Nowe przepisy mają poprawić błędy wynikające z przyjętej cztery lata temu tzw. ustawy deweloperskiej. Chodziło przede wszystkim o szereg luk w przepisach, które powodowały, że w praktyce ciężko było z niej skorzystać.
Ustawa wprowadziła obowiązek zakładania dla inwestycji deweloperskich rachunków powierniczych - otwartych lub zamkniętych. Przepisy wprowadziły też specjalny tryb upadłości deweloperskiej. Ustawodawca wyodrębnił z całości majątku upadłej firmy osobną masę upadłościową , do której trafiała budowana nieruchomość. Chodziło o to, by dać możliwość zaspokojenia roszczeń klientów dewelopera przed innymi wierzycielami. Wcześniej nabywcy mieszkań byli na końcu kolejki i bardzo często nie mieli szansy odzyskania choćby części środków.
W praktyce brak szczegółowych przepisów i rodzące się sprzeczności sprawiły, że ustawa doczekała się fali krytyki. Poważne zastrzeżenia dotyczyły tzw. układu likwidacyjnego, który miał dawać nabywcom możliwość przejęcia inwestycji i dokończenia jej na własną rękę. M.in. nierozstrzygnięta była kolizja uprawnień nabywców z prawami wierzyciela hipotecznego, czyli banku.
Nowe przepisy mają regulować te problemy. Ustawa restrukturyzacyjna - jak sama nazwa wskazuje - kładzie nacisk przede wszystkim na danie nowej szansy upadającym podmiotom. Jeśli chodzi o upadłość dewelopera - zakłada możliwość wszczęcia przyspieszonego postępowania układowego, postępowania układowego oraz postępowania sanacyjnego.
Nowe przepisy wracają do jednolitej masy upadłościowej, z której zaspokajani są wszyscy wierzyciele, ale daje ona szczególne uprawnienia nabywcom nieruchomości. Uzyskali oni de facto tę samą pozycję, co wierzyciele zaspokojeni rzeczowo, czyli banki. Jeśli zachodzi kolizja w tym zakresie, o pierwszeństwie zaspokojenia roszczenia decyduje czas wpisu hipoteki. Pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń ma bank, jednak przy zabezpieczeniu interesu nabywców poprzez zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.
Co można zrobić z nieruchomością, gdy bankrutuje deweloper?
Można kontynuować inwestycję w ramach postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego. W takiej sytuacji nabywcy decydują się o wniesieniu dopłat, celem skończenia budowy i przekazania mieszkań. Dopłaty nie wchodzą w skład masy upadłościowej. Są wyłączone z egzekucji innych wierzycieli. O kontynuacji budowy ostatecznie decyduje syndyk, na podstawie analizy ekonomicznej. Eksperci podkreślają, że takie rozwiązanie będzie dobrym wyjściem, pod warunkiem, że inwestycja jest na końcowym etapie realizacji.
Inne rozwiązanie to sprzedaż inwestycji innemu deweloperowi, ze zobowiązaniem, że ją skończy. Nowa firma, przejmując budowę, zobowiązuje się również wypełnić zobowiązania upadłego podmiotu, wynikające z umów deweloperskich. Takie wyjście z sytuacji może być dobrym posunięciem, gdy zbankrutowany inwestor nie zdążył sprzedać większości mieszkań. Nowy - przejmując nieruchomość - może zarobić na sprzedaży reszty lokali.
Ostatnim możliwym rozwiązaniem jest likwidacja nieruchomości i pokrycie roszczeń nabywców mieszkań z rachunków powierniczych. Jest to najpewniejsze rozwiązanie w dwóch sytuacjach: gdy rachunek powierniczy jest zamknięty (całość środków trafia do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności) lub gdy inwestycja jest na wstępnym etapie prac, tak, że z otwartego rachunku deweloper niewiele uzyskał. Nabywcy mieszkań mają zagwarantowane zaspokojenie roszczenia poprzez wpis w księdze wieczystej. Nowe prawo daje również możliwość likwidacji nieruchomości na zasadach ogólnych w postępowaniu upadłościowym albo restrukturyzacyjnym. Jeśli jest zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, roszczenie nabywcy ma pierwszeństwo przed hipoteką, w zakresie w jakim dokonał on wpłat na poczet umowy.
Jak w praktyce sprawdzi się nowa ustawa restrukturyzacyjna na gruncie deweloperskim - zobaczymy zapewne wkrótce. Na nowelizację czeka też cała ustawa deweloperska. Największe emocje budzi sprawa rachunków powierniczych. W polskich warunkach ciągle wiele inwestycji albo w ogóle nie ma rachunków, albo są to rachunki otwarte. Według UOKiK najlepszym zabezpieczeniem interesów nabywców nieruchomości byłoby wprowadzenie obowiązku zakładania wyłącznie rachunków zamkniętych.
Katarzyna Surma
