którego miało powstać około 100 tys. mieszkań, wybudowano ich zaledwie 6 tys." - stwierdzono w raporcie "Rynek mieszkaniowy. Przekonania a rzeczywistość" zaprezentowanym przez Polski Związek Firm Deweloperskich.

Dane GUS z kolei pokazują, że w 2023 r. oddano do użytkowania 220,4 tys. mieszkań, z czego deweloperzy przekazali klucze do ponad 136 tys. lokali, a inwestorzy indywidualni wybudowali ponad 79 tys. mieszkań. W ramach budownictwa społecznego, komunalnego, społecznego czynszowego i zakładowego łącznie powstało natomiast jedynie 4 tys. lokali. "Deweloperzy i inwestorzy prywatni odpowiadali zatem za ponad 98 proc. nowych lokali. Sam rynek deweloperski przekazał do użytkowania prawie 62 proc. wszystkich mieszkań" - podkreślono w raporcie.

Jednocześnie autorzy raportu próbują rozprawić się z kilkoma mitami, między innymi z krążącą opinią, że deweloperzy zarabiają na mieszkaniach 30 proc., bo tyle wynosi marża brutto (po trzech kwartałach ubiegłego roku wyniosła średnio 31,6 proc.). 

"Informowanie opinii publicznej o wartości marży brutto buduje nieprecyzyjny obraz rynku, gdyż nie jest to wartość przedstawiająca rzeczywisty, końcowy zysk dewelopera. Marża brutto jest bowiem procentową różnicą pomiędzy całkowitym dochodem z tytułu sprzedaży nieruchomości a kosztami jej budowy. Składają się na nią koszty bezpośrednio związane z budową jak materiały budowlane, opłaty projektowe czy prace wykonawcze. Marża brutto nie zawiera jednak szeregu tzw. kosztów miękkich" - czytamy w raporcie. Potwierdzają to eksperci spoza branży.

- Po pierwsze marża brutto to marża za produkt, którego tworzenie trwa ponad 5 lat, a zawiera się w niej między innymi koszt kapitału, koszty marketingu, zarządu, obsługi prawnej, koszt sprzedaży, które nie są bezpośrednio uwzględnione w kosztach budowy mieszkania. Tymczasem flipperzy "wyciągają" 15 proc. marży w ciągu 6 miesięcy - mówi dr hab. Adam Czerniak Kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.

Lepszym miernikiem jest marża netto, a ta za trzy kwartały 2023 roku wyniosła 14 proc. - dodaje. Przedstawiciele branży podkreślają, że są dwa główne problemy - brak ziemi i przewlekłość procedur administracyjnych i, jak podkreślają, ta druga bariera w dużej mierze jest efektem polityki lokalnych władz.

Dzisiejsze możliwości w zakresie dostępu do nowoczesnych materiałów budowlanych pozwalają na to, aby proces wybudowania kilkukondygnacyjnego budynku trwał maksymalnie 2 lata. Tymczasem w Polsce cały proces inwestycyjny to wieloetapowa procedura, która zajmuje średnio...5 lat. W dodatku w różnych częściach Polski wygląda to skrajnie inaczej, przykładowo w Białymstoku na wydanie warunków zabudowy czeka się średnio 90 dni, a w Krakowie ponad... 365 dni - podkreślają autorzy raportu PZFD. 

- Jest relacja między obstrukcją urzędniczą, a kosztami mieszkań - to się przekłada na cenę metra kwadratowego. Szczególnie zauważalne jest to w Warszawie i Krakowie. Tak źle nie było od 10 lat - mówi Mariusz Ścisło, pełnomocnik zarządu głównego Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP).

Takie są procedury. Jak dodaje, uzyskanie warunków zabudowy teoretycznie to 3 miesiące, ale nigdy się nie zdarzyło, żeby trwało to krócej niż 9 miesięcy, a często jest to 12 -24 miesiące.

Mariusz Ścisło wskazuje też, że wprowadzony w ubiegłym roku rzutem na taśmę "bzdurny przepis", w którym zwiększono wskaźnika parkingowy z 1 do 1,5 na mieszkanie, w efekcie spowodował zatrzymanie budowy około 20 tys. mieszkań, które mogły trafić w tym roku na rynek. - Rozwalono proces przygotowania projektów, które były gotowe czy na ukończeniu - dodaje.

Jego zdaniem przeszkodą są też absurdalne zasady możliwości oprotestowania i zablokowania czy nawet unieważnienia decyzji pozwolenia na budowę, nie mając do tego podstaw. - To trzeba zreformować. Jesteśmy jedynym krajem w Europie, gdzie występuje brak jakichkolwiek konsekwencji w sytuacji bezpodstawnego oprotestowywania, a są ludzie i kancelarie prawne, które zrobiły sobie z tego sposób na zarabianie pieniędzy - mówi przedstawiciel SARP.

Wskazuje też, że niektóre przepisy, które są sensowne dla osiedli, w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej, powodują, że są niemożliwe do spełnienia i jako przykład podaje minimalne odległości od budynków czy wymogi dotyczące placów zabaw.

- Intencja była dobra, żeby budować plac zabaw proporcjonalnie do liczby mieszkań, to wprowadzenie tego przepisu w stosunku do budynków pojedynczych, powoduje, że nie ma możliwości zrealizować tego w centrach miast - argumentuje.

Jak szybko uda się zapełnić lukę mieszkaniową? 

- Jestem zwolennikiem zwiększania budownictwa czynszowego, społecznego, ale patrząc na wyniki ostatnich lat to deweloperzy dostarczają największą liczbę mieszkań. Jeśli stawiamy sobie za cel budowę co najmniej 1 mln mieszkań w dużych ośrodkach miejskich, by rozładować nierównowagę, to deweloperzy są krytycznym zasobem bez których one nie powstaną. Do tego potrzebne są grunty, materiały budowlane i pracownicy. Gruntów brakuje, uzgodnieni drogowe i środowiskowe zajmują średnio 2-3 lata. Tymczasem są ogromne tereny w ramach miast, które nadawałyby się pod zabudowę tak jak tereny Wawra czy Siekierek w Warszawie. To zasób, który nie jest wykorzystywany - mówi Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP. 

- Dochodzi też do absurdalnych sytuacji, w których PKP zostaje dokapitalizowane kilkoma miliardami złotych, bo nie ma na bieżące koszty funkcjonowania, a jednocześnie w zasobach tej firmy w wielu miastach w Polsce pozostaje ogromna ilość gruntów, które nie są jej potrzebne - mówi - dodaje. 

Ekspert przedstawia też konkretne propozycje.

- Czy nie warto też zastanowić się nad ustawowym rozwiązaniem, które przecięłoby węzeł gordyjski imposibilizmu, polegające na wywłaszczeniu na cele społeczne właścicieli gruntów rolnych poszatkowanych, na których nie da się nic zbudować - mówi Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP.

W Warszawie potrzeba 300 tys. mieszkań w horyzoncie 10 lat. Do tego, żeby zbudować 100 tys. mieszkań potrzeba pas gruntów, który ma wielkość 1 km na 5 km. Czy taką liczbę mieszkań da się wybudować plombami na istniejących osiedlach? 

- Skoro państwo jest w stanie oferować "kredyt 2 proc." program 500 i 800 plus, to może jest w stanie znaleźć kilka 100 hektarowych działek, z przeznaczeniem pod intensywną zabudowę mieszkaniową, które można zaplanować całościowo, z dobrze zaprojektowanymi usługami publicznymi - argumentuje Sobolewski.

Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów zauważa też, że nie wiadomo też, jakie mieszkania są naprawdę potrzebne w konkretnych regionach kraju. - Polacy kupują lokale, na jakie ich stać, a nie jakich potrzebują, dlatego są to relatywnie małe mieszkania, najczęściej około 50 - 55 metrów kwadratowych - wskazuje.  

Monika Krześniak-Sajewicz