Jakie wydatki można odliczyć od przychodu w przypadku sprzedaży własnej nieruchomości?
Wydatki związane z zaciągnięciem kredytu na zakup prywatnego mieszkania nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży tego mieszkania. Wydatki te nie zmniejszają także przychodu ze sprzedaży tego mieszkania, gdyż nie są to "koszty odpłatnego zbycia" nieruchomości.
(interpretacja indywidualna Ministra Finansów z 25 października 2013 r., nr DD2/033/65/ KBF/10/PK-104/RD-112278 i z 13 listopada 2013 r. nr DD2/033/43/KBF/10/PK-77/RD-118929/13)
Przychodem ze sprzedaży prywatnych nieruchomości jest przychód pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o PDOF). Natomiast kosztem uzyskania tego przychodu są udokumentowane koszty nabycia (wytworzenia) nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania. Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Koszty nabycia (wytworzenia) są corocznie podwyższane o odpowiedni wskaźnik inflacji. Powyższe wynika z art. 22 ust. 6c-6f ustawy o PDOF.
Pojęcie "kosztów odpłatnego zbycia" (o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy) nie zostało wprawdzie przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, ale - zdaniem Ministra Finansów - należy tu stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia. Za takie koszty należy zatem uznać wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Do takich kosztów można zatem zaliczyć np. koszty wyceny zbywanego lokalu mieszkalnego przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży tego lokalu, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.
Z kolei do kosztów uzyskania przychodów w związku ze sprzedażą prywatnej nieruchomości można zaliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz wynagrodzenie notariusza, wyszczególnione w akcie notarialnym przy zakupie nieruchomości.
Natomiast wydatki poniesione w związku z zaciągnięciem kredytu bankowego na zakup nieruchomości nie mogą być zaliczone ani do "kosztów odpłatnego zbycia", o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o PDOF, ani do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o PDOF. Jak bowiem wyjaśnił Minister Finansów w pierwszej z ww. interpretacji:
"(…) Koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu, bowiem nie stanowią kosztów nabycia lokalu mieszkalnego. Są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego lokalu. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanego lokalu mieszkalnego, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie jego wartości. (…)"
Do kosztów nie można zatem zaliczyć opłaty za oszacowanie wartości lokalu mieszkalnego, kosztów ubezpieczenia kredytowanego wkładu finansowego, kosztów zaświadczenia wydanego przez bank zawierającego informację o terminowym spłacaniu kredytu mieszkaniowego i stanie zadłużenia, prowizji banku z tytułu dokonania przedterminowej całkowitej spłaty kredytu, opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki. Do ww. kosztów nie można zaliczyć także odsetek od kredytu hipotecznego, płatnych zarówno przed, jak i po podpisaniu aktu notarialnego.
Stanowisko zaprezentowane przez Ministra Finansów nie jest odosobnione. Również NSA uznaje, że wydatki związane z zaciągnięciem kredytu na zakup nieruchomości prywatnej i odsetki zapłacone od tego kredytu nie stanowią kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży tej nieruchomości (por. wyroki: z 20 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 2218/11, z 8 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1203/11 czy z 15 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1299/11).
Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych Nr 6 z dnia 2014-02-20