Już nie będzie tak łatwo "pompować balona" z cenami mieszkań. Powstanie baza cen transakcyjnych
Będzie uruchomiona centralna baza cen transakcyjnych mieszkań. Obecnie rynek bazuje na ofertowych, a analitycy pokazują mechanizm pompowania cen poprzez wrzucanie ofert z zawyżonymi oczekiwaniami, które podbijają statystyki. Rządowy portal pomoże ograniczyć to zjawisko i pokaże ile naprawdę kosztują mieszkania. Wpis do wykazu prac rządu potwierdza wcześniejsze informacje Interii.
W opublikowanym w piątek wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów jest zapowiedź projektu ustawy wprowadzającej "kredyt na start", czyli obiecany "kredyt 0 proc.", ale mają tam być także przepisy pozwalające uruchomić centralną bazę danych, w której gromadzone będą bieżące informacje o liczbie transakcji i cenach transakcyjnych na rynku mieszkaniowym.
"Baza danych byłaby uzupełnieniem rozwiązań przewidujących wsparcie kredytobiorców w nabywaniu własnego mieszkania, umożliwiając porównywanie ofert rynkowych z realnymi cenami transakcyjnymi na danym rynku lokalnym" - napisano w opublikowanym w piątek wykazie prac RM. Rząd tym samym potwierdza złożoną wcześniej deklarację w tej sprawie, w odpowiedzi na pytanie Interii. To pomoże ucywilizować rynek mieszkaniowy, który dziś w dużej mierze "kręci się" w oparciu o niemiarodajne ceny ofertowe.
Analitycy pokazują, jak działa taki mechanizm.
- Mamy rozdźwięk między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Te pierwsze są bardzo aktywnie śledzone przez media i serwisy społecznościowe, bo są dostępne od ręki, ale pokazują ceny, jakich życzą sobie sprzedający, a nie takie, po których są w stanie sprzedać mieszkanie. Natomiast oficjalne dane o cenach transakcyjnych są opóźnione o 3-6 miesięcy. Dlatego, zwłaszcza w sytuacji gdy rynek jest rozgrzany, ceny ofertowe, trafiając do obiegu publicznego często są efektem pompowania i wypuszczania balonika próbnego, gdzie sprzedający słysząc opinie, że rośnie popyt, bo np. pojawił się program mieszkaniowy, radykalnie podnosi cenę do poziomu, który wydaje się irracjonalny, ale chce sprawdzić czy na tak gorącym rynku to mieszkanie sprzeda się - tłumaczy w rozmowie z Interią Biznes Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego, założyciel FLTR.
- W efekcie taka oferta trafia do statystyk, a bardzo drogie mieszkania podbijają średnią. Wprawdzie dane pokazują później, że ceny transakcyjne nie rosną tak mocno jak ofertowe, ale wzrost cen ofertowych natychmiast trafia do mediów i w efekcie kolejni sprzedający dorzucają natychmiast do wystawionej ceny kolejne 15 -20 proc. - wskazuje ekspert.
Jak dodaje, to widać na konkretnych przykładach, bo są portale, które śledzą historie ofert. - Mogę podać pierwszą z brzegu ofertę, która pokazuje, że 10 miesięcy temu mieszkanie było wystawione po 20 tys. zł za metr kwadratowy, a obecnie jest wystawione 40 proc. drożej. Nie da się tego wzrostu oczekiwanej ceny uzasadnić żadnym obiektywnym czynnikiem, bo akurat ta oferta nie łapała się na "kredyt 2 proc." - wyjaśnia.
To pokazuje, jak nakręcają się oczekiwanie rynkowe. - Dana oferta sprzedaży mieszkania zawyża ceny, ale ludzie nie widzą, że ono jest od blisko roku niesprzedane i cały czas wisi w ogłoszeniu. Często ta cena jest później mocno obniżona. Mam też inny przykład mieszkania w kamienicy, które pół roku temu zostało wystawione po 40 tys. zł za metr, ale wciąż nie zostało sprzedane, a po kilku miesiącach jego cena została obniżona aż o 25 proc., bo właściciel nie jest w stanie znaleźć kupca - mówi Dziekoński.
Jak widać, bazowanie na cenach ofertowych, gdy na bieżąco nie mamy aktualnych cen transakcyjnych, często prowadzi do wyciągania nieprawdziwych wniosków, wprowadzających w błąd co do rzeczywistej sytuacji na rynku i nakręca oczekiwania rynkowe. - Dlatego ciągle czekamy na oficjalny portal z cenami transakcyjnymi, który ma je pokazywać na bieżąco - twierdzi ekspert. Jak dodaje, na razie warto sprawdzać sytuację na portalach, które śledzą całą historię danej oferty, czyli także to, czy cena od wystawienia była zmieniana.
