Jakie zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych

W kierunku pełnej własności

Jeżeli zmiany, które zaproponowali posłowie wejdą w życie, spółdzielnie mieszkaniowe nie będą już mogły budować ani nabywać budynków w celu ustanawiania na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych. Takiego prawa nie będzie można również uzyskać w wyniku przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Z kolei istniejące ekspektatywy spółdzielczych własnościowych praw do lokali, z dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej staną się ekspektatywami odrębnych własności lokali.

Widać zatem wyraźnie, że ustawodawca zmierza do stopniowego wyeliminowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z systemu prawnego. Nie zdecydowano się natomiast na bardziej drastyczny krok, jakim byłoby automatyczne przekształcenie spółdzielczych praw własnościowych w odrębną własność.

Przy okazji warto wspomnieć, że nie tylko lokatorzy w spółdzielniach zyskają na zmianach. Na tańsze uwłaszczenia będą mogły również liczyć osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Do tej pory trzeba było sfinansować przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową (w szczególności część zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami), uregulować zaległe opłaty eksploatacyjne. Trzeba było też uzupełnić wkład budowlany w związku z modernizacją budynku czy też spłacić odpowiednią część zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal. Po zmianach wystarczy, że osoba zainteresowana nabyciem odrębnej własności mieszkania zajmowanego na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu rozliczy się z opłat eksploatacyjnych oraz dokona spłaty stosownej części zobowiązań spółdzielni związanych z budową.

Większa przejrzystość

W ustawie ma się również pojawić rozdział dotyczący praw członków spółdzielni mieszkaniowej. Nie trzeba już będzie sięgać do Prawa spółdzielczego celem sprawdzenia np. do jakich dokumentów spółdzielni można uzyskać wgląd, a do jakich nie. Nowe przepisy gwarantować mają prawo członków spółdzielni mieszkaniowych do otrzymania odpisu statutu, regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad jej organów, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych, a także faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, dotyczących nieruchomości, w której znajduje się lokal.

Przewidziane będą jednak pewne wyjątki, przykładowo dotyczące umów o pracę czy umów o budowę lokalu. Spółdzielnia mieszkaniowa będzie też mogła odmówić członkowi wydania kopii umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to chronioną prawem tajemnicę tych osób. Nowelizacja wprowadza również pewne zmiany w funkcjonowaniu organów spółdzielni mieszkaniowej. Członkiem rady nadzorczej będzie można być nie dłużej niż przez 2 kolejne kadencje, a pojedyncza kadencja rady nadzorczej nie będzie mogła trwać dłużej niż 3 lata. Poza tym w skład rady nie wejdą pracownicy spółdzielni.

Wreszcie uregulowana ma być kwestia odpłatności za udział w posiedzeniach innych niż zarząd organów spółdzielni. Jako zasadę wprowadza się tutaj społeczny charakter pełnionej funkcji. Statut będzie mógł jednak przewidzieć ryczałtowe miesięczne wynagrodzenie za udział w posiedzeniach, bez względu na liczbę odbytych posiedzeń, nie większe niż 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (czyli obecnie 234 zł).

Lokatorskie za grosze

Dotychczas wykup na własność mieszkania lokatorskiego wymagał m.in. wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. W przypadku gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych, różnica ta podlegała redukcji o 50% wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Jeżeli jednak ustawa zmieniająca wejdzie w życie w wersji uchwalonej przez Sejm, do uwłaszczenia - poza spłatą przypadających na dany lokal zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz zaległości w opłatach eksploatacyjnych - wymagana będzie wpłata nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na ten lokal, o ile spółdzielnia korzystała z pomocy podlegającej odprowadzaniu do budżetu uzyskanej ze środków publicznych. Im dawniej budynek był stawiany, tym powinno być taniej. Najczęściej jednak trzeba będzie uiścić z tego tytułu od kilkunastu do kilkuset złotych.

Poza tym symbolicznym kosztem dojdą jedynie "zwykłe" wydatki związane z przekształceniem, identyczne z tymi, które ponosić będą za pełną własność osoby korzystające ze spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Była o nich mowa wyżej. Chodzi o dokonanie spłaty zaległych opłat eksploatacyjnych oraz przypadających na dany lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami.

Termin nie dla wszystkich

W razie wystąpienia przez osobę uprawnioną - czy to z tytułu spółdzielczego lokatorskiego, czy własnościowego prawa do lokalu - z żądaniem przeniesienia własności lokalu, zarząd spółdzielni będzie miał obowiązek zawarcia stosownej umowy w terminie 3 miesięcy od otrzymania wniosku. Termin ten nie będzie miał zastosowania wówczas, gdy nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego albo spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu.

Kary dla członków zarządu

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych znajdą się również przepisy karne. Grzywna, a nawet ograniczenie wolności grozić będzie m.in. członkom zarządu spółdzielni, którzy wbrew obowiązkowi sprawili, że spółdzielnia nie zawiera umowy o przeniesienie własności lokalu. Finansowo nie opłaci się im również nieuzasadniona odmowa wydania członkowi spółdzielni mieszkaniowej odpisu czy kopii jakiegoś dokumentu, a także nierozliczenie kosztów budowy lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia przekazania budynku do użytkowania.

Mniej u notariusza

Posłowie, chcąc dodatkowo ulżyć spółdzielcom przekształcającym swoje prawa spółdzielcze w odrębną własność, chcą również nieco obniżyć wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonywanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu ze spółdzielnią. Z 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę ma ono ulec zmniejszeniu do 1/4 tego wynagrodzenia.

Tomasz Konieczny