Czy Warszawa może być drugim Wiedniem? Fakty i mity o mieszkaniach w Polsce

W rzeczywistości pustych lokali jest o wiele mniej. Skąd się wiec wzięła liczba 2 mln? To efekt spisu powszechnego, w którym do jednego worka wrzucono lokale o różnym przeznaczeniu i stanie technicznym. Do tego wypadł w czasie, który zafałszował sytuację. 

- Podczas ostatniego spisu powszechnego GUS stwierdził 1,789 mln niezamieszkanych mieszkań. Jednak GUS pod pojęciem mieszkania rozumie zarówno lokal mieszkalny, jak i dom jednorodzinny. Mieszkania niezamieszkałe ze wsi, których stwierdzono w liczbie 568 400 to po prostu domy jednorodzinne - wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Przypomina, że w "spisowym" marcu 2021 r. wciąż trwała pandemia i obowiązywały zasady sprzyjające m.in. wyjazdowi studentów z dużych miast. - W tym kontekście ciekawe wydają się dane wskazujące, że przez 10 lat (2011 r. - 2021 r.) liczba mieszkań (domów) niezamieszkanych na wsi rzekomo wzrosła o 24 proc., a w przypadku miast aż o 138 proc. Ta dysproporcja budzi wątpliwości. W przypadku wsi, mniejszym problemem był czas przeprowadzenia badania (koniec marca 2021 r.), który wpłynął na wyniki, jak przyznali później sami przedstawiciele GUS - dodaje Prajsnar. Podkreśla też, że mówimy o wynikach sprzed niemal trzech lat i masowej imigracji obywateli Ukrainy do Polski. Trzecia ważna uwaga dotyczy faktu, że mieszkania niezamieszkane według GUS to również takie, które np. oczekują na sprzedaż, remont lub zmianę najemcy oraz lokale przeznaczone do wykonywania działalności gospodarczej lub rozbiórki. Ta ostatnia kategoria jest ważna w przypadku mieszkań komunalnych. Tylko dla nich mamy obecnie dość dokładne i aktualne dane dotyczące liczby pustostanów. GUS niedawno podał, że pod koniec 2022 r. niezasiedlonych było około 73 tys. gminnych lokali.

Strategii prowadzonej przez dziesiątki lat nie da się po prostu przeszczepić do innego kraju, na inny rynek. Jest co najmniej kilka powodów. - W teorii wszystko jest możliwe, ale trzeba wziąć pod uwagę czas, koszt i drogę, która do tego mogłaby doprowadzić. Jeśli zakładamy, że chcielibyśmy by nasz rynek mieszkaniowy funkcjonował w modelu wiedeńskim, to trzeba zderzyć to z historią Wiednia i z tym w jaki sposób i w jakim czasie do tego doszedł, a nie tylko patrzeć na to jaka obecnie jest tam sytuacja. To nie jest tak że w Wiedniu po prostu wprowadzono model, który mamy obecnie. To efekt procesów historycznych i demograficznych, które rozpoczęły się tam ponad 100 lat temu - mówi dr hab. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.

Przypomina, że Wiedeń był kiedyś stolicą cesarstwa, w której mieszkało ponad 2 mln osób, a w późniejszych dziesięcioleciach ta liczba spadała. Po zakończeniu I wojny światowej rozpoczął się proces trwający ponad 50 lat, kiedy postawiano na dostępne mieszkalnictwo. Dziś mamy efekt polityki prowadzonej przez kilkadziesiąt lat i trwającej przez wiele lat depopulacji. Presja demograficzna na rynek mieszkaniowy była nieporównywalna z tym, co teraz dzieje się w Warszawie, w której wciąż przybywa mieszkańców.

- Nawet jeśli zdecydowalibyśmy się na zmianę i wypychanie w jakiś sposób ludzi poza miasto, to dojście do modelu wiedeńskiego i tak zajęłoby kilka dekad. Dodatkowo polityka mieszkaniowa w Wiedniu była kosztowna i jeśli np. zdecydowalibyśmy się na budowę osiedli mieszkań komunalnych na dużych terenach, to trzeba byłoby na początku wydać kilkanaście miliardów - tłumaczy Adam Czerniak. Wyjaśnia, że tego typu inwestycje jak w Wiedniu finansuje się z dochodów z wcześniejszych inwestycji, na zasadzie kuli śnieżnej. Na początku mamy jakąś pulę mieszkań w najmie, a dochody z niego systematycznie są przekazywane na rozbudowę zasobu, który generuje coraz większe dochody i dostarcza finansowanie dla nowych inwestycji. W efekcie powstaje zasób mieszkaniowy. Dzięki temu łatwiej wyemitować obligacje na sfinansowanie kolejnych inwestycji. - Warszawa stawia na budownictwo komunalne, które jest wysoce deficytowe - generuje ciągłe koszty dla samorządów i nie stanowi źródła do sfinansowania kolejnych inwestycji. W Wiedniu cała struktura jest taka, że część mieszkań z tego zasobu przynosi miastu dochody - podkreśla.

- Nie. Fundusze inwestycyjne specjalizują się w kontraktowaniu całych nieruchomości na potrzeby wynajmu. One, wbrew obiegowym opiniom i tylko z nielicznymi wyjątkami, nie spekulują na rynku, bo jest to dla nich nieopłacalne. Duże fundusze albo kontraktują budowę albo kupują budynek na etapie projektowania. Kowalski, który chce kupić mieszkanie na własne potrzeby konkuruje z innymi Kowalskimi, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych - zarówno tych, co kupują, by ulokować kapitał i zarabiać na wzroście cen jak i tych, którzy kupują mieszkania na wynajem - tłumaczy dr hab. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.

Jak szacuje, w latach boomu czyli 2020-2021 około 80-100 tys. osób rocznie kupowało mieszkania inwestycyjnie. W tym samym czasie fundusze inwestycyjne kupowały po kilka tysięcy mieszkań rocznie. Mit o tym, że głównym wykupującym mieszkania zwykłym Kowalskim są fundusze obala także Jan Dziekoński, ekspert rynku mieszkaniowego, założyciel portalu FLTR.pl:

- Dziś fundusze PRS (czyli fundusze kupujące budynki, a czasem pakiety mieszkań na wynajem) najczęściej zlecają budowę tych mieszkań czyli zazwyczaj nie kupują wybudowanych mieszkań, ale kupują działkę z usługą wybudowania mieszkań na tej działce. Po drugie, w skali całego kraju fundusze mają 17 tys. mieszkań, to jest około 0,1 proc. całego zasobu mieszkaniowego i około 1 proc. rynku mieszkań na wynajem. W dużych miastach ich udział jest większy, ale i tak mają w nich 2-3 proc. rynku najmu. Trudno powiedzieć, żeby to one konkurowały z Kowalskim - mówi Dziekoński.  Podaje też szczegółowe statystyki. Według tych danych, w 2022 roku zagraniczne osoby prawne nabyły w samej Warszawie 1200 mieszkań, a łącznie w Polsce nabyły 2,5 tys. mieszkań, podczas gdy wówczas na rynku łącznie kupiono 250 tys. mieszkań. Dodatkowo z 17 tys. mieszkań posiadanych przez fundusze, ponad 3 tys. czyli 20 proc. należy do polskiego funduszu PFR Nieruchomości. Dodaje, że większość mieszkań kupowanych przez fundusze trafia na wynajem. Zdecydowanie częściej to osoby fizyczne kupują mieszkania, które stoją puste i zyskują tylko na wzroście ich wartości.

- Ostatnio w kontekście wykupywania przez fundusze głośno było o holenderskiej grupy Van der Vorm, która sfinalizowała transakcję nabycia 119 mieszkań, a jest to fundusz, który wszystkie mieszkania kupuje na wynajem. Najwięksi gracze w Polsce poza PFR Nieruchomości, czyli Resi4Rent oraz LifeSpot są powiązane z firmami deweloperskimi, co oznacza, że nie zabierają Kowalskim mieszkań sprzed nosa tylko mają czy kupują działki i na nich budują mieszkania na wynajem. Co więcej, część z nich to nie są budynki mieszkalne, ale budynki o statusie zamieszkania zbiorowego czyli takim jak hotel czy dom studencki, więc żaden Kowalski dla siebie by ich nie kupił - tłumaczy Jan Dziekoński.

Duża część mieszkań w Polsce jest kupowana inwestycyjnie i tak jak wykazaliśmy przede wszystkim przez osoby prywatne, bo mieszkania stały się produktem inwestycyjnym. Skala jest duża, ale niestety dane na ten temat są wyrywkowe i na dodatek mocno opóźnione. Dlatego najczęściej krąży liczba, która nie oddaje obecnej sytuacji. 

- Udział rynkowy mieszkań kupowanych inwestycyjnie to kolejny przykład tematu, w przypadku którego pobieżna interpretacja danych powoduje problemy. Dość często pojawia się stwierdzenie, że 70 proc. lokali mieszkalnych w Polsce jest kupowanych inwestycyjnie. Taka błędna i nieaktualna teza opiera się na wynikach ankiety, którą NBP przeprowadził wśród deweloperów pod sam koniec 2022 roku, czyli w czasie najwyższego oprocentowania kredytów mieszkaniowych - tłumaczy Andrzej Prajsnar.

Nie mamy całorocznych danych dla rynku pierwotnego z 2022 r. dotyczących celów zakupu, ale można sądzić, że przez 12 miesięcy udział zakupów inwestycyjnych u deweloperów był wyraźnie mniejszy niż wspomniane 70 proc. Natomiast badanie NBP dotyczące celów zakupu używanych mieszkań na terenie miast wojewódzkich i Gdyni wskazywało, że udział osób kupujących lokum inwestycyjnie wynosił ok. 50 proc. w 2022 r. Ten wynik spadał po doliczeniu nabywców, którzy częściowo kupowali mieszkanie pod inwestycję, a częściowo na potrzeby własne. Można przypuszczać, że na mniejszych rynkach niż miasta wojewódzkie i Gdynia, udział transakcji inwestycyjnych był niższy - tłumaczy Andrzej Prajsnar.

Jak wyjaśnia, realistyczne jest założenie, że w całym 2022 r. około 50 proc. - 60 proc., a nie 70 proc. nabywców kupowało w Polsce mieszkania pod inwestycje. Dane Metrohouse dotyczące rynku wtórnego w 2022 r. mówią o udziale transakcji inwestycyjnych wynoszącym od 32 proc. (I kw. 2022 r.) do 48 proc. (IV kw. 2022 r.). Informacji od NBP na temat celów zakupu mieszkań w 2023 r. jeszcze nie mamy. Natomiast dane Metrohouse sugerują, że program Bezpieczny Kredyt 2 proc. wyraźnie obniżył udział zakupów używanych lokali pod inwestycję (do 28 proc. w IV kw. 2023).

-  To nie do końca jest mit, bo rzeczywiście z badań wynika, że na tle krajów Europy Zachodniej zdecydowana większość społeczeństwa chce mieć mieszkania na własność i to jest docelowa forma. Co więcej, blisko połowa Polaków uważa, że "płacenie czynszu to strata pieniędzy", bo to napychanie komuś kieszeni i wciąż nie jest traktowane, jako odpłatność za konkretną usługę. Przywiązanie do własności jest ugruntowane historycznie, ale to może się zmieniać. Natomiast, żeby tak się mogło stać, musi nastąpić rozwój profesjonalnego i stabilnego rynku najmu, bezpiecznego dla najemcy i stosunkowo taniego w relacji do dochodów - mówi Adam Czerniak. Jak podkreśla, trudno, żeby najem w formie jaka była dostępna do niedawna, czyli rozproszony, od osób prywatnych i przy tym relatywnie drogi, mógł być traktowany jako docelowy, długoterminowy model mieszkania dla dorosłych osób, zwłaszcza rodzin z dziećmi. Nie było alternatywy do kupowania mieszkań własność.

- Dopiero wówczas, gdy będzie porządna oferta mieszkań na wynajem, można będzie badać czy ta postawa się zmienia. Jaskółką sygnalizującą zmianę tego nastawienia są wyniki badań wśród najemców instytucjonalnych czyli tych, którzy wynajmują mieszkania od funduszy inwestycyjnych zarówno krajowych jak PFR Nieruchomości oraz zagranicznych. W tych badaniach 15 proc. najemców twierdzi, że mieszkanie, które wynajmują od właściciela instytucjonalnego jest dla nich docelowe i nie planują w ogóle kupować mieszkania na własność -mówi ekonomista.

Monika Krześniak-Sajewicz